Immobilier et crédit aux Abymes : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé aux Abymes est de 1 912 €/m² pour les appartements (90 ventes) et de 2 213 €/m² pour les maisons (40 ventes).

Sur les 12 derniers mois, les appartements se vendent 1 912 €/m², soit 60 % sous la médiane 2018-2025 (4 734 €/m²) : un repli net, d’environ 181 000 € pour 64 m². Il peut traduire un marché retourné ou une autre composition des biens vendus.

Sur 12 mois, les maisons se vendent 2 213 €/m², contre 2 257 €/m² en médiane 2018-2025 : un niveau stable (écart de 2 %).

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Guadeloupe : pour les appartements, ce prix est 19 % en dessous de la médiane départementale (2 361 €/m²) ; pour les maisons, il est 7 % en dessous de la médiane départementale (2 369 €/m²).

Le prix des maisons se situe au niveau de la médiane départementale (écart de 7 %) : sur 73 m², la différence représente environ 11 000 €.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Note d’accessibilité immobilière : 37,7/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour des Abymes, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 20 km) affichent un prix médian des maisons de 2 309 €/m² (486 € à 4 373 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui des Abymes (2 257 €/m²) est proche, avec un écart de 2 %.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 20 km), le prix médian des appartements est de 3 007 €/m² (639 € à 5 459 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui des Abymes (4 734 €/m²) est supérieur de 57 % à cette médiane locale (écart important).

Côté acheteur, les prix sont proches de ceux des communes comparables : seule la comparaison avec des annonces précises permet d’estimer un bien.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 10 614 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence équivaut à 6,9 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu modéré.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (24 400 € de plus) réduit la mensualité d’environ 144 € et les intérêts totaux d’environ 10 259 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 45 500 €, soit 42 % du capital emprunté (108 200 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 52 000 € au-delà du capital, soit 160 200 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 79 € mais ajoute environ 14 792 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (179 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (2 040 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 144 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 1 830 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 1,2 SMIC net : deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) l’atteignent, un seul ne suffit pas.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 28 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 28 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 9,0 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 2 164 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 24 400 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 6 493 € dans le premier cas et d’environ 3 659 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 108 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Les Abymes est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Au prix médian constaté aux Abymes, un appartement de 64 m² coûte environ 122 000 €. En zone B1, le coût de l’opération pris en compte est plafonné à 202 500 € pour 2 personnes et à 283 500 € pour 4 personnes, avec des revenus à ne pas dépasser de 51 750 € et de 72 450 € par an. Le coût de l’opération est de 122 000 €, sous le plafond : le PTZ est calculé sur le coût entier.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 24 400 € à 61 000 €. Au maximum, cela couvre 50 % du coût, ce qui réduit fortement la somme à emprunter à la banque. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 21 960 € par an avec 20 % d’apport) représente 42 % du plafond de ressources pour 2 personnes (51 750 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (108 214 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 24 400 € à 61 000 € et sa mensualité passerait de 640 € à 279 € à 496 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement des Abymes est de 18,5 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe au-delà du repère de 12 ans, souvent retenu comme seuil d’alerte (médiane du département : 3,4 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute, qui rapporte l’épargne aux recettes de fonctionnement, est de 3,2 % (médiane du département : 9,3 %). Il est inférieur au repère de 8 %, couramment utilisé : la commune a peu de marge pour investir sans emprunter ni augmenter les impôts.

La dette par habitant est de 1 080 € en 2025, plus de deux fois la médiane du département (509 €).

La dette par habitant (1 080 € en 2025) a peu varié (−1 %) depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 3,6 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la situation financière appelle de la vigilance : le budget communal, les projets d’investissement et la trajectoire de la fiscalité locale sont à examiner avant de vous engager.

La taxe foncière sur les propriétés bâties des Abymes est calculée avec un taux de 54,86 % en 2025, soit 7 % en dessous de la médiane départementale (59,01 %).

Depuis 2020, le taux a progressé de 2,5 points.

Pression fiscale : 61,3/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition aux Abymes est de 2 152 € en 2025, soit 37 % au-dessus de la médiane départementale (1 570 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 17,56 % aux Abymes en 2025.

Le taux total est estimé à 59,77 % pour 2026 (estimation, à confirmer par les décisions de la collectivité).

La taxe foncière moyenne de la commune (179 € par mois) représente 28 % de la mensualité de référence : elle réduit sensiblement le reste à vivre.

Autour des Abymes, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 20 km) se situe entre 42,11 % et 74,61 % (médiane 58,36 %), contre 54,86 % dans la commune, soit 3,5 points de moins que la médiane locale.

Attention : un taux n’est pas un montant. La valeur locative cadastrale du bien, les abattements et les exonérations font varier la taxe ; l’avis de taxe foncière du vendeur reste la référence.

Pour un acheteur, la taxe foncière est une charge récurrente à intégrer dans le budget de propriétaire, en plus de la mensualité du crédit.

Parmi les 416 DPE recensés aux Abymes (2026), 1,9 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 5,5 % des classes E, F ou G.

Avec 1,9 % de logements F ou G seulement, les passoires thermiques restent rares aux Abymes.

La part de logements F ou G est 42 % en dessous de la médiane départementale (3,3 %).

Rappel réglementaire : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2028 dans les départements d’outre-mer, celle des logements F le sera au 1er janvier 2031.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, la part de logements énergivores est modérée, mais le DPE du bien précis doit toujours être vérifié avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements aux Abymes est de 15,0 €/m² charges comprises, soit environ 960 € par mois pour 64 m², proche de la médiane départementale (15,1 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons aux Abymes est de 13,1 €/m² charges comprises, soit environ 960 € par mois pour 73 m², proche de la médiane départementale (13,5 €/m²).

À 9,4 % de rendement brut indicatif pour appartements, le niveau dépasse 9 % : vérifiez la demande locative et l’état des biens.

Pour 64 m², le loyer estimé est de 960 € par mois et la mensualité de crédit de 640 €, soit 33 % de moins : avant assurance, taxe foncière et charges, l’achat revient moins cher que la location.

La base nationale des bornes de recharge recense 22 points de charge aux Abymes, répartis dans 4 stations, sans point de charge rapide (50 kW et plus).

Avec 0,4 points de charge pour 1 000 habitants, la commune est équipée comme l’ensemble du département (0,4 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

La commune a fait l’objet de 14 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1990 et 2023, un nombre notable (médiane des communes concernées du département : 13).

Le dernier événement reconnu date de 2023 (il y a 3 ans).

Les 9 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 15 écoles maternelles, 21 écoles primaires, 2 écoles élémentaires, 8 collèges et 12 lycées aux Abymes, dont 11 établissements privés.

Rapporté à la population (0,7 école pour 1 000 habitants), le premier degré suit la moyenne départementale (0,7 pour 1 000).

L’enseignement secondaire est assuré sur place, avec 8 collèges et 12 lycées.

45 établissements sur 58 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 11 hôpitaux ou cliniques, 21 pharmacies et 6 centres ou maisons de santé aux Abymes.

Avec 4,0 pharmacie pour 10 000 habitants, la commune suit la densité départementale (3,7 pour 10 000).

Pour un futur propriétaire, les écoles, la poste et l’offre de soins proches soutiennent la demande locale et la revente : mesurez les distances réelles et vérifiez horaires et carte scolaire avant de signer.