Immobilier et crédit à Rosières-près-Troyes : prix, finances locales et score Vos-Credits

Le prix médian observé à Rosières-près-Troyes est de 18 663 €/m² pour les appartements (21 ventes, 2018-2025) et de 2 206 €/m² pour les maisons (15 ventes, 12 derniers mois).

Le prix des maisons recule nettement : 2 206 €/m² sur les 12 derniers mois contre 2 472 €/m² en médiane 2018-2025, soit 11 % de moins (environ 27 000 € pour 103 m²).

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Aube : pour les appartements, ce prix est 927 % au-dessus de la médiane départementale (1 818 €/m²) ; pour les maisons, il est 58 % au-dessus de la médiane départementale (1 392 €/m²).

Le prix des maisons dépasse de 58 % la médiane du département, soit environ 84 000 € de plus pour 103 m² : le marché y est nettement plus cher que dans la plupart des communes du département.

Pour les appartements, moins de 3 ventes simples sont enregistrées sur les 12 derniers mois : le prix affiché reste la médiane 2018-2025.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Accessibilité immobilière : 0,8/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces médianes couvrent toute la période 2018-2025 : elles situent la commune mais peuvent différer des prix actuels et ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Rosières-près-Troyes, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,8 km) affichent un prix médian des maisons de 2 060 €/m² (1 507 € à 2 452 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Rosières-près-Troyes (2 472 €/m²) est supérieur de 20 %.

Dans les 7 communes les plus proches (jusqu’à 4,8 km), le prix médian des appartements est de 1 856 €/m² (1 491 € à 3 333 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Rosières-près-Troyes (18 663 €/m²) est supérieur de 906 % à cette médiane locale (écart important).

Pour un acheteur, le ticket d’entrée est élevé pour le département : l’apport personnel, la durée du prêt et le taux d’endettement deviennent déterminants pour boucler le financement.

Bien de référence : prix médian au m² de la période 2018-2025 × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 81 171 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence représente 52,6 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : le marché s’adresse surtout à des ménages aux revenus élevés ou disposant d’un fort apport.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (186 600 € de plus) réduit la mensualité d’environ 1 104 € et les intérêts totaux d’environ 78 453 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 347 900 €, soit 42 % du capital emprunté (827 600 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 397 600 € au-delà du capital, soit 1 225 200 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 603 € mais ajoute environ 113 123 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (141 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (15 570 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 1 104 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 13 990 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Le revenu requis atteint 9,5 SMIC net : ce marché s’adresse surtout à des ménages aux revenus élevés ou disposant d’un apport important.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 218 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 212 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 69,0 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 16 551 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 186 600 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 49 654 € dans le premier cas et d’environ 27 984 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 828 000 € (apport de 20 %), la part assurée dépasse 200 000 € par personne même à deux emprunteurs (environ 414 000 € chacun) : un questionnaire de santé peut être demandé.

Rosières-près-Troyes est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

En zone B1, le coût de l’opération pris en compte est plafonné à 202 500 € pour 2 personnes et à 283 500 € pour 4 personnes, avec des revenus à ne pas dépasser de 51 750 € et de 72 450 € par an. Le coût de l’opération est de 933 000 €, soit 730 500 € au-dessus du plafond pour 2 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 202 500 €, soit 22 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 40 500 € à 101 300 € pour 2 personnes et de 56 700 € à 141 800 € pour 4 personnes. Au maximum, cela couvre 11 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 167 880 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour 2 personnes (51 750 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (827 571 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 40 500 € à 101 300 € et sa mensualité passerait de 4 898 € à 4 298 € à 4 658 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Rosières-près-Troyes est de 1,4 an (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 1,7 an). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute atteint 24,1 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 24,1 %). Il dépasse 22 % : la commune peut financer une grande partie de ses investissements avec ses propres ressources.

La dette par habitant est de 299 € en 2025, inférieure à la médiane du département (396 €).

La dette par habitant (299 € en 2025) a diminué de 32 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 5,7 points depuis 2020.

Côté acheteur, des indicateurs financiers plus favorables que ceux de la plupart des communes comparables rendent en principe moins probable une hausse brutale des impôts locaux ou une réduction des services, sans que cela soit exclu.

La taxe foncière sur les propriétés bâties de Rosières-près-Troyes est calculée avec un taux de 44,89 % en 2025, soit 15 % au-dessus de la médiane départementale (39,12 %).

Ce taux a augmenté de 3,0 points depuis 2020.

La note de pression fiscale ressort à 23,8/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Rosières-près-Troyes est de 1 694 € en 2025, soit 143 % au-dessus de la médiane départementale (696 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 9,95 % à Rosières-près-Troyes en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (141 € par mois) ajoute 3 % à la mensualité de référence : une charge secondaire dans le budget.

Autour de Rosières-près-Troyes, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,8 km) se situe entre 41,34 % et 57,13 % (médiane 48,45 %), contre 44,89 % dans la commune, soit 3,6 points de moins que la médiane locale.

Attention : un taux n’est pas un montant. La valeur locative cadastrale du bien, les abattements et les exonérations font varier la taxe ; l’avis de taxe foncière du vendeur reste la référence.

Pour un acheteur, la taxe foncière est une charge récurrente à intégrer dans le budget de propriétaire, en plus de la mensualité du crédit.

Sur les 746 diagnostics de performance énergétique (DPE) recensés à Rosières-près-Troyes (2026), 3,9 % sont classés F ou G (passoires thermiques) et 8,3 % sont classés E, F ou G.

Avec 3,9 % de logements F ou G seulement, les passoires thermiques restent rares à Rosières-près-Troyes.

En comparaison, la part de logements F ou G est 74 % en dessous de la médiane départementale (15,1 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acquéreur, la part de logements énergivores est modérée dans la commune, ce qui ne dispense pas de consulter le DPE du bien avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Rosières-près-Troyes est de 13,6 €/m² charges comprises, soit environ 680 € par mois pour 50 m², 63 % au-dessus de la médiane départementale (8,4 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Rosières-près-Troyes est de 10,9 €/m² charges comprises, soit environ 1 120 € par mois pour 103 m², 48 % au-dessus de la médiane départementale (7,4 €/m²).

Avec 0,9 % de rendement brut indicatif pour appartements, le loyer couvre une part réduite du prix d’achat : l’investissement locatif repose alors surtout sur la valorisation du bien.

Pour 50 m², la mensualité de crédit (4 898 €) équivaut à 7,2 fois le loyer estimé (680 €) : l’achat alourdit beaucoup le budget mensuel par rapport à la location.

Le niveau de vie médian de Rosières-près-Troyes (24 100 € par an et par unité de consommation) est proche de la médiane du département (23 220 €).

Soit 2 010 € par mois et par unité de consommation, 1,36 fois le SMIC net : un niveau de vie médian intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (13 990 € par mois avec 20 % d’apport) représente 464 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 010 € par mois, ordre de grandeur) : le marché est surtout accessible à des acheteurs extérieurs ou plus aisés que les habitants.

Avec 9,0 % (médiane du département : 19,5 %), le taux de pauvreté reste inférieur à 10 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 2,8 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 2,8 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart intermédiaire.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 10 points de charge à Rosières-près-Troyes, répartis dans 4 stations, dont 7 en charge rapide (50 kW et plus).

Avec 1,9 points de charge pour 1 000 habitants, la commune est mieux équipée que le département (1,0 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

Peu d’arrêtés de catastrophe naturelle concernent la commune : 2 depuis 1982 entre 1999 et 1999, contre 3 en médiane pour les communes du département concernées.

Le dernier événement reconnu date de 1999 (il y a 27 ans).

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école primaire à Rosières-près-Troyes.

Avec 0,2 école pour 1 000 habitants contre 0,7 dans le département, l’offre de proximité du premier degré est nettement plus rare.

Aucun collège ni lycée n’est implanté dans la commune : les collégiens et les lycéens rejoignent un établissement voisin, ce qui ajoute un temps de trajet quotidien à examiner.

Le collège le plus proche est à Saint-André-les-Vergers (2,0 km) et le lycée le plus proche est à Troyes (3,3 km), à vol d’oiseau.

1 établissement sur 1 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 pharmacie et 1 centre ou maison de santé à Rosières-près-Troyes.

Avec 1,9 pharmacie pour 10 000 habitants, la commune suit la densité départementale (2,5 pour 10 000).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : l’hôpital ou la clinique le plus proche se trouve à Saint-André-les-Vergers (2,0 km à vol d’oiseau).

Pour un futur propriétaire, les écoles, la poste et l’offre de soins proches soutiennent la demande locale et la revente : mesurez les distances réelles et vérifiez horaires et carte scolaire avant de signer.