Immobilier et crédit à Saint-Louis : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Saint-Louis est de 4 740 €/m² pour les maisons (5 ventes).

Sur les 12 derniers mois, les maisons se vendent 4 740 €/m², soit 33 % sous la médiane 2018-2025 (7 115 €/m²) : un repli net, d’environ 95 000 € pour 40 m². Il peut traduire un marché retourné ou une autre composition des biens vendus.

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Guadeloupe : pour les maisons, il est 100 % au-dessus de la médiane départementale (2 369 €/m²).

Avec 100 % de plus que la médiane départementale, la commune se place parmi les marchés chers du département : environ 95 000 € d’écart pour 40 m².

Les ventes d’appartements sont trop peu nombreuses (moins de 2 sur la période) pour établir un prix : seul le marché des maisons est évalué.

Le nombre de ventes (entre 5 et 9 pour au moins une typologie) donne une indication correcte, à confirmer par des annonces et ventes récentes.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 0,0/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Pour un acquéreur, un ticket d’entrée élevé pour le département rend l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement déterminants.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 16 530 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le prix du bien de référence représente 10,7 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (38 000 € de plus) réduit la mensualité d’environ 225 € et les intérêts totaux d’environ 15 977 €.

Pour 168 500 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 70 900 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 81 000 € au-delà du capital, soit 249 500 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 123 € mais ajoute environ 23 037 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (118 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (3 170 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 225 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 2 850 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 1,9 SMIC net : c’est à la portée d’un couple dont chacun est payé au SMIC (environ 2 956 € nets à deux), pas d’une personne seule.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 44 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 43 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 14,0 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 3 371 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 38 000 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 10 112 € dans le premier cas et d’environ 5 699 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 169 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Saint-Louis est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Les plafonds de la zone B1 augmentent avec la taille du foyer : 243 000 € de coût d’opération et 62 100 € de revenus pour 3 personnes, puis 324 000 € et 82 800 € pour 5 personnes et plus. Le coût de l’opération est de 190 000 €, sous le plafond : le PTZ est calculé sur le coût entier.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 19 000 € à 57 000 €. Au maximum, cela couvre 30 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 34 200 € par an avec 20 % d’apport) représente 55 % du plafond de ressources pour 3 personnes (62 100 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (168 530 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 19 000 € à 57 000 € et sa mensualité passerait de 997 € à 660 € à 885 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Saint-Louis ressort à 0,0 an en 2025 ; elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 3,4 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, le taux d’épargne brute de la commune s’établit à 25,6 % (médiane du département : 9,3 %). Supérieur à 22 %, il permet de financer une grande partie des investissements sans recourir massivement à l’emprunt.

Avec 5 € de dette par habitant en 2025, la commune se situe à moins de la moitié de la médiane départementale (509 €).

La dette par habitant (5 € en 2025) a diminué de 81 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 44,6 points depuis 2020.

Pour un acheteur, des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables réduisent en principe le risque de hausse brutale de la fiscalité locale ou de coupes dans les services, sans pouvoir l’exclure.

Le taux de taxe foncière bâtie de Saint-Louis atteint 87,47 % en 2025, soit 48 % au-dessus de la médiane départementale (59,01 %).

Le taux n’a pas sensiblement évolué depuis 2020 (variation inférieure à 1 point).

Note de pression fiscale : 3,2/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Saint-Louis est de 1 411 € en 2025, soit 10 % en dessous de la médiane départementale (1 570 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 14,00 % à Saint-Louis en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune atteint 118 € par mois, soit 12 % de la mensualité de référence : un poste lourd du budget de propriétaire.

Attention : le taux ne donne pas le montant payé. La taxe dépend aussi de la valeur locative cadastrale du bien, des abattements et exonérations. Demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière.

Côté acheteur, la taxe foncière revient chaque année : elle s’ajoute à la mensualité du crédit dans le budget de propriétaire.

Les 2 diagnostics de performance énergétique recensés à Saint-Louis (2026) se répartissent ainsi : 0,0 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 0,0 % en classe E, F ou G.

Avec 2 diagnostics seulement, ces pourcentages ne permettent pas de juger l’état du parc à Saint-Louis : ils sont donnés à titre indicatif et ne donnent pas lieu à une note.

Rappel réglementaire : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2028 dans les départements d’outre-mer, celle des logements F le sera au 1er janvier 2031.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, le nombre de DPE recensés est trop faible pour juger l’état du parc de logements : le DPE du bien visé est le document à consulter avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Saint-Louis est de 16,0 €/m² charges comprises, soit environ 830 € par mois pour 52 m², 6 % au-dessus de la médiane départementale (15,1 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Saint-Louis est de 15,0 €/m² charges comprises, soit environ 600 € par mois pour 40 m², 12 % au-dessus de la médiane départementale (13,5 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif est de 3,8 % pour maisons : un niveau compris entre 3,5 et 5 %, courant dans les marchés où les prix d’achat sont élevés par rapport aux loyers.

Pour le bien de référence (40 m²), la mensualité de crédit (997 €) dépasse de 66 % le loyer estimé (600 €) : l’achat pèse nettement plus sur le budget mensuel que la location.

La base nationale des bornes de recharge recense 10 points de charge à Saint-Louis, répartis dans 5 stations, sans point de charge rapide (50 kW et plus).

Rapporté à la population (3,8 points pour 1 000 habitants), l’équipement est plus de deux fois supérieur à celui du département (0,4 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

5 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris pour la commune depuis 1982 entre 1995 et 2017, un nombre modéré (médiane des communes concernées du département : 13).

Le dernier événement reconnu date de 2017 (il y a 9 ans).

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école maternelle, 1 école primaire et 2 collèges à Saint-Louis.

Avec 0,8 école pour 1 000 habitants, le premier degré est aussi dense que dans le département (0,7 pour 1 000).

La commune compte 2 collèges mais aucun lycée : les lycéens rejoignent un établissement d’une commune voisine.

Le lycée le plus proche est à Grand-Bourg (6,7 km), à vol d’oiseau.

3 établissements sur 4 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 pharmacie à Saint-Louis.

Rapporté à la population (3,8 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est proche de celle du département (3,7 pour 10 000).

Le centre ou la maison de santé le plus proche se trouve à Grand-Bourg (6,7 km à vol d’oiseau).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : l’hôpital ou la clinique le plus proche se trouve à Grand-Bourg (6,7 km à vol d’oiseau).

Pour un acquéreur, la proximité des écoles, de la poste et des soins pèse sur la demande locale et donc sur la revente : vérifiez les distances réelles, les horaires et la carte scolaire avant de signer.