Immobilier et crédit à Saint-Jean-de-Cuculles : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur la période 2018-2025, le prix médian observé à Saint-Jean-de-Cuculles est de 5 524 €/m² pour les maisons (8 ventes).

Par rapport aux communes du département Hérault : pour les maisons, il est 112 % au-dessus de la médiane départementale (2 602 €/m²).

Avec 112 % de plus que la médiane départementale, la commune se place parmi les marchés chers du département : environ 386 000 € d’écart pour 132 m².

Les ventes d’appartements sont trop peu nombreuses (moins de 2 sur la période) pour établir un prix : seul le marché des maisons est évalué.

Pour les maisons, moins de 3 ventes simples sont enregistrées sur les 12 derniers mois : le prix affiché reste la médiane 2018-2025.

Le nombre de ventes (entre 5 et 9 pour au moins une typologie) donne une indication correcte, à confirmer par des annonces et ventes récentes.

Note d’accessibilité immobilière : 0,2/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département.

Ces médianes couvrent toute la période 2018-2025 : elles situent la commune mais peuvent différer des prix actuels et ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 9 communes les plus proches (jusqu’à 7,1 km), le prix médian des maisons est de 3 839 €/m² (3 191 € à 4 373 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Saint-Jean-de-Cuculles (5 524 €/m²) est supérieur de 44 % à cette médiane locale (écart important).

Faute d’assez de ventes d’appartements pour établir un prix à Saint-Jean-de-Cuculles, les 5 communes les plus proches (jusqu’à 6,3 km) affichent un prix médian de 3 834 €/m² (3 222 € à 6 269 €/m² selon la commune, 2018-2025) : un repère indicatif pour le secteur, à confirmer avec des annonces locales.

Côté acheteur, les prix sont élevés pour le département : l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement conditionnent le montage du financement.

Bien de référence : prix médian au m² de la période 2018-2025 × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 63 423 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Avec 41,1 années de SMIC net pour atteindre son prix (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026), le bien de référence relève d’un marché qui s’adresse surtout aux ménages aux revenus élevés ou à fort apport.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (145 800 € de plus) réduit la mensualité d’environ 863 € et les intérêts totaux d’environ 61 299 €.

Pour 646 600 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 271 900 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 310 700 € au-delà du capital, soit 957 300 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 471 € mais ajoute environ 88 388 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (138 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (12 170 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 863 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 10 930 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Avec 7,4 SMIC net requis, le bien de référence relève de ménages aux revenus élevés ou d’un apport important.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 170 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 166 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 53,9 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 12 932 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 145 800 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 38 797 € dans le premier cas et d’environ 21 866 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 647 000 € (apport de 20 %), la part assurée dépasse 200 000 € par personne même à deux emprunteurs (environ 323 000 € chacun) : un questionnaire de santé peut être demandé.

Saint-Jean-de-Cuculles est classée en zone C du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Les plafonds de la zone C augmentent avec la taille du foyer : 180 000 € de coût d’opération et 51 300 € de revenus pour 3 personnes, puis 240 000 € et 68 400 € pour 5 personnes et plus. Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 972 000 € (dont 243 000 € de travaux), soit 792 000 € au-dessus du plafond pour 3 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 180 000 €, soit 19 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 36 000 € à 90 000 € pour 3 personnes et de 48 000 € à 120 000 € pour 5 personnes et plus. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 18 000 € à 54 000 €. Au maximum, cela couvre 9 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 131 160 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour 3 personnes (51 300 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (646 623 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 36 000 € à 90 000 € et sa mensualité passerait de 3 827 € à 3 294 € à 3 614 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Saint-Jean-de-Cuculles ressort à 0,0 an en 2025 ; elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 3,5 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, l’épargne brute de Saint-Jean-de-Cuculles représente 41,6 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 16,3 %). Supérieur à 22 %, il permet de financer une grande partie des investissements sans recourir massivement à l’emprunt.

Avec 3 € de dette par habitant en 2025, la commune se situe à moins de la moitié de la médiane départementale (671 €).

La dette par habitant (3 € en 2025) a diminué de 9 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 4,4 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la commune présente des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables : le risque de hausse brutale de la fiscalité ou de coupes dans les services est en principe moins marqué, sans pouvoir être écarté.

Le taux de taxe foncière bâtie de Saint-Jean-de-Cuculles atteint 46,28 % en 2025, soit proche de la médiane départementale (44,12 %).

Depuis 2020, le taux a progressé de 2,5 points.

Pression fiscale : 31,2/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Saint-Jean-de-Cuculles est de 1 661 € en 2025, soit 71 % au-dessus de la médiane départementale (972 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 11,15 % à Saint-Jean-de-Cuculles en 2025.

La taxe foncière moyenne équivaut à 138 € par mois à à Saint-Jean-de-Cuculles, soit 4 % de la mensualité de référence : à ajouter au budget de propriétaire.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 7,1 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 33,28 % à 51,62 % (médiane 42,06 %) : celui de Saint-Jean-de-Cuculles (46,28 %) est supérieur de 4,2 points à cette médiane locale.

Attention : le taux ne donne pas le montant payé. La taxe dépend aussi de la valeur locative cadastrale du bien, des abattements et exonérations. Demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière.

Côté acheteur, la taxe foncière revient chaque année : elle s’ajoute à la mensualité du crédit dans le budget de propriétaire.

Parmi les 36 DPE recensés à Saint-Jean-de-Cuculles (2026), 0,0 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 16,7 % des classes E, F ou G.

Les passoires thermiques sont rares à Saint-Jean-de-Cuculles : le risque de gros travaux de rénovation est a priori limité pour la plupart des biens.

La part de logements F ou G est 100 % en dessous de la médiane départementale (3,3 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, la part de logements énergivores est modérée, mais le DPE du bien précis doit toujours être vérifié avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Saint-Jean-de-Cuculles est de 15,2 €/m² charges comprises, soit environ 790 € par mois pour 52 m², 31 % au-dessus de la médiane départementale (11,6 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Saint-Jean-de-Cuculles est de 14,0 €/m² charges comprises, soit environ 1 850 € par mois pour 132 m², 36 % au-dessus de la médiane départementale (10,3 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif ressort à 3,0 % pour maisons (loyer annuel divisé par le prix médian) : un niveau inférieur à 3,5 %, où le loyer couvre une part réduite du coût d’acquisition.

Pour le bien de référence (132 m²), la mensualité de crédit (3 827 €) représente 2,1 fois le loyer estimé (1 850 €) : l’achat pèse beaucoup plus sur le budget mensuel que la location.

Avec 29 770 € par an et par unité de consommation, le niveau de vie médian de Saint-Jean-de-Cuculles est supérieur de 37 % à celui du département (21 755 €).

Cela représente 2 480 € par mois et par unité de consommation, soit 1,68 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (10 930 € par mois avec 20 % d’apport) représente 294 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 720 € par mois, ordre de grandeur) : le marché est surtout accessible à des acheteurs extérieurs ou plus aisés que les habitants.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

9 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2022 : la commune est régulièrement concernée (médiane des communes concernées du département : 10).

Le dernier événement reconnu date de 2022 (il y a 4 ans).

Les 5 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

Aucune école, aucun collège ni lycée ouvert n’est recensé à Saint-Jean-de-Cuculles dans l’annuaire de l’Éducation nationale : l’établissement scolaire le plus proche, une école maternelle, se trouve à Saint-Mathieu-de-Tréviers (2,8 km à vol d’oiseau), ce qui pèse sur le quotidien d’une famille.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé à Saint-Jean-de-Cuculles au fichier FINESS : la pharmacie la plus proche se trouve à Saint-Mathieu-de-Tréviers (2,8 km à vol d’oiseau).

Pour un acquéreur, la proximité des écoles, de la poste et des soins pèse sur la demande locale et donc sur la revente : vérifiez les distances réelles, les horaires et la carte scolaire avant de signer.