Immobilier et crédit à Saint-André-de-Cubzac : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Saint-André-de-Cubzac est de 2 583 €/m² pour les appartements (35 ventes) et de 2 462 €/m² pour les maisons (89 ventes).

Sur 12 mois, les appartements se vendent 2 583 €/m², contre 2 614 €/m² en médiane 2018-2025 : un niveau stable (écart de 1 %).

Les prix récents des maisons (2 462 €/m² sur 12 mois) sont proches de la médiane 2018-2025 (2 464 €/m²), avec un écart de 0 % seulement : le marché se situe au niveau de son repère de long terme.

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Gironde : pour les appartements, ce prix est 15 % en dessous de la médiane départementale (3 027 €/m²) ; pour les maisons, il est 20 % au-dessus de la médiane départementale (2 057 €/m²).

Le prix au m² dépasse de 20 % la médiane départementale : pour 96 m², il faut compter environ 39 000 € de plus qu’au prix médian du département.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Note d’accessibilité immobilière : 60,5/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 6,0 km), le prix médian des maisons est de 2 336 €/m² (1 939 € à 2 608 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Saint-André-de-Cubzac (2 464 €/m²) est proche, avec un écart de 5 %.

Autour de Saint-André-de-Cubzac, les 5 communes les plus proches (jusqu’à 6,0 km) affichent un prix médian des appartements de 2 705 €/m² (2 183 € à 5 761 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Saint-André-de-Cubzac (2 614 €/m²) est proche, avec un écart de 3 %.

Côté acheteur, les prix sont proches de ceux des communes comparables : seule la comparaison avec des annonces précises permet d’estimer un bien.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 20 532 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le prix du bien de référence représente 13,3 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (47 200 € de plus) réduit la mensualité d’environ 279 € et les intérêts totaux d’environ 19 845 €.

Pour 209 300 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 88 000 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 100 600 € au-delà du capital, soit 309 900 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 152 € mais ajoute environ 28 614 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (118 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (3 940 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 279 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 3 540 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 2,4 SMIC net, soit plus que deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) : des revenus intermédiaires ou un apport renforcé sont nécessaires.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 55 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 54 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 17,4 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 4 187 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 47 200 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 12 560 € dans le premier cas et d’environ 7 079 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 209 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 105 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Avec un apport de 30 % (70 800 €), l’emprunt passe sous ce seuil, y compris pour un emprunteur seul.

Saint-André-de-Cubzac est classée en zone B2 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Prenons une maison de 96 m² au prix médian de 236 000 €. Les plafonds de la zone B2 augmentent avec la taille du foyer : 198 000 € de coût d’opération et 56 700 € de revenus pour 3 personnes, puis 264 000 € et 75 600 € pour 5 personnes et plus. Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 315 000 € (dont 79 000 € de travaux), soit 116 700 € au-dessus du plafond pour 3 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 198 000 €, soit 63 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 39 600 € à 99 000 € pour 3 personnes et de 52 800 € à 132 000 € pour 5 personnes et plus. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 19 800 € à 59 400 €. Au maximum, cela couvre 31 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 42 480 € par an avec 20 % d’apport) représente 75 % du plafond de ressources pour 3 personnes (56 700 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (209 332 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 39 600 € à 99 000 € et sa mensualité passerait de 1 239 € à 653 € à 1 005 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Saint-André-de-Cubzac ressort à 1,8 an en 2025 ; elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 3,6 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, l’épargne brute de Saint-André-de-Cubzac représente 25,5 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 12,1 %). Supérieur à 22 %, il permet de financer une grande partie des investissements sans recourir massivement à l’emprunt.

Avec 455 € de dette par habitant en 2025, la commune suit la médiane départementale (449 €).

La dette par habitant (455 € en 2025) a diminué de 8 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Pour un acheteur, la commune présente des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables : le risque de hausse brutale de la fiscalité ou de coupes dans les services est en principe moins marqué, sans pouvoir être écarté.

Le taux de taxe foncière bâtie de Saint-André-de-Cubzac atteint 43,95 % en 2025, soit 11 % au-dessus de la médiane départementale (39,52 %).

Depuis 2020, le taux a progressé de 1,8 points.

Pression fiscale : 40,7/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Saint-André-de-Cubzac est de 1 414 € en 2025, soit 86 % au-dessus de la médiane départementale (762 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 13,71 % à Saint-André-de-Cubzac en 2025.

Rapportée au mois, la taxe foncière moyenne de la commune atteint 118 €, soit 10 % de la mensualité de référence : elle pèse sur le reste à vivre.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 6,0 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 32,15 % à 49,95 % (médiane 40,58 %) : celui de Saint-André-de-Cubzac (43,95 %) est supérieur de 3,4 points à cette médiane locale.

Attention : le taux ne donne pas le montant payé. La taxe dépend aussi de la valeur locative cadastrale du bien, des abattements et exonérations. Demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière.

Côté acheteur, la taxe foncière revient chaque année : elle s’ajoute à la mensualité du crédit dans le budget de propriétaire.

Parmi les 2 291 DPE recensés à Saint-André-de-Cubzac (2026), 3,3 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 9,8 % des classes E, F ou G.

Les passoires thermiques sont rares à Saint-André-de-Cubzac : le risque de gros travaux de rénovation est a priori limité pour la plupart des biens.

La part de logements F ou G est 54 % en dessous de la médiane départementale (7,1 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, la part de logements énergivores est modérée, mais le DPE du bien précis doit toujours être vérifié avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Saint-André-de-Cubzac est de 12,4 €/m² charges comprises, soit environ 580 € par mois pour 47 m², 9 % au-dessus de la médiane départementale (11,4 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Saint-André-de-Cubzac est de 11,6 €/m² charges comprises, soit environ 1 120 € par mois pour 96 m², 21 % au-dessus de la médiane départementale (9,6 €/m²).

Le rendement locatif brut indicatif atteint 5,7 % pour maisons : un niveau compris entre 5 et 7 %, où le loyer couvre une part notable du coût d’acquisition.

Pour le bien de référence (96 m²), la mensualité de crédit (1 239 €) dépasse de 11 % le loyer estimé (1 120 €) : acheter coûte un peu plus cher chaque mois que louer, avant assurance, taxe foncière et charges.

À 22 530 € par an et par unité de consommation, le niveau de vie médian de Saint-André-de-Cubzac se situe au niveau de celui du département (22 500 €).

Cela représente 1 880 € par mois et par unité de consommation, soit 1,27 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau de vie médian à peine supérieur au SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (3 540 € par mois avec 20 % d’apport) représente 126 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 820 € par mois, ordre de grandeur) : l’achat est plus difficile pour un couple médian de la commune.

Le taux de pauvreté ressort à 12,0 % (médiane du département : 11,0 %), entre 10 et 15 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 2,7 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 2,7 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart intermédiaire.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 38 points de charge à Saint-André-de-Cubzac, répartis dans 7 stations, dont 22 en charge rapide (50 kW et plus).

Rapporté à la population (2,9 points pour 1 000 habitants), l’équipement est plus de deux fois supérieur à celui du département (1,2 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

21 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2022 : un nombre élevé (médiane des communes concernées du département : 12).

Le dernier événement reconnu date de 2022 (il y a 4 ans).

Les 6 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

Les 11 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 2 écoles maternelles, 2 écoles primaires, 2 écoles élémentaires, 3 collèges et 3 lycées à Saint-André-de-Cubzac, dont 3 établissements privés.

Avec 0,5 école pour 1 000 habitants, le premier degré est un peu moins dense que dans le département (0,6 pour 1 000).

L’enseignement secondaire est assuré sur place, avec 3 collèges et 3 lycées.

11 établissements sur 12 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 2 hôpitaux ou cliniques et 3 pharmacies à Saint-André-de-Cubzac.

Rapporté à la population (2,3 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est proche de celle du département (3,0 pour 10 000).

Le centre ou la maison de santé le plus proche se trouve à Cubzac-les-Ponts (3,0 km à vol d’oiseau).

Pour un acquéreur, la proximité des écoles, de la poste et des soins pèse sur la demande locale et donc sur la revente : vérifiez les distances réelles, les horaires et la carte scolaire avant de signer.