Immobilier et crédit à Mortain-Bocage : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Mortain-Bocage est de 566 €/m² pour les appartements (3 ventes) et de 838 €/m² pour les maisons (20 ventes).

Sur les 12 derniers mois, les appartements se vendent 566 €/m², soit 61 % sous la médiane 2018-2025 (1 460 €/m²) : un repli net, d’environ 67 000 € pour 75 m². Il peut traduire un marché retourné ou une autre composition des biens vendus.

Le prix des maisons recule nettement : 838 €/m² sur les 12 derniers mois contre 1 083 €/m² en médiane 2018-2025, soit 23 % de moins (environ 23 000 € pour 93 m²).

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Manche : pour les appartements, ce prix est 75 % en dessous de la médiane départementale (2 221 €/m²) ; pour les maisons, il est 51 % en dessous de la médiane départementale (1 712 €/m²).

Le prix des maisons est 51 % sous la médiane du département : l’écart est important, soit environ 81 000 € de moins pour 93 m². Il peut refléter un marché plus détendu ou un éloignement des pôles d’emploi, à vérifier sur place.

Le nombre de ventes est faible (moins de 5 pour au moins une typologie) : ces prix sont à lire comme un ordre de grandeur, pas comme une référence précise.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 92,5/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Mortain-Bocage, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 10 km) affichent un prix médian des maisons de 1 263 €/m² (519 € à 1 718 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Mortain-Bocage (1 083 €/m²) est inférieur de 14 %.

Dans les 3 communes les plus proches (jusqu’à 10 km), le prix médian des appartements est de 1 525 €/m² (650 € à 3 300 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Mortain-Bocage (1 460 €/m²) est proche, avec un écart de 4 %.

Pour un acquéreur, un ticket d’entrée plutôt bas pour le département allège l’effort sur l’apport et la mensualité ; le dynamisme local (emploi, transports) n’est pas mesuré par ce score.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 6 786 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence représente 4,4 années de SMIC net à temps plein (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu bas.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (15 600 € de plus) réduit la mensualité d’environ 92 € et les intérêts totaux d’environ 6 559 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 29 100 €, soit 42 % du capital emprunté (69 200 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 33 200 € au-delà du capital, soit 102 400 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 50 € mais ajoute environ 9 457 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (84 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (1 300 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 92 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 1 170 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 0,8 SMIC net : un seul salaire au SMIC suffirait pour le bien de référence.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 18 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 18 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 5,8 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 1 384 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 15 600 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 4 151 € dans le premier cas et d’environ 2 340 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 69 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Mortain-Bocage est classée en zone C du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Au prix médian constaté à Mortain-Bocage, une maison de 93 m² coûte environ 78 000 €. Selon la composition du foyer, le PTZ de la zone C est encadré par un coût d’opération de 100 000 € maximum pour une personne seule (ressources limitées à 28 500 €) et de 240 000 € pour 5 personnes et plus (ressources limitées à 68 400 €). Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 104 000 € (dont 26 000 € de travaux), soit 4 000 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 100 000 €, soit 96 % du coût. Un foyer de 5 personnes et plus n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 20 000 € à 50 000 € pour une personne seule et de 20 800 € à 52 000 € pour 5 personnes et plus. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 7 800 € à 23 400 €. Au maximum, cela couvre 48 % du coût, ce qui réduit fortement la somme à emprunter à la banque. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 14 040 € par an avec 20 % d’apport) représente 49 % du plafond de ressources pour une personne seule (28 500 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (69 186 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 20 000 € à 50 000 € et sa mensualité passerait de 409 € à 114 € à 291 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Mortain-Bocage est de 13,4 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe au-delà du repère de 12 ans, souvent retenu comme seuil d’alerte (médiane du département : 2,1 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute de Mortain-Bocage ressort à 5,6 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 23,9 %). Il est inférieur au repère de 8 %, couramment utilisé : la commune a peu de marge pour investir sans emprunter ni augmenter les impôts.

La dette par habitant est de 890 € en 2025, plus de deux fois la médiane du département (429 €).

La dette par habitant (890 € en 2025) a augmenté de 18 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 12,1 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la situation financière appelle de la vigilance : renseignez-vous sur les projets d’investissement et sur la trajectoire de la fiscalité locale avant de vous engager.

Le taux de taxe foncière sur les propriétés bâties de Mortain-Bocage est de 52,46 % en 2025, soit 25 % au-dessus de la médiane départementale (41,88 %).

Le taux n’a pas sensiblement évolué depuis 2020 (variation inférieure à 1 point).

Note de pression fiscale : 2,6/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Mortain-Bocage est de 1 013 € en 2025, soit 79 % au-dessus de la médiane départementale (567 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 11,92 % à Mortain-Bocage en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (84 € par mois) représente 21 % de la mensualité de référence : elle réduit sensiblement le reste à vivre.

Autour de Mortain-Bocage, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 10 km) se situe entre 37,33 % et 49,41 % (médiane 44,12 %), contre 52,46 % dans la commune, soit 8,3 points de plus que la médiane locale.

Le taux ne suffit pas à connaître la taxe due : le montant dépend de la valeur locative cadastrale du bien, ainsi que des abattements et exonérations applicables. Le dernier avis de taxe foncière du vendeur donne le chiffre réel.

Pour un acquéreur, la taxe foncière est un coût annuel qui vient s’ajouter à la mensualité du crédit et aux charges du logement.

Les 674 diagnostics de performance énergétique recensés à Mortain-Bocage (2026) se répartissent ainsi : 17,2 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 35,0 % en classe E, F ou G.

Près d’un logement sur 6 est classé F ou G à Mortain-Bocage : prévoyez une marge pour les travaux et un levier de négociation sur le prix.

Cette part de logements F ou G est proche de la médiane départementale (17,2 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Côté acheteur, la part de logements énergivores reste modérée ; le DPE du bien visé est toutefois à vérifier avant toute offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Mortain-Bocage est de 7,6 €/m² charges comprises, soit environ 570 € par mois pour 75 m², 21 % en dessous de la médiane départementale (9,6 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Mortain-Bocage est de 6,3 €/m² charges comprises, soit environ 590 € par mois pour 93 m², 18 % en dessous de la médiane départementale (7,8 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

À 9,1 % de rendement brut indicatif pour maisons, le niveau dépasse 9 % : vérifiez la demande locative et l’état des biens.

Pour 93 m², le loyer estimé est de 590 € par mois et la mensualité de crédit de 409 €, soit 31 % de moins : avant assurance, taxe foncière et charges, l’achat revient moins cher que la location.

Le niveau de vie médian de Mortain-Bocage (21 810 € par an et par unité de consommation) est proche de la médiane du département (22 060 €).

Soit 1 820 € par mois et par unité de consommation, 1,23 fois le SMIC net : le niveau de vie médian reste proche du SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (1 170 € par mois avec 20 % d’apport) représente 43 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 730 € par mois, ordre de grandeur) : le bien est accessible à la plupart des couples de la commune.

Le taux de pauvreté est de 16,0 % (médiane du département : 12,0 %) : il se situe entre 15 et 20 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 3,0 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 3,0 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart intermédiaire.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La commune compte 4 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1987 et 2018, un nombre modéré (médiane des communes concernées du département : 5).

Le dernier événement reconnu date de 2018 (il y a 8 ans).

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 3 écoles primaires, 2 collèges et 2 lycées à Mortain-Bocage, dont 2 établissements privés.

Rapporté à la population (1,0 école pour 1 000 habitants), l’offre du premier degré dépasse la moyenne départementale (0,7 pour 1 000).

L’enseignement secondaire est assuré sur place, avec 2 collèges et 2 lycées.

7 établissements sur 7 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 hôpital ou clinique, 1 pharmacie et 2 centres ou maisons de santé à Mortain-Bocage.

Avec 3,2 pharmacie pour 10 000 habitants, la commune suit la densité départementale (2,6 pour 10 000).

Côté acquéreur, la présence d’écoles, d’un point postal et de services de santé à proximité influence la demande locale, donc la revente : contrôlez les distances, les horaires et la carte scolaire avant de signer.