Immobilier et crédit à Saint-Geniès-de-Fontedit : prix, finances locales et score Vos-Credits

Le prix médian observé à Saint-Geniès-de-Fontedit est de 2 016 €/m² pour les appartements (2 ventes, 2018-2025) et de 2 459 €/m² pour les maisons (21 ventes, 12 derniers mois).

Sur les 12 derniers mois, les maisons se vendent 2 459 €/m², soit 10 % sous la médiane 2018-2025 (2 737 €/m²) : un repli net, d’environ 28 000 € pour 100 m². Il peut traduire un marché retourné ou une autre composition des biens vendus.

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Hérault : pour les appartements, ce prix est 37 % en dessous de la médiane départementale (3 197 €/m²) ; pour les maisons, il est proche de la médiane départementale (2 417 €/m²).

Les prix à Saint-Geniès-de-Fontedit suivent la médiane du département, avec un écart de 2 % seulement, soit environ 4 000 € sur 100 m².

Pour les appartements, moins de 3 ventes simples sont enregistrées sur les 12 derniers mois : le prix affiché reste la médiane 2018-2025.

Le nombre de ventes est faible (moins de 5 pour au moins une typologie) : ces prix sont à lire comme un ordre de grandeur, pas comme une référence précise.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 59,7/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces médianes couvrent toute la période 2018-2025 : elles situent la commune mais peuvent différer des prix actuels et ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 7,1 km), le prix médian des maisons est de 2 165 €/m² (1 743 € à 3 148 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Saint-Geniès-de-Fontedit (2 737 €/m²) est supérieur de 26 % à cette médiane locale (écart important).

Autour de Saint-Geniès-de-Fontedit, les 4 communes les plus proches (jusqu’à 6,3 km) affichent un prix médian des appartements de 2 526 €/m² (1 551 € à 5 331 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Saint-Geniès-de-Fontedit (2 016 €/m²) est inférieur de 20 %.

Pour un acquéreur, le niveau de prix correspond à la moyenne des communes comparables ; des annonces précises restent nécessaires pour juger un bien.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 21 402 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le prix du bien de référence représente 13,9 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (49 200 € de plus) réduit la mensualité d’environ 291 € et les intérêts totaux d’environ 20 685 €.

Pour 218 200 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 91 700 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 104 800 € au-delà du capital, soit 323 000 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 159 € mais ajoute environ 29 827 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (83 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (4 110 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 291 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 3 690 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 2,5 SMIC net, soit plus que deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) : des revenus intermédiaires ou un apport renforcé sont nécessaires.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 57 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 56 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 18,2 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 4 364 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 49 200 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 13 092 € dans le premier cas et d’environ 7 379 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 218 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 109 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Avec un apport de 30 % (73 800 €), l’emprunt passe sous ce seuil, y compris pour un emprunteur seul.

Saint-Geniès-de-Fontedit est classée en zone C du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Au prix médian constaté à Saint-Geniès-de-Fontedit, une maison de 100 m² coûte environ 246 000 €. Les plafonds de la zone C augmentent avec la taille du foyer : 180 000 € de coût d’opération et 51 300 € de revenus pour 3 personnes, puis 240 000 € et 68 400 € pour 5 personnes et plus. Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 328 000 € (dont 82 000 € de travaux), soit 148 000 € au-dessus du plafond pour 3 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 180 000 €, soit 55 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 36 000 € à 90 000 € pour 3 personnes et de 48 000 € à 120 000 € pour 5 personnes et plus. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 18 000 € à 54 000 €. Au maximum, cela couvre 27 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 44 280 € par an avec 20 % d’apport) représente 86 % du plafond de ressources pour 3 personnes (51 300 €) : la marge est faible et le revenu fiscal de référence fait foi.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (218 202 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 36 000 € à 90 000 € et sa mensualité passerait de 1 291 € à 759 € à 1 078 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Saint-Geniès-de-Fontedit ressort à 17,0 ans en 2025 ; elle se situe au-delà du repère de 12 ans, souvent retenu comme seuil d’alerte (médiane du département : 3,5 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, le taux d’épargne brute de la commune s’établit à 12,7 % (médiane du département : 16,3 %). Compris entre 8 et 15 %, il laisse une marge d’autofinancement pour les investissements et le remboursement de la dette.

Avec 2 040 € de dette par habitant en 2025, la commune est à plus de deux fois la médiane départementale (671 €).

La dette par habitant (2 040 € en 2025) a augmenté de 206 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 10,2 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la situation financière appelle de la vigilance : renseignez-vous sur les projets d’investissement et sur la trajectoire de la fiscalité locale avant de vous engager.

Le taux de taxe foncière bâtie de Saint-Geniès-de-Fontedit atteint 48,14 % en 2025, soit 9 % au-dessus de la médiane départementale (44,12 %).

Par rapport à 2020, le taux est supérieur de 1,4 points.

Note de pression fiscale : 22,1/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Saint-Geniès-de-Fontedit est de 999 € en 2025, soit proche de la médiane départementale (972 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 15,44 % à Saint-Geniès-de-Fontedit en 2025.

Rapportée au mois, la taxe foncière moyenne de la commune atteint 83 €, soit 6 % de la mensualité de référence : elle pèse sur le reste à vivre.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 7,1 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 41,83 % à 49,10 % (médiane 45,39 %) : celui de Saint-Geniès-de-Fontedit (48,14 %) est supérieur de 2,8 points.

Attention : le taux ne donne pas le montant payé. La taxe dépend aussi de la valeur locative cadastrale du bien, des abattements et exonérations. Demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière.

Côté acheteur, la taxe foncière revient chaque année : elle s’ajoute à la mensualité du crédit dans le budget de propriétaire.

Les 223 diagnostics de performance énergétique recensés à Saint-Geniès-de-Fontedit (2026) se répartissent ainsi : 2,2 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 13,0 % en classe E, F ou G.

Les passoires thermiques sont rares à Saint-Geniès-de-Fontedit : le risque de gros travaux de rénovation est a priori limité pour la plupart des biens.

Cette part de logements F ou G est 33 % en dessous de la médiane départementale (3,3 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Côté acheteur, la part de logements énergivores reste modérée ; le DPE du bien visé est toutefois à vérifier avant toute offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Saint-Geniès-de-Fontedit est de 10,2 €/m² charges comprises, soit environ 800 € par mois pour 78 m², 12 % en dessous de la médiane départementale (11,6 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Saint-Geniès-de-Fontedit est de 10,3 €/m² charges comprises, soit environ 1 030 € par mois pour 100 m², proche de la médiane départementale (10,3 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif atteint 5,0 % pour maisons : un niveau compris entre 5 et 7 %, où le loyer couvre une part notable du coût d’acquisition.

Pour le bien de référence (100 m²), la mensualité de crédit (1 291 €) dépasse de 25 % le loyer estimé (1 030 €) : acheter coûte un peu plus cher chaque mois que louer, avant assurance, taxe foncière et charges.

Le niveau de vie médian de Saint-Geniès-de-Fontedit est de 23 050 € par an et par unité de consommation, soit 6 % de plus que la médiane départementale (21 755 €).

Cela représente 1 920 € par mois et par unité de consommation, soit 1,30 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau de vie médian à peine supérieur au SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (3 690 € par mois avec 20 % d’apport) représente 128 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 880 € par mois, ordre de grandeur) : l’achat est plus difficile pour un couple médian de la commune.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

14 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2023 : la commune est régulièrement concernée (médiane des communes concernées du département : 10).

Le dernier événement reconnu date de 2023 (il y a 3 ans).

Les 10 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école primaire à Saint-Geniès-de-Fontedit.

Avec 0,6 école pour 1 000 habitants, le premier degré est aussi dense que dans le département (0,6 pour 1 000).

La scolarité secondaire se fait hors de la commune, faute de collège et de lycée sur place : transports scolaires et distances comptent pour une famille qui s’installe.

Le collège le plus proche est à Murviel-lès-Béziers (3,2 km), à vol d’oiseau.

1 établissement sur 1 déclarent une restauration scolaire.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé à Saint-Geniès-de-Fontedit au fichier FINESS : la pharmacie la plus proche se trouve à Murviel-lès-Béziers (3,2 km à vol d’oiseau).

Pour un acquéreur, la proximité des écoles, de la poste et des soins pèse sur la demande locale et donc sur la revente : vérifiez les distances réelles, les horaires et la carte scolaire avant de signer.