Immobilier et crédit à Nemours : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Nemours est de 2 289 €/m² pour les appartements (42 ventes) et de 2 121 €/m² pour les maisons (62 ventes).

Sur les 12 derniers mois, les appartements se vendent 2 289 €/m², soit 20 % sous la médiane 2018-2025 (2 849 €/m²) : un repli net, d’environ 28 000 € pour 50 m². Il peut traduire un marché retourné ou une autre composition des biens vendus.

Le prix des maisons progresse nettement : 2 121 €/m² sur les 12 derniers mois contre 1 927 €/m² en médiane 2018-2025, soit 10 % de plus (environ 19 000 € pour 99 m²).

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Seine-et-Marne : pour les appartements, ce prix est 30 % en dessous de la médiane départementale (3 248 €/m²) ; pour les maisons, il est 16 % en dessous de la médiane départementale (2 539 €/m²).

Les maisons se vendent 16 % sous la médiane départementale, soit environ 41 000 € de moins pour 99 m² : un écart modéré à l’avantage de l’acheteur.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Accessibilité immobilière : 79,4/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Nemours, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 5,7 km) affichent un prix médian des maisons de 2 187 €/m² (1 586 € à 2 624 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Nemours (1 927 €/m²) est inférieur de 12 %.

Dans les 4 communes les plus proches (jusqu’à 4,8 km), le prix médian des appartements est de 2 209 €/m² (2 147 € à 5 518 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Nemours (2 849 €/m²) est supérieur de 29 % à cette médiane locale (écart important).

Pour un acheteur, cela traduit un ticket d’entrée plutôt bas pour le département : l’apport et la durée du prêt pèsent moins sur la mensualité, à mettre en regard du dynamisme local (emploi, transports) que ce score ne mesure pas.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 18 270 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence équivaut à 11,8 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu élevé, qui rend l’apport et la durée du prêt déterminants.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (42 000 € de plus) réduit la mensualité d’environ 249 € et les intérêts totaux d’environ 17 658 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 78 300 €, soit 42 % du capital emprunté (186 300 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 89 500 € au-delà du capital, soit 275 800 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 136 € mais ajoute environ 25 462 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (194 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (3 500 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 249 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 3 150 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 2,1 SMIC net : deux salaires au SMIC ne suffisent pas, il faut des rémunérations supérieures ou un apport plus important.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 49 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 48 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 15,5 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 3 725 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 42 000 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 11 176 € dans le premier cas et d’environ 6 299 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 186 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Avec un apport de 20 % (42 000 €), l’emprunt passe sous ce seuil, y compris pour un emprunteur seul.

Nemours est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Le bien de référence est une maison de 99 m² à environ 210 000 € (prix médian constaté). En zone B1, le coût de l’opération pris en compte est plafonné à 202 500 € pour 2 personnes et à 283 500 € pour 4 personnes, avec des revenus à ne pas dépasser de 51 750 € et de 72 450 € par an. Le coût de l’opération est de 210 000 €, soit 7 500 € au-dessus du plafond pour 2 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 202 500 €, soit 96 % du coût. Un foyer de 4 personnes n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 20 300 € à 60 800 € pour 2 personnes et de 21 000 € à 63 000 € pour 4 personnes. Au maximum, cela couvre 29 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 37 800 € par an avec 20 % d’apport) représente 73 % du plafond de ressources pour 2 personnes (51 750 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (186 270 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 20 300 € à 60 800 € et sa mensualité passerait de 1 102 € à 743 € à 982 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Nemours est de 6,3 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe entre 5 et 7 ans (médiane du département : 3,1 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute atteint 10,6 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 12,7 %). Il se situe entre 8 et 15 % : la commune dégage une marge pour investir tout en remboursant sa dette.

La dette par habitant est de 1 004 € en 2025, plus de deux fois la médiane du département (452 €).

La dette par habitant (1 004 € en 2025) a diminué de 25 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 5,3 points depuis 2020.

Côté acheteur, la situation financière est proche de celle des communes comparables : le budget communal et les projets d’investissement restent à consulter en mairie.

La taxe foncière sur les propriétés bâties de Nemours est calculée avec un taux de 49,34 % en 2025, soit 19 % au-dessus de la médiane départementale (41,40 %).

Ce taux est resté stable depuis 2020 (variation inférieure à 1 point).

La note de pression fiscale ressort à 28,1/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Nemours est de 2 322 € en 2025, soit 115 % au-dessus de la médiane départementale (1 079 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 14,30 % à Nemours en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (194 € par mois) représente 18 % de la mensualité de référence : elle réduit sensiblement le reste à vivre.

Autour de Nemours, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 5,7 km) se situe entre 33,59 % et 52,63 % (médiane 37,47 %), contre 49,34 % dans la commune, soit 11,9 points de plus que la médiane locale.

Attention : un taux n’est pas un montant. La valeur locative cadastrale du bien, les abattements et les exonérations font varier la taxe ; l’avis de taxe foncière du vendeur reste la référence.

Pour un acheteur, la taxe foncière est une charge récurrente à intégrer dans le budget de propriétaire, en plus de la mensualité du crédit.

Sur les 4 523 diagnostics de performance énergétique (DPE) recensés à Nemours (2026), 6,4 % sont classés F ou G (passoires thermiques) et 23,1 % sont classés E, F ou G.

Les logements F ou G existent mais restent minoritaires à Nemours : un contrôle bien par bien suffit en général.

En comparaison, la part de logements F ou G est 60 % en dessous de la médiane départementale (16,2 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acquéreur, la part de logements énergivores est modérée dans la commune, ce qui ne dispense pas de consulter le DPE du bien avant l’offre d’achat.

Les effectifs de professionnels de santé recensés dans la commune représentent 9,8 médecins généralistes pour 10 000 habitants.

Aucun professionnel recensé dans la commune pour : gynécologue. Ils peuvent exister dans les communes voisines.

Note d’offre de soins : 83,5/100, supérieure à la plupart des communes comparables du département.

Il s’agit de professionnels recensés dans la commune : ce n’est pas une mesure de l’accès réel aux soins (délais de rendez-vous, patientèle, communes voisines).

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Nemours est de 14,4 €/m² charges comprises, soit environ 720 € par mois pour 50 m², proche de la médiane départementale (14,2 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Nemours est de 11,4 €/m² charges comprises, soit environ 1 130 € par mois pour 99 m², proche de la médiane départementale (11,9 €/m²).

Le loyer annuel estimé équivaut à 6,4 % du prix médian des maisons : un rendement brut compris entre 5 et 7 %.

Pour 99 m², la mensualité de crédit (1 102 €) est à peine inférieure au loyer estimé (1 130 €) : une fois ajoutés assurance, taxe foncière et charges, l’écart disparaît.

Le niveau de vie médian de Nemours (19 330 € par an et par unité de consommation) est 26 % sous la médiane du département (26 040 €) : les ménages y disposent de ressources nettement plus modestes que dans la plupart des communes voisines.

Soit 1 610 € par mois et par unité de consommation, 1,09 fois le SMIC net : le niveau de vie médian reste proche du SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (3 150 € par mois avec 20 % d’apport) représente 130 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 420 € par mois, ordre de grandeur) : le bien dépasse les moyens d’un couple médian de la commune sans apport renforcé.

Le taux de pauvreté est de 24,0 % (médiane du département : 10,0 %) : il se situe entre 20 et 30 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 3,2 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 3,2 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart intermédiaire.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 17 points de charge à Nemours, répartis dans 5 stations, dont 3 en charge rapide (50 kW et plus).

Avec 1,3 points de charge pour 1 000 habitants, la commune est légèrement moins équipée que le département (1,6 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

La commune a fait l’objet de 9 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2016, un nombre notable (médiane des communes concernées du département : 7).

Le dernier événement reconnu date de 2016 (il y a 10 ans).

Les 7 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 6 écoles primaires, 3 collèges et 2 lycées à Nemours, dont 1 établissement privé.

Rapporté à la population (0,5 école pour 1 000 habitants), le premier degré se situe un peu sous la moyenne départementale (0,8 pour 1 000).

L’enseignement secondaire est assuré sur place, avec 3 collèges et 2 lycées.

11 établissements sur 11 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 2 hôpitaux ou cliniques, 5 pharmacies et 4 centres ou maisons de santé à Nemours.

Avec 3,8 pharmacie pour 10 000 habitants contre 2,4 dans le département, l’offre officinale est plus dense.

Pour un futur propriétaire, les écoles, la poste et l’offre de soins proches soutiennent la demande locale et la revente : mesurez les distances réelles et vérifiez horaires et carte scolaire avant de signer.