Immobilier et crédit à Sainte-Anne : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Sainte-Anne est de 3 333 €/m² pour les appartements (19 ventes) et de 3 577 €/m² pour les maisons (52 ventes).

Le prix des appartements recule nettement : 3 333 €/m² sur les 12 derniers mois contre 4 339 €/m² en médiane 2018-2025, soit 23 % de moins (environ 55 000 € pour 55 m²).

Les maisons se vendent 3 577 €/m² sur les 12 derniers mois, 8 % sous la médiane 2018-2025 (3 877 €/m²) : un léger recul, d’environ 29 000 € pour 98 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Guadeloupe : pour les appartements, ce prix est 41 % au-dessus de la médiane départementale (2 361 €/m²) ; pour les maisons, il est 51 % au-dessus de la médiane départementale (2 369 €/m²).

Avec 51 % de plus que la médiane départementale, la commune se place parmi les marchés chers du département : environ 118 000 € d’écart pour 98 m².

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Note d’accessibilité immobilière : 22,2/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 25 km), le prix médian des maisons est de 2 183 €/m² (447 € à 4 470 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Sainte-Anne (3 877 €/m²) est supérieur de 78 % à cette médiane locale (écart important).

Autour de Sainte-Anne, les 9 communes les plus proches (jusqu’à 22 km) affichent un prix médian des appartements de 3 798 €/m² (639 € à 5 459 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Sainte-Anne (4 339 €/m²) est supérieur de 14 %.

Côté acheteur, les prix sont élevés pour le département : l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement conditionnent le montage du financement.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 30 537 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Il faudrait 19,8 années de SMIC net pour atteindre le prix du bien de référence (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu très élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (70 200 € de plus) réduit la mensualité d’environ 415 € et les intérêts totaux d’environ 29 515 €.

Pour 311 300 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 130 900 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 149 600 € au-delà du capital, soit 460 900 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 227 € mais ajoute environ 42 557 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (158 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (5 860 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 415 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 5 260 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Le revenu requis atteint 3,6 SMIC net : bien au-delà de deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux), il suppose des revenus supérieurs à ce montant.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 82 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 80 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 25,9 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 6 227 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 70 200 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 18 680 € dans le premier cas et d’environ 10 528 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 311 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 156 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Sainte-Anne est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Prenons une maison de 98 m² au prix médian de 351 000 €. Le plafond d’opération de la zone B1 est de 135 000 € pour une personne seule et de 243 000 € pour 3 personnes ; les plafonds de ressources (revenu fiscal de référence) sont respectivement de 34 500 € et de 62 100 €. Le coût de l’opération est de 351 000 €, soit 216 000 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 135 000 €, soit 38 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 13 500 € à 40 500 € pour une personne seule et de 24 300 € à 72 900 € pour 3 personnes. Au maximum, cela couvre 12 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 63 120 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour une personne seule (34 500 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (311 337 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 13 500 € à 40 500 € et sa mensualité passerait de 1 843 € à 1 603 € à 1 763 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Sainte-Anne ressort à 2,0 ans en 2025 ; elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 3,4 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, l’épargne brute de Sainte-Anne représente 17,6 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 9,3 %). Entre 15 et 22 %, il laisse une part importante des recettes disponible pour investir et rembourser la dette.

Avec 647 € de dette par habitant en 2025, la commune dépasse la médiane départementale (509 €).

La dette par habitant (647 € en 2025) a diminué de 30 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 13,1 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la commune présente des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables : le risque de hausse brutale de la fiscalité ou de coupes dans les services est en principe moins marqué, sans pouvoir être écarté.

En 2025, le taux communal de taxe foncière sur le bâti de Sainte-Anne s’établit à 58,93 %, soit proche de la médiane départementale (59,01 %).

Depuis 2020, le taux a progressé de 4,4 points.

Pression fiscale : 54,8/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Sainte-Anne est de 1 900 € en 2025, soit 21 % au-dessus de la médiane départementale (1 570 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 19,50 % à Sainte-Anne en 2025.

Rapportée au mois, la taxe foncière moyenne de la commune atteint 158 €, soit 9 % de la mensualité de référence : elle pèse sur le reste à vivre.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 25 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 42,11 % à 88,69 % (médiane 59,02 %) : celui de Sainte-Anne (58,93 %) est proche, avec un écart de 0,1 point.

Le montant de la taxe foncière dépend du taux, mais aussi de la valeur locative cadastrale du bien et des abattements ou exonérations éventuels. Pour un bien précis, demandez au vendeur son dernier avis.

Pour un futur propriétaire, la taxe foncière est une dépense récurrente, à prévoir en plus de la mensualité du prêt.

Parmi les 85 DPE recensés à Sainte-Anne (2026), 4,7 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 4,7 % des classes E, F ou G.

Les passoires thermiques sont rares à Sainte-Anne : le risque de gros travaux de rénovation est a priori limité pour la plupart des biens.

La part de logements F ou G est 42 % au-dessus de la médiane départementale (3,3 %).

Rappel réglementaire : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2028 dans les départements d’outre-mer, celle des logements F le sera au 1er janvier 2031.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, la part de logements énergivores est modérée, mais le DPE du bien précis doit toujours être vérifié avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Sainte-Anne est de 17,3 €/m² charges comprises, soit environ 950 € par mois pour 55 m², 15 % au-dessus de la médiane départementale (15,1 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Sainte-Anne est de 15,3 €/m² charges comprises, soit environ 1 500 € par mois pour 98 m², 14 % au-dessus de la médiane départementale (13,5 €/m²).

Le rendement locatif brut indicatif atteint 5,1 % pour maisons : un niveau compris entre 5 et 7 %, où le loyer couvre une part notable du coût d’acquisition.

Pour le bien de référence (98 m²), la mensualité de crédit (1 843 €) dépasse de 23 % le loyer estimé (1 500 €) : acheter coûte un peu plus cher chaque mois que louer, avant assurance, taxe foncière et charges.

10 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1995 et 2024 : la commune est régulièrement concernée (médiane des communes concernées du département : 13).

Le dernier événement reconnu date de 2024 (il y a 2 ans).

Les 7 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 7 écoles maternelles, 7 écoles primaires, 3 collèges et 1 lycée à Sainte-Anne.

Avec 0,6 école pour 1 000 habitants, le premier degré est un peu moins dense que dans le département (0,7 pour 1 000).

L’enseignement secondaire est assuré sur place, avec 3 collèges et 1 lycée.

16 établissements sur 18 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 2 hôpitaux ou cliniques, 7 pharmacies et 1 centre ou maison de santé à Sainte-Anne.

Rapporté à la population (2,8 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est proche de celle du département (3,7 pour 10 000).

Pour un acheteur, la distance aux écoles, à la poste et aux soins joue sur la demande locale, donc sur la revente : vérifiez les trajets réels, les horaires d’ouverture et la carte scolaire avant de vous engager.