Immobilier et crédit à Saint-Jean-de-la-Ruelle : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Saint-Jean-de-la-Ruelle est de 1 750 €/m² pour les appartements (79 ventes) et de 2 181 €/m² pour les maisons (100 ventes).

Les prix récents des appartements (1 750 €/m² sur 12 mois) sont proches de la médiane 2018-2025 (1 759 €/m²), avec un écart de 1 % seulement : le marché se situe au niveau de son repère de long terme.

Le prix récent des maisons (2 181 €/m²) dépasse de 4 % la médiane 2018-2025 (2 095 €/m²), soit environ 8 000 € de plus pour 90 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Loiret : pour les appartements, ce prix est proche de la médiane départementale (1 750 €/m²) ; pour les maisons, il est 43 % au-dessus de la médiane départementale (1 526 €/m²).

Le prix des maisons dépasse de 43 % la médiane du département, soit environ 59 000 € de plus pour 90 m² : le marché y est nettement plus cher que dans la plupart des communes du département.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Note d’accessibilité immobilière : 41,9/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Saint-Jean-de-la-Ruelle, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 7,4 km) affichent un prix médian des maisons de 2 540 €/m² (2 155 € à 2 777 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Saint-Jean-de-la-Ruelle (2 095 €/m²) est inférieur de 18 %.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 7,4 km), le prix médian des appartements est de 2 659 €/m² (2 074 € à 7 292 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Saint-Jean-de-la-Ruelle (1 759 €/m²) est inférieur de 34 % à cette médiane locale (écart important).

Côté acheteur, les prix sont proches de ceux des communes comparables : seule la comparaison avec des annonces précises permet d’estimer un bien.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 17 052 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence équivaut à 11,1 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu élevé, qui rend l’apport et la durée du prêt déterminants.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (39 200 € de plus) réduit la mensualité d’environ 232 € et les intérêts totaux d’environ 16 481 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 73 100 €, soit 42 % du capital emprunté (173 900 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 83 500 € au-delà du capital, soit 257 400 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 127 € mais ajoute environ 23 764 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (201 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (3 270 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 232 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 2 940 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 2,0 SMIC net : deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) l’atteignent, un seul ne suffit pas.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 46 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 45 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 14,5 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 3 477 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 39 200 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 10 431 € dans le premier cas et d’environ 5 879 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 174 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Saint-Jean-de-la-Ruelle est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

En zone B1, le coût de l’opération pris en compte est plafonné à 202 500 € pour 2 personnes et à 283 500 € pour 4 personnes, avec des revenus à ne pas dépasser de 51 750 € et de 72 450 € par an. Le coût de l’opération est de 196 000 €, sous le plafond : le PTZ est calculé sur le coût entier.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 19 600 € à 58 800 €. Au maximum, cela couvre 30 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 35 280 € par an avec 20 % d’apport) représente 68 % du plafond de ressources pour 2 personnes (51 750 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (173 852 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 19 600 € à 58 800 € et sa mensualité passerait de 1 029 € à 681 € à 913 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Saint-Jean-de-la-Ruelle est de 4,9 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe entre 3 et 5 ans (médiane du département : 2,2 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute, qui rapporte l’épargne aux recettes de fonctionnement, est de 11,1 % (médiane du département : 15,5 %). Il se situe entre 8 et 15 % : la commune dégage une marge pour investir tout en remboursant sa dette.

La dette par habitant est de 848 € en 2025, plus de deux fois la médiane du département (301 €).

La dette par habitant (848 € en 2025) a augmenté de 23 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 4,3 points depuis 2020.

Pour un acheteur, les indicateurs financiers se situent dans la moyenne des communes comparables : il reste utile de consulter le budget et les projets d’investissement de la commune.

La taxe foncière sur les propriétés bâties de Saint-Jean-de-la-Ruelle est calculée avec un taux de 57,60 % en 2025, soit 51 % au-dessus de la médiane départementale (38,26 %).

Depuis 2020, le taux a progressé de 4,8 points.

Pression fiscale : 1,6/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Saint-Jean-de-la-Ruelle est de 2 410 € en 2025, soit 199 % au-dessus de la médiane départementale (805 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 5,80 % à Saint-Jean-de-la-Ruelle en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (201 € par mois) représente 20 % de la mensualité de référence : elle réduit sensiblement le reste à vivre.

Autour de Saint-Jean-de-la-Ruelle, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 7,4 km) se situe entre 48,37 % et 62,52 % (médiane 54,79 %), contre 57,60 % dans la commune, soit 2,8 points de plus que la médiane locale.

Attention : un taux n’est pas un montant. La valeur locative cadastrale du bien, les abattements et les exonérations font varier la taxe ; l’avis de taxe foncière du vendeur reste la référence.

Pour un acheteur, la taxe foncière est une charge récurrente à intégrer dans le budget de propriétaire, en plus de la mensualité du crédit.

Parmi les 4 155 DPE recensés à Saint-Jean-de-la-Ruelle (2026), 7,7 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 24,5 % des classes E, F ou G.

Les logements F ou G existent mais restent minoritaires à Saint-Jean-de-la-Ruelle : un contrôle bien par bien suffit en général.

La part de logements F ou G est 60 % en dessous de la médiane départementale (19,1 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, la part de logements énergivores est modérée, mais le DPE du bien précis doit toujours être vérifié avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Saint-Jean-de-la-Ruelle est de 12,5 €/m² charges comprises, soit environ 760 € par mois pour 61 m², 18 % au-dessus de la médiane départementale (10,6 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Saint-Jean-de-la-Ruelle est de 10,8 €/m² charges comprises, soit environ 970 € par mois pour 90 m², 18 % au-dessus de la médiane départementale (9,1 €/m²).

Le loyer annuel estimé équivaut à 5,9 % du prix médian des maisons : un rendement brut compris entre 5 et 7 %.

Pour 90 m², la mensualité de crédit (1 029 €) est supérieure de 6 % au loyer estimé (970 €) : avant assurance, taxe foncière et charges, l’achat coûte un peu plus cher par mois que la location.

Le niveau de vie médian de Saint-Jean-de-la-Ruelle (20 010 € par an et par unité de consommation) est 16 % sous la médiane du département (23 930 €) : les ménages y disposent de ressources nettement plus modestes que dans la plupart des communes voisines.

Soit 1 670 € par mois et par unité de consommation, 1,13 fois le SMIC net : le niveau de vie médian reste proche du SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (2 940 € par mois avec 20 % d’apport) représente 118 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 500 € par mois, ordre de grandeur) : l’achat est plus difficile pour un couple médian de la commune.

Le taux de pauvreté est de 23,0 % (médiane du département : 12,0 %) : il se situe entre 20 et 30 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 3,1 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 3,1 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart intermédiaire.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La commune a fait l’objet de 13 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1985 et 2020, un nombre notable (médiane des communes concernées du département : 6).

Le dernier événement reconnu date de 2020 (il y a 6 ans).

Les 7 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 6 écoles maternelles, 1 école primaire, 6 écoles élémentaires, 3 collèges et 2 lycées à Saint-Jean-de-la-Ruelle, dont 1 établissement privé.

Rapporté à la population (0,8 école pour 1 000 habitants), l’offre du premier degré dépasse la moyenne départementale (0,7 pour 1 000).

L’enseignement secondaire est assuré sur place, avec 3 collèges et 2 lycées.

17 établissements sur 18 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 6 pharmacies et 1 centre ou maison de santé à Saint-Jean-de-la-Ruelle.

Avec 3,6 pharmacie pour 10 000 habitants contre 2,4 dans le département, l’offre officinale est plus dense.

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : l’hôpital ou la clinique le plus proche se trouve à La Chapelle-Saint-Mesmin (4,0 km à vol d’oiseau).

Pour un futur propriétaire, les écoles, la poste et l’offre de soins proches soutiennent la demande locale et la revente : mesurez les distances réelles et vérifiez horaires et carte scolaire avant de signer.