Immobilier et crédit à Roëzé-sur-Sarthe : prix, finances locales et score Vos-Credits

Le prix médian observé à Roëzé-sur-Sarthe est de 3 338 €/m² pour les appartements (2 ventes, 2018-2025) et de 1 542 €/m² pour les maisons (15 ventes, 12 derniers mois).

Par rapport à la médiane 2018-2025 (1 700 €/m²), le prix récent des maisons (1 542 €/m²) est en retrait de 9 %, soit environ 13 000 € pour 85 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Sarthe : pour les appartements, ce prix est 68 % au-dessus de la médiane départementale (1 987 €/m²) ; pour les maisons, il est 17 % au-dessus de la médiane départementale (1 315 €/m²).

Les maisons coûtent 17 % de plus que la médiane du département, soit environ 19 000 € de plus pour 85 m² : l’apport pèse davantage dans le plan de financement.

Pour les appartements, moins de 3 ventes simples sont enregistrées sur les 12 derniers mois : le prix affiché reste la médiane 2018-2025.

Le nombre de ventes est faible (moins de 5 pour au moins une typologie) : ces prix sont à lire comme un ordre de grandeur, pas comme une référence précise.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 28,1/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces médianes couvrent toute la période 2018-2025 : elles situent la commune mais peuvent différer des prix actuels et ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Roëzé-sur-Sarthe, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 7,2 km) affichent un prix médian des maisons de 1 796 €/m² (1 392 € à 2 051 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Roëzé-sur-Sarthe (1 700 €/m²) est proche, avec un écart de 5 %.

Pour un acquéreur, un ticket d’entrée élevé pour le département rend l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement déterminants.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 11 397 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence équivaut à 7,4 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu modéré.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (26 200 € de plus) réduit la mensualité d’environ 155 € et les intérêts totaux d’environ 11 015 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 48 900 €, soit 42 % du capital emprunté (116 200 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 55 800 € au-delà du capital, soit 172 000 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 85 € mais ajoute environ 15 883 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (98 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (2 190 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 155 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 1 960 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 1,3 SMIC net : deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) l’atteignent, un seul ne suffit pas.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 31 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 30 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 9,7 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 2 324 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 26 200 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 6 972 € dans le premier cas et d’environ 3 929 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 116 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Roëzé-sur-Sarthe est classée en zone C du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Au prix médian constaté à Roëzé-sur-Sarthe, une maison de 85 m² coûte environ 131 000 €. En zone C, le coût de l’opération pris en compte est plafonné à 150 000 € pour 2 personnes et à 210 000 € pour 4 personnes, avec des revenus à ne pas dépasser de 42 750 € et de 59 850 € par an. Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 175 000 € (dont 44 000 € de travaux), soit 24 700 € au-dessus du plafond pour 2 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 150 000 €, soit 86 % du coût. Un foyer de 4 personnes n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 30 000 € à 75 000 € pour 2 personnes et de 34 900 € à 87 300 € pour 4 personnes. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 13 100 € à 39 300 €. Au maximum, cela couvre 43 % du coût, ce qui réduit fortement la somme à emprunter à la banque. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 23 520 € par an avec 20 % d’apport) représente 55 % du plafond de ressources pour 2 personnes (42 750 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (116 197 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 30 000 € à 75 000 € et sa mensualité passerait de 688 € à 244 € à 510 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Roëzé-sur-Sarthe est de 3,9 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe entre 3 et 5 ans (médiane du département : 2,9 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute de Roëzé-sur-Sarthe ressort à 24,0 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 19,3 %). Il dépasse 22 % : la commune peut financer une grande partie de ses investissements avec ses propres ressources.

La dette par habitant est de 824 € en 2025, supérieure à la médiane du département (464 €).

La dette par habitant (824 € en 2025) a augmenté de 66 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Pour un acheteur, des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables réduisent en principe le risque de hausse brutale de la fiscalité locale ou de coupes dans les services, sans pouvoir l’exclure.

La taxe foncière sur les propriétés bâties de Roëzé-sur-Sarthe est calculée avec un taux de 46,86 % en 2025, soit 11 % au-dessus de la médiane départementale (42,33 %).

Par rapport à 2020, le taux est supérieur de 1,6 points.

Note de pression fiscale : 28,3/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Roëzé-sur-Sarthe est de 1 176 € en 2025, soit 70 % au-dessus de la médiane départementale (693 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

La taxe foncière moyenne de la commune (98 € par mois) représente 14 % de la mensualité de référence : elle réduit sensiblement le reste à vivre.

Autour de Roëzé-sur-Sarthe, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 7,2 km) se situe entre 35,28 % et 51,29 % (médiane 47,49 %), contre 46,86 % dans la commune, soit 0,6 point de moins que la médiane locale.

Attention : un taux n’est pas un montant. La valeur locative cadastrale du bien, les abattements et les exonérations font varier la taxe ; l’avis de taxe foncière du vendeur reste la référence.

Pour un acheteur, la taxe foncière est une charge récurrente à intégrer dans le budget de propriétaire, en plus de la mensualité du crédit.

Les 245 diagnostics de performance énergétique recensés à Roëzé-sur-Sarthe (2026) se répartissent ainsi : 17,1 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 34,7 % en classe E, F ou G.

Près d’un logement sur 6 est classé F ou G à Roëzé-sur-Sarthe : prévoyez une marge pour les travaux et un levier de négociation sur le prix.

Cette part de logements F ou G est proche de la médiane départementale (16,4 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Côté acheteur, la part de logements énergivores reste modérée ; le DPE du bien visé est toutefois à vérifier avant toute offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Roëzé-sur-Sarthe est de 10,2 €/m² charges comprises, soit environ 790 € par mois pour 78 m², 18 % au-dessus de la médiane départementale (8,6 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Roëzé-sur-Sarthe est de 10,2 €/m² charges comprises, soit environ 860 € par mois pour 85 m², 35 % au-dessus de la médiane départementale (7,5 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Avec 7,9 % de rendement brut indicatif pour maisons, le loyer couvre une part importante du prix d’achat ; la vacance locative et la revente restent à vérifier.

Pour 85 m², le loyer estimé est de 860 € par mois et la mensualité de crédit de 688 €, soit 20 % de moins : avant assurance, taxe foncière et charges, l’achat revient moins cher que la location.

Le niveau de vie médian de Roëzé-sur-Sarthe (24 380 € par an et par unité de consommation) dépasse de 10 % la médiane du département (22 260 €) : un écart modéré.

Soit 2 030 € par mois et par unité de consommation, 1,37 fois le SMIC net : un niveau de vie médian intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (1 960 € par mois avec 20 % d’apport) représente 64 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 050 € par mois, ordre de grandeur) : le bien est accessible à la plupart des couples de la commune.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 2,3 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 2,3 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart faible entre les habitants.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La commune compte 5 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1985 et 2001, un nombre modéré (médiane des communes concernées du département : 5).

Le dernier événement reconnu date de 2001 (il y a 25 ans).

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école maternelle, 2 écoles primaires, 1 école élémentaire et 1 collège à Roëzé-sur-Sarthe, dont 3 établissements privés.

Rapporté à la population (1,5 école pour 1 000 habitants), le premier degré est très dense au regard du département (0,8 pour 1 000).

La commune compte 1 collège mais aucun lycée : les lycéens rejoignent un établissement d’une commune voisine.

3 établissements sur 5 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 pharmacie à Roëzé-sur-Sarthe.

Avec 3,8 pharmacie pour 10 000 habitants contre 2,5 dans le département, l’offre officinale est plus dense.

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : les hospitalisations et les urgences passent par un établissement d’une commune voisine.

Pour un futur propriétaire, les écoles, la poste et l’offre de soins proches soutiennent la demande locale et la revente : mesurez les distances réelles et vérifiez horaires et carte scolaire avant de signer.