Immobilier et crédit à Mussidan : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Mussidan est de 1 271 €/m² pour les appartements (4 ventes) et de 1 357 €/m² pour les maisons (30 ventes).

Sur les 12 derniers mois, les appartements se vendent 1 271 €/m², soit 35 % sous la médiane 2018-2025 (1 958 €/m²) : un repli net, d’environ 46 000 € pour 67 m². Il peut traduire un marché retourné ou une autre composition des biens vendus.

Le prix récent des maisons (1 357 €/m²) dépasse de 9 % la médiane 2018-2025 (1 250 €/m²), soit environ 9 000 € de plus pour 86 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Dordogne : pour les appartements, ce prix est 16 % en dessous de la médiane départementale (1 520 €/m²) ; pour les maisons, il est 6 % en dessous de la médiane départementale (1 442 €/m²).

Le prix des maisons se situe au niveau de la médiane départementale (écart de 6 %) : sur 86 m², la différence représente environ 7 000 €.

Le nombre de ventes est faible (moins de 5 pour au moins une typologie) : ces prix sont à lire comme un ordre de grandeur, pas comme une référence précise.

Accessibilité immobilière : 70,1/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Mussidan, les 9 communes les plus proches (jusqu’à 7,3 km) affichent un prix médian des maisons de 1 619 €/m² (1 093 € à 2 990 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Mussidan (1 250 €/m²) est inférieur de 23 %.

Dans les 4 communes les plus proches (jusqu’à 7,0 km), le prix médian des appartements est de 1 150 €/m² (793 € à 8 468 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Mussidan (1 958 €/m²) est supérieur de 70 % à cette médiane locale (écart important).

Pour un acheteur, cela traduit un ticket d’entrée plutôt bas pour le département : l’apport et la durée du prêt pèsent moins sur la mensualité, à mettre en regard du dynamisme local (emploi, transports) que ce score ne mesure pas.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 10 179 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence équivaut à 6,6 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu modéré.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (23 400 € de plus) réduit la mensualité d’environ 138 € et les intérêts totaux d’environ 9 838 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 43 600 €, soit 42 % du capital emprunté (103 800 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 49 900 € au-delà du capital, soit 153 600 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 76 € mais ajoute environ 14 186 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (117 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (1 950 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 138 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 1 750 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 1,2 SMIC net : deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) l’atteignent, un seul ne suffit pas.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 27 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 27 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 8,6 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 2 076 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 23 400 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 6 227 € dans le premier cas et d’environ 3 509 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 104 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Mussidan est classée en zone C du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Selon la composition du foyer, le PTZ de la zone C est encadré par un coût d’opération de 100 000 € maximum pour une personne seule (ressources limitées à 28 500 €) et de 240 000 € pour 5 personnes et plus (ressources limitées à 68 400 €). Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 156 000 € (dont 39 000 € de travaux), soit 56 000 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 100 000 €, soit 64 % du coût. Un foyer de 5 personnes et plus n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 20 000 € à 50 000 € pour une personne seule et de 31 200 € à 78 000 € pour 5 personnes et plus. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 10 000 € à 30 000 €. Au maximum, cela couvre 32 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 21 000 € par an avec 20 % d’apport) représente 74 % du plafond de ressources pour une personne seule (28 500 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (103 779 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 20 000 € à 50 000 € et sa mensualité passerait de 614 € à 318 € à 496 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Mussidan est de 8,7 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe entre 7 et 10 ans (médiane du département : 2,7 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute atteint 7,5 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 19,8 %). Il est inférieur au repère de 8 %, couramment utilisé : la commune a peu de marge pour investir sans emprunter ni augmenter les impôts.

La dette par habitant est de 814 € en 2025, supérieure à la médiane du département (515 €).

La dette par habitant (814 € en 2025) a diminué de 30 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 3,3 points depuis 2020.

Côté acheteur, la situation financière est proche de celle des communes comparables : le budget communal et les projets d’investissement restent à consulter en mairie.

Le taux de taxe foncière sur les propriétés bâties de Mussidan est de 59,37 % en 2025, soit 24 % au-dessus de la médiane départementale (47,78 %).

Ce taux a augmenté de 1,5 points depuis 2020.

La note de pression fiscale ressort à 14,1/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Mussidan est de 1 400 € en 2025, soit 50 % au-dessus de la médiane départementale (935 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

La taxe foncière moyenne de la commune (117 € par mois) représente 19 % de la mensualité de référence : elle réduit sensiblement le reste à vivre.

Autour de Mussidan, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 7,3 km) se situe entre 40,14 % et 55,37 % (médiane 46,56 %), contre 59,37 % dans la commune, soit 12,8 points de plus que la médiane locale.

Le taux ne suffit pas à connaître la taxe due : le montant dépend de la valeur locative cadastrale du bien, ainsi que des abattements et exonérations applicables. Le dernier avis de taxe foncière du vendeur donne le chiffre réel.

Pour un acquéreur, la taxe foncière est un coût annuel qui vient s’ajouter à la mensualité du crédit et aux charges du logement.

Sur les 639 diagnostics de performance énergétique (DPE) recensés à Mussidan (2026), 10,0 % sont classés F ou G (passoires thermiques) et 30,7 % sont classés E, F ou G.

Près d’un logement sur 10 est classé F ou G à Mussidan : prévoyez une marge pour les travaux et un levier de négociation sur le prix.

En comparaison, la part de logements F ou G est 40 % en dessous de la médiane départementale (16,7 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acquéreur, la part de logements énergivores est modérée dans la commune, ce qui ne dispense pas de consulter le DPE du bien avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Mussidan est de 9,6 €/m² charges comprises, soit environ 640 € par mois pour 67 m², proche de la médiane départementale (9,4 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Mussidan est de 9,0 €/m² charges comprises, soit environ 770 € par mois pour 86 m², 7 % au-dessus de la médiane départementale (8,4 €/m²).

Avec 7,9 % de rendement brut indicatif pour maisons, le loyer couvre une part importante du prix d’achat ; la vacance locative et la revente restent à vérifier.

Pour 86 m², le loyer estimé est de 770 € par mois et la mensualité de crédit de 614 €, soit 20 % de moins : avant assurance, taxe foncière et charges, l’achat revient moins cher que la location.

Le niveau de vie médian de Mussidan (19 320 € par an et par unité de consommation) est 9 % sous la médiane du département (21 220 €) : un écart modéré.

Soit 1 610 € par mois et par unité de consommation, 1,09 fois le SMIC net : le niveau de vie médian reste proche du SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (1 750 € par mois avec 20 % d’apport) représente 72 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 420 € par mois, ordre de grandeur) : un couple médian de la commune peut y prétendre.

Le taux de pauvreté est de 21,0 % (médiane du département : 16,5 %) : il se situe entre 20 et 30 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 2,8 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 2,8 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart intermédiaire.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La commune a fait l’objet de 13 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2025, un nombre notable (médiane des communes concernées du département : 11).

Le dernier événement reconnu date de 2025 (il y a 1 an).

Les 6 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

Les 5 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école maternelle, 1 école élémentaire et 1 collège à Mussidan.

Rapporté à la population (0,7 école pour 1 000 habitants), le premier degré se situe un peu sous la moyenne départementale (0,9 pour 1 000).

La commune compte 1 collège mais aucun lycée : les lycéens rejoignent un établissement d’une commune voisine.

3 établissements sur 3 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 hôpital ou clinique et 2 pharmacies à Mussidan.

Avec 7,1 pharmacie pour 10 000 habitants contre 3,2 dans le département, l’offre officinale est plus dense.

Le centre ou la maison de santé le plus proche se trouve à Saint-Médard-de-Mussidan (3,5 km à vol d’oiseau).

Côté acquéreur, la présence d’écoles, d’un point postal et de services de santé à proximité influence la demande locale, donc la revente : contrôlez les distances, les horaires et la carte scolaire avant de signer.