Immobilier et crédit à Neuvecelle : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Neuvecelle est de 4 561 €/m² pour les appartements (17 ventes) et de 4 647 €/m² pour les maisons (29 ventes).

Le prix des appartements recule nettement : 4 561 €/m² sur les 12 derniers mois contre 5 188 €/m² en médiane 2018-2025, soit 12 % de moins (environ 36 000 € pour 58 m²).

Les maisons se vendent 4 647 €/m² sur les 12 derniers mois, 5 % sous la médiane 2018-2025 (4 910 €/m²) : un léger recul, d’environ 31 000 € pour 117 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Haute-Savoie : pour les appartements, ce prix est 8 % au-dessus de la médiane départementale (4 224 €/m²) ; pour les maisons, il est 9 % au-dessus de la médiane départementale (4 274 €/m²).

Les prix à Neuvecelle suivent la médiane du département, avec un écart de 9 % seulement, soit environ 44 000 € sur 117 m².

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 28,5/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 6,7 km), le prix médian des maisons est de 4 423 €/m² (3 871 € à 5 065 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Neuvecelle (4 910 €/m²) est supérieur de 11 %.

Autour de Neuvecelle, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 6,7 km) affichent un prix médian des appartements de 4 345 €/m² (3 125 € à 5 572 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Neuvecelle (5 188 €/m²) est supérieur de 19 %.

Pour un acquéreur, un ticket d’entrée élevé pour le département rend l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement déterminants.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 47 328 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Avec 30,7 années de SMIC net pour atteindre son prix (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026), le bien de référence relève d’un marché qui s’adresse surtout aux ménages aux revenus élevés ou à fort apport.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (108 800 € de plus) réduit la mensualité d’environ 644 € et les intérêts totaux d’environ 45 743 €.

Pour 482 500 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 202 900 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 231 800 € au-delà du capital, soit 714 400 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 351 € mais ajoute environ 65 958 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (89 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (9 080 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 644 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 8 160 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Avec 5,5 SMIC net requis, le bien de référence relève de ménages aux revenus élevés ou d’un apport important.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 127 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 124 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 40,2 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 9 651 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 108 800 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 28 952 € dans le premier cas et d’environ 16 317 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 483 000 € (apport de 20 %), la part assurée dépasse 200 000 € par personne même à deux emprunteurs (environ 241 000 € chacun) : un questionnaire de santé peut être demandé.

Neuvecelle est classée en zone A du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Le bien de référence est une maison de 117 m² à environ 544 000 € (prix médian constaté). Le plafond d’opération de la zone A est de 150 000 € pour une personne seule et de 270 000 € pour 3 personnes ; les plafonds de ressources (revenu fiscal de référence) sont respectivement de 49 000 € et de 88 200 €. Le coût de l’opération est de 544 000 €, soit 394 000 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 150 000 €, soit 28 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 15 000 € à 45 000 € pour une personne seule et de 27 000 € à 81 000 € pour 3 personnes. Au maximum, cela couvre 8 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 97 920 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour une personne seule (49 000 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (482 528 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 15 000 € à 45 000 € et sa mensualité passerait de 2 856 € à 2 590 € à 2 767 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Neuvecelle ressort à 6,6 ans en 2025 ; elle se situe entre 5 et 7 ans (médiane du département : 3,8 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, le taux d’épargne brute de la commune s’établit à 26,4 % (médiane du département : 24,1 %). Supérieur à 22 %, il permet de financer une grande partie des investissements sans recourir massivement à l’emprunt.

Avec 1 933 € de dette par habitant en 2025, la commune dépasse la médiane départementale (1 244 €).

La dette par habitant (1 933 € en 2025) a diminué de 37 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 6,1 points depuis 2020.

Pour un acheteur, des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables réduisent en principe le risque de hausse brutale de la fiscalité locale ou de coupes dans les services, sans pouvoir l’exclure.

En 2025, le taux communal de taxe foncière sur le bâti de Neuvecelle s’établit à 28,78 %, soit proche de la médiane départementale (29,16 %).

Par rapport à 2020, le taux est supérieur de 3,4 points.

Note de pression fiscale : 55,5/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Neuvecelle est de 1 068 € en 2025, soit 25 % au-dessus de la médiane départementale (854 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 12,00 % à Neuvecelle en 2025.

La taxe foncière moyenne équivaut à 89 € par mois à à Neuvecelle, soit 3 % de la mensualité de référence : à ajouter au budget de propriétaire.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 6,7 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 25,84 % à 37,70 % (médiane 30,95 %) : celui de Neuvecelle (28,78 %) est inférieur de 2,2 points.

Le montant de la taxe foncière dépend du taux, mais aussi de la valeur locative cadastrale du bien et des abattements ou exonérations éventuels. Pour un bien précis, demandez au vendeur son dernier avis.

Pour un futur propriétaire, la taxe foncière est une dépense récurrente, à prévoir en plus de la mensualité du prêt.

Les 549 diagnostics de performance énergétique recensés à Neuvecelle (2026) se répartissent ainsi : 22,2 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 39,5 % en classe E, F ou G.

Environ un DPE sur 5 est classé F ou G à Neuvecelle : la rénovation énergétique est un enjeu fréquent pour les acheteurs.

Cette part de logements F ou G est 31 % au-dessus de la médiane départementale (16,9 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Côté acheteur, une part élevée de logements F ou G laisse prévoir des travaux de rénovation ; elle peut aussi servir d’argument de négociation sur le prix et compte pour la revente ou la location.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Neuvecelle est de 19,5 €/m² charges comprises, soit environ 1 130 € par mois pour 58 m², 17 % au-dessus de la médiane départementale (16,7 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Neuvecelle est de 16,5 €/m² charges comprises, soit environ 1 920 € par mois pour 117 m², proche de la médiane départementale (16,5 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif est de 4,2 % pour maisons : un niveau compris entre 3,5 et 5 %, courant dans les marchés où les prix d’achat sont élevés par rapport aux loyers.

Pour le bien de référence (117 m²), la mensualité de crédit (2 856 €) dépasse de 48 % le loyer estimé (1 920 €) : l’achat pèse nettement plus sur le budget mensuel que la location.

Avec 36 690 € par an et par unité de consommation, le niveau de vie médian de Neuvecelle est supérieur de 22 % à celui du département (30 000 €).

Cela représente 3 060 € par mois et par unité de consommation, soit 2,07 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau de vie médian supérieur à 2,2 fois le SMIC net.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (8 160 € par mois avec 20 % d’apport) représente 178 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 4 590 € par mois, ordre de grandeur) : le marché est surtout accessible à des acheteurs extérieurs ou plus aisés que les habitants.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 3,9 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 3,9 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart marqué.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 10 points de charge à Neuvecelle, répartis dans 2 stations, dont 4 en charge rapide (50 kW et plus).

Rapporté à la population (3,0 points pour 1 000 habitants), l’équipement est plus de deux fois supérieur à celui du département (0,9 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

3 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris pour la commune depuis 1982 entre 1982 et 2005, un nombre modéré (médiane des communes concernées du département : 4).

Le dernier événement reconnu date de 2005 (il y a 21 ans).

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école primaire à Neuvecelle.

Rapporté à la population (0,3 école pour 1 000 habitants), le premier degré est nettement moins dense que dans le département (0,6 pour 1 000) : les classes peuvent être plus éloignées ou plus chargées.

La scolarité secondaire se fait hors de la commune, faute de collège et de lycée sur place : transports scolaires et distances comptent pour une famille qui s’installe.

Le collège le plus proche est à Évian-les-Bains (1,4 km) et le lycée le plus proche est à Évian-les-Bains (1,4 km), à vol d’oiseau.

1 établissement sur 1 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 pharmacie à Neuvecelle.

Rapporté à la population (3,0 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est proche de celle du département (2,5 pour 10 000).

Le centre ou la maison de santé le plus proche se trouve à Publier (5,1 km à vol d’oiseau).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : l’hôpital ou la clinique le plus proche se trouve à Évian-les-Bains (1,4 km à vol d’oiseau).

Pour un acheteur, la distance aux écoles, à la poste et aux soins joue sur la demande locale, donc sur la revente : vérifiez les trajets réels, les horaires d’ouverture et la carte scolaire avant de vous engager.