Immobilier et crédit à Saint-André-de-la-Roche : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Saint-André-de-la-Roche est de 4 137 €/m² pour les appartements (45 ventes) et de 4 276 €/m² pour les maisons (5 ventes).

Sur 12 mois, les appartements se vendent 4 137 €/m², contre 4 081 €/m² en médiane 2018-2025 : un niveau stable (écart de 1 %).

Les prix récents des maisons (4 276 €/m² sur 12 mois) sont proches de la médiane 2018-2025 (4 396 €/m²), avec un écart de 3 % seulement : le marché se situe au niveau de son repère de long terme.

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Alpes-Maritimes : pour les appartements, ce prix est 13 % au-dessus de la médiane départementale (3 670 €/m²) ; pour les maisons, il est proche de la médiane départementale (4 287 €/m²).

Les prix à Saint-André-de-la-Roche suivent la médiane du département, avec un écart de 0 % seulement, soit environ 1 000 € sur 76 m².

Le nombre de ventes (entre 5 et 9 pour au moins une typologie) donne une indication correcte, à confirmer par des annonces et ventes récentes.

Note d’accessibilité immobilière : 50,5/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 5,5 km), le prix médian des maisons est de 5 341 €/m² (3 929 € à 13 493 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Saint-André-de-la-Roche (4 396 €/m²) est inférieur de 18 %.

Autour de Saint-André-de-la-Roche, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 5,5 km) affichent un prix médian des appartements de 5 874 €/m² (3 314 € à 8 811 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Saint-André-de-la-Roche (4 081 €/m²) est inférieur de 31 % à cette médiane locale (écart important).

Côté acheteur, les prix sont proches de ceux des communes comparables : seule la comparaison avec des annonces précises permet d’estimer un bien.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 19 401 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le prix du bien de référence représente 12,6 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (44 600 € de plus) réduit la mensualité d’environ 264 € et les intérêts totaux d’environ 18 751 €.

Pour 197 800 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 83 200 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 95 000 € au-delà du capital, soit 292 800 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 144 € mais ajoute environ 27 038 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (110 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (3 720 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 264 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 3 340 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 2,3 SMIC net, soit plus que deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) : des revenus intermédiaires ou un apport renforcé sont nécessaires.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 52 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 51 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 16,5 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 3 956 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 44 600 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 11 868 € dans le premier cas et d’environ 6 689 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 198 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Avec un apport de 20 % (44 600 €), l’emprunt passe sous ce seuil, y compris pour un emprunteur seul.

Saint-André-de-la-Roche est classée en zone A du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Le bien de référence est un appartement de 54 m² à environ 223 000 € (prix médian constaté). Les plafonds de la zone A augmentent avec la taille du foyer : 270 000 € de coût d’opération et 88 200 € de revenus pour 3 personnes, puis 360 000 € et 117 600 € pour 5 personnes et plus. Le coût de l’opération est de 223 000 €, sous le plafond : le PTZ est calculé sur le coût entier.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 44 600 € à 111 500 €. Au maximum, cela couvre 50 % du coût, ce qui réduit fortement la somme à emprunter à la banque. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 40 080 € par an avec 20 % d’apport) représente 45 % du plafond de ressources pour 3 personnes (88 200 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (197 801 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 44 600 € à 111 500 € et sa mensualité passerait de 1 171 € à 511 € à 907 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Saint-André-de-la-Roche ressort à 10,4 ans en 2025 ; elle se situe entre 10 et 12 ans (médiane du département : 3,1 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, l’épargne brute de Saint-André-de-la-Roche représente 9,1 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 13,6 %). Compris entre 8 et 15 %, il laisse une marge d’autofinancement pour les investissements et le remboursement de la dette.

Avec 1 014 € de dette par habitant en 2025, la commune dépasse la médiane départementale (764 €).

La dette par habitant (1 014 € en 2025) a diminué de 8 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 3,8 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la situation financière appelle de la vigilance : le budget communal, les projets d’investissement et la trajectoire de la fiscalité locale sont à examiner avant de vous engager.

Le taux de taxe foncière bâtie de Saint-André-de-la-Roche atteint 37,02 % en 2025, soit 33 % au-dessus de la médiane départementale (27,91 %).

Depuis 2020, le taux varie de moins de 1 point : il est resté stable.

Pression fiscale : 13,8/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Saint-André-de-la-Roche est de 1 319 € en 2025, soit 131 % au-dessus de la médiane départementale (572 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 10,46 % à Saint-André-de-la-Roche en 2025.

Rapportée au mois, la taxe foncière moyenne de la commune atteint 110 €, soit 9 % de la mensualité de référence : elle pèse sur le reste à vivre.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 5,5 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 25,45 % à 54,13 % (médiane 37,84 %) : celui de Saint-André-de-la-Roche (37,02 %) est proche, avec un écart de 0,8 point.

Attention : le taux ne donne pas le montant payé. La taxe dépend aussi de la valeur locative cadastrale du bien, des abattements et exonérations. Demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière.

Côté acheteur, la taxe foncière revient chaque année : elle s’ajoute à la mensualité du crédit dans le budget de propriétaire.

Parmi les 512 DPE recensés à Saint-André-de-la-Roche (2026), 5,7 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 11,5 % des classes E, F ou G.

Une minorité de logements sont classés F ou G à Saint-André-de-la-Roche : le DPE du bien visé reste à vérifier avant l’offre.

La part de logements F ou G est 55 % en dessous de la médiane départementale (12,6 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, la part de logements énergivores est modérée, mais le DPE du bien précis doit toujours être vérifié avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Saint-André-de-la-Roche est de 18,7 €/m² charges comprises, soit environ 1 010 € par mois pour 54 m², 37 % au-dessus de la médiane départementale (13,6 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Saint-André-de-la-Roche est de 18,8 €/m² charges comprises, soit environ 1 430 € par mois pour 76 m², proche de la médiane départementale (18,7 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif atteint 5,4 % pour appartements : un niveau compris entre 5 et 7 %, où le loyer couvre une part notable du coût d’acquisition.

Pour le bien de référence (54 m²), la mensualité de crédit (1 171 €) dépasse de 16 % le loyer estimé (1 010 €) : acheter coûte un peu plus cher chaque mois que louer, avant assurance, taxe foncière et charges.

À 22 450 € par an et par unité de consommation, le niveau de vie médian de Saint-André-de-la-Roche se situe au niveau de celui du département (23 380 €).

Cela représente 1 870 € par mois et par unité de consommation, soit 1,27 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau de vie médian à peine supérieur au SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (3 340 € par mois avec 20 % d’apport) représente 119 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 810 € par mois, ordre de grandeur) : l’achat est plus difficile pour un couple médian de la commune.

Le taux de pauvreté atteint 16,0 % (médiane du département : 11,0 %), entre 15 et 20 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 3,2 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 3,2 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart intermédiaire.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 12 points de charge à Saint-André-de-la-Roche, répartis dans 5 stations, sans point de charge rapide (50 kW et plus).

Rapporté à la population (2,0 points pour 1 000 habitants), l’équipement est supérieur à celui du département (1,6 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

31 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2024 : un nombre supérieur à 25 (médiane des communes concernées du département : 13).

Le dernier événement reconnu date de 2024 (il y a 2 ans).

Les 3 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

Les 17 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 2 écoles maternelles, 1 école primaire et 2 écoles élémentaires à Saint-André-de-la-Roche.

Avec 0,8 école pour 1 000 habitants, le premier degré est bien plus dense que dans le département (0,5 pour 1 000), ce qui correspond souvent à un habitat dispersé ou à de petites classes.

La scolarité secondaire se fait hors de la commune, faute de collège et de lycée sur place : transports scolaires et distances comptent pour une famille qui s’installe.

Le collège le plus proche est à La Trinité (4,3 km) et le lycée le plus proche est à Drap (4,4 km), à vol d’oiseau.

5 établissements sur 5 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 hôpital ou clinique, 1 pharmacie et 1 centre ou maison de santé à Saint-André-de-la-Roche.

Rapporté à la population (1,7 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est inférieure à celle du département (3,7 pour 10 000).

Pour un acquéreur, la proximité des écoles, de la poste et des soins pèse sur la demande locale et donc sur la revente : vérifiez les distances réelles, les horaires et la carte scolaire avant de signer.