Immobilier et crédit à Preignac : prix, finances locales et score Vos-Credits

Le prix médian observé à Preignac est de 1 693 €/m² pour les appartements (2 ventes, 2018-2025) et de 1 978 €/m² pour les maisons (19 ventes, 12 derniers mois).

Sur 12 mois, les maisons se vendent 1 978 €/m², contre 1 963 €/m² en médiane 2018-2025 : un niveau stable (écart de 1 %).

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Gironde : pour les appartements, ce prix est 46 % en dessous de la médiane départementale (3 126 €/m²) ; pour les maisons, il est proche de la médiane départementale (2 057 €/m²).

Le prix des maisons se situe au niveau de la médiane départementale (écart de 4 %) : sur 79 m², la différence représente environ 6 000 €.

Pour les appartements, moins de 3 ventes simples sont enregistrées sur les 12 derniers mois : le prix affiché reste la médiane 2018-2025.

Le nombre de ventes est faible (moins de 5 pour au moins une typologie) : ces prix sont à lire comme un ordre de grandeur, pas comme une référence précise.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 78,0/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces médianes couvrent toute la période 2018-2025 : elles situent la commune mais peuvent différer des prix actuels et ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Preignac, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 6,2 km) affichent un prix médian des maisons de 2 168 €/m² (1 234 € à 2 413 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Preignac (1 963 €/m²) est inférieur de 9 %.

Dans les 5 communes les plus proches (jusqu’à 6,2 km), le prix médian des appartements est de 2 923 €/m² (2 047 € à 3 316 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Preignac (1 693 €/m²) est inférieur de 42 % à cette médiane locale (écart important).

Pour un acquéreur, un ticket d’entrée plutôt bas pour le département allège l’effort sur l’apport et la mensualité ; le dynamisme local (emploi, transports) n’est pas mesuré par ce score.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 13 572 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence équivaut à 8,8 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu modéré.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (31 200 € de plus) réduit la mensualité d’environ 185 € et les intérêts totaux d’environ 13 118 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 58 200 €, soit 42 % du capital emprunté (138 400 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 66 500 € au-delà du capital, soit 204 900 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 101 € mais ajoute environ 18 914 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (84 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (2 600 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 185 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 2 340 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 1,6 SMIC net : deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) l’atteignent, un seul ne suffit pas.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 36 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 36 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 11,5 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 2 767 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 31 200 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 8 302 € dans le premier cas et d’environ 4 679 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 138 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Preignac est classée en zone C du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Prenons une maison de 79 m² au prix médian de 156 000 €. En zone C, le coût de l’opération pris en compte est plafonné à 150 000 € pour 2 personnes et à 210 000 € pour 4 personnes, avec des revenus à ne pas dépasser de 42 750 € et de 59 850 € par an. Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 208 000 € (dont 52 000 € de travaux), soit 58 000 € au-dessus du plafond pour 2 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 150 000 €, soit 72 % du coût. Un foyer de 4 personnes n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 30 000 € à 75 000 € pour 2 personnes et de 41 600 € à 104 000 € pour 4 personnes. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 15 000 € à 45 000 €. Au maximum, cela couvre 36 % du coût, ce qui réduit fortement la somme à emprunter à la banque. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 28 080 € par an avec 20 % d’apport) représente 66 % du plafond de ressources pour 2 personnes (42 750 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (138 372 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 30 000 € à 75 000 € et sa mensualité passerait de 819 € à 375 € à 641 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, l’épargne brute de Preignac est négative alors que la commune a de la dette : elle ne dégage pas d’excédent de fonctionnement pour la rembourser, ce qui constitue un point de vigilance.

Le taux d’épargne brute de Preignac ressort à -11,0 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 12,1 %). Il est négatif : les dépenses de fonctionnement dépassent les recettes, ce qui limite fortement les marges de la commune.

La dette par habitant est de 1 231 € en 2025, plus de deux fois la médiane du département (449 €).

La dette par habitant (1 231 € en 2025) a augmenté de 39 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 41,4 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la situation financière appelle de la vigilance : renseignez-vous sur les projets d’investissement et sur la trajectoire de la fiscalité locale avant de vous engager.

La taxe foncière sur les propriétés bâties de Preignac est calculée avec un taux de 40,47 % en 2025, soit proche de la médiane départementale (39,52 %).

Le taux n’a pas sensiblement évolué depuis 2020 (variation inférieure à 1 point).

Note de pression fiscale : 53,5/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Preignac est de 1 010 € en 2025, soit 33 % au-dessus de la médiane départementale (762 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 12,35 % à Preignac en 2025.

Le taux total est estimé à 44,07 % pour 2026 (estimation, à confirmer par les décisions de la collectivité).

La taxe foncière moyenne de la commune (84 € par mois) représente 10 % de la mensualité de référence : elle réduit sensiblement le reste à vivre.

Autour de Preignac, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 6,2 km) se situe entre 29,62 % et 48,90 % (médiane 39,99 %), contre 40,47 % dans la commune, soit 0,5 point de plus que la médiane locale.

Attention : un taux n’est pas un montant. La valeur locative cadastrale du bien, les abattements et les exonérations font varier la taxe ; l’avis de taxe foncière du vendeur reste la référence.

Pour un acheteur, la taxe foncière est une charge récurrente à intégrer dans le budget de propriétaire, en plus de la mensualité du crédit.

Les 320 diagnostics de performance énergétique recensés à Preignac (2026) se répartissent ainsi : 14,1 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 32,5 % en classe E, F ou G.

Près d’un logement sur 7 est classé F ou G à Preignac : prévoyez une marge pour les travaux et un levier de négociation sur le prix.

Cette part de logements F ou G est 99 % au-dessus de la médiane départementale (7,1 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Côté acheteur, la part de logements énergivores reste modérée ; le DPE du bien visé est toutefois à vérifier avant toute offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Preignac est de 14,0 €/m² charges comprises, soit environ 1 010 € par mois pour 72 m², 23 % au-dessus de la médiane départementale (11,4 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Preignac est de 11,3 €/m² charges comprises, soit environ 890 € par mois pour 79 m², 17 % au-dessus de la médiane départementale (9,6 €/m²).

Le loyer annuel estimé équivaut à 6,8 % du prix médian des maisons : un rendement brut compris entre 5 et 7 %.

Pour 79 m², la mensualité de crédit (819 €) est à peine inférieure au loyer estimé (890 €) : une fois ajoutés assurance, taxe foncière et charges, l’écart disparaît.

Le niveau de vie médian de Preignac (21 470 € par an et par unité de consommation) est proche de la médiane du département (22 500 €).

Soit 1 790 € par mois et par unité de consommation, 1,21 fois le SMIC net : le niveau de vie médian reste proche du SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (2 340 € par mois avec 20 % d’apport) représente 87 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 680 € par mois, ordre de grandeur) : un couple médian de la commune peut y prétendre.

Le taux de pauvreté est de 14,0 % (médiane du département : 11,0 %) : il se situe entre 10 et 15 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 2,9 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 2,9 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart intermédiaire.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La commune est fréquemment touchée : 15 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2022 (médiane des communes concernées du département : 12).

Le dernier événement reconnu date de 2022 (il y a 4 ans).

Les 10 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école primaire à Preignac.

Rapporté à la population (0,5 école pour 1 000 habitants), le premier degré se situe un peu sous la moyenne départementale (0,6 pour 1 000).

Aucun collège ni lycée n’est implanté dans la commune : les collégiens et les lycéens rejoignent un établissement voisin, ce qui ajoute un temps de trajet quotidien à examiner.

Le collège le plus proche est à Saint-Maixant (5,1 km) et le lycée le plus proche est à Bommes (3,4 km), à vol d’oiseau.

1 établissement sur 1 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 pharmacie et 1 centre ou maison de santé à Preignac.

Avec 4,6 pharmacie pour 10 000 habitants contre 3,0 dans le département, l’offre officinale est plus dense.

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : l’hôpital ou la clinique le plus proche se trouve à Toulenne (3,0 km à vol d’oiseau).

Pour un futur propriétaire, les écoles, la poste et l’offre de soins proches soutiennent la demande locale et la revente : mesurez les distances réelles et vérifiez horaires et carte scolaire avant de signer.