Immobilier et crédit à Morne-à-l’Eau : prix, finances locales et score Vos-Credits

Le prix médian observé à Morne-à-l’Eau est de 3 798 €/m² pour les appartements (4 ventes, 2018-2025) et de 2 252 €/m² pour les maisons (19 ventes, 12 derniers mois).

Sur les 12 derniers mois, les maisons se vendent 2 252 €/m², soit 12 % au-dessus de la médiane 2018-2025 (2 015 €/m²) : une nette hausse, d’environ 20 000 € de plus pour 84 m², qui alourdit l’apport et le montant à emprunter.

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Guadeloupe : pour les appartements, ce prix est 26 % au-dessus de la médiane départementale (3 007 €/m²) ; pour les maisons, il est proche de la médiane départementale (2 369 €/m²).

Les prix à Morne-à-l’Eau suivent la médiane du département, avec un écart de 5 % seulement, soit environ 10 000 € sur 84 m².

Pour les appartements, moins de 3 ventes simples sont enregistrées sur les 12 derniers mois : le prix affiché reste la médiane 2018-2025.

Le nombre de ventes est faible (moins de 5 pour au moins une typologie) : ces prix sont à lire comme un ordre de grandeur, pas comme une référence précise.

Note d’accessibilité immobilière : 49,1/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces médianes couvrent toute la période 2018-2025 : elles situent la commune mais peuvent différer des prix actuels et ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 20 km), le prix médian des maisons est de 2 183 €/m² (447 € à 4 373 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Morne-à-l’Eau (2 015 €/m²) est proche, avec un écart de 8 %.

Autour de Morne-à-l’Eau, les 9 communes les plus proches (jusqu’à 20 km) affichent un prix médian des appartements de 3 014 €/m² (639 € à 5 459 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Morne-à-l’Eau (3 798 €/m²) est supérieur de 26 % à cette médiane locale (écart important).

Côté acheteur, les prix sont proches de ceux des communes comparables : seule la comparaison avec des annonces précises permet d’estimer un bien.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 16 443 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le prix du bien de référence représente 10,7 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (37 800 € de plus) réduit la mensualité d’environ 224 € et les intérêts totaux d’environ 15 892 €.

Pour 167 600 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 70 500 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 80 500 € au-delà du capital, soit 248 200 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 122 € mais ajoute environ 22 916 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (142 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (3 150 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 224 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 2 830 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 1,9 SMIC net : c’est à la portée d’un couple dont chacun est payé au SMIC (environ 2 956 € nets à deux), pas d’une personne seule.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 44 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 43 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 14,0 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 3 353 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 37 800 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 10 059 € dans le premier cas et d’environ 5 669 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 168 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Morne-à-l’Eau est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Le plafond d’opération de la zone B1 est de 135 000 € pour une personne seule et de 243 000 € pour 3 personnes ; les plafonds de ressources (revenu fiscal de référence) sont respectivement de 34 500 € et de 62 100 €. Le coût de l’opération est de 189 000 €, soit 54 000 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 135 000 €, soit 71 % du coût. Un foyer de 3 personnes n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 13 500 € à 40 500 € pour une personne seule et de 18 900 € à 56 700 € pour 3 personnes. Au maximum, cela couvre 21 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 33 960 € par an avec 20 % d’apport) représente 98 % du plafond de ressources pour une personne seule (34 500 €) : la marge est faible et le revenu fiscal de référence fait foi.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (167 643 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 13 500 € à 40 500 € et sa mensualité passerait de 992 € à 752 € à 912 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Morne-à-l’Eau ressort à 7,8 ans en 2025 ; elle se situe entre 7 et 10 ans (médiane du département : 3,4 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, l’épargne brute de Morne-à-l’Eau représente 4,0 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 9,3 %). Il se situe sous le repère de 8 % souvent retenu : une part limitée des recettes reste disponible pour investir ou rembourser la dette.

Avec 486 € de dette par habitant en 2025, la commune suit la médiane départementale (509 €).

La dette par habitant (486 € en 2025) a augmenté de 14 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 4,5 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la situation financière appelle de la vigilance : le budget communal, les projets d’investissement et la trajectoire de la fiscalité locale sont à examiner avant de vous engager.

En 2025, le taux communal de taxe foncière sur le bâti de Morne-à-l’Eau s’établit à 65,23 %, soit 11 % au-dessus de la médiane départementale (59,01 %).

Depuis 2020, le taux varie de moins de 1 point : il est resté stable.

Pression fiscale : 29,0/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Morne-à-l’Eau est de 1 708 € en 2025, soit 9 % au-dessus de la médiane départementale (1 570 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 18,91 % à Morne-à-l’Eau en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune atteint 142 € par mois, soit 14 % de la mensualité de référence : un poste lourd du budget de propriétaire.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 20 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 42,11 % à 88,69 % (médiane 56,32 %) : celui de Morne-à-l’Eau (65,23 %) est supérieur de 8,9 points à cette médiane locale.

Le montant de la taxe foncière dépend du taux, mais aussi de la valeur locative cadastrale du bien et des abattements ou exonérations éventuels. Pour un bien précis, demandez au vendeur son dernier avis.

Pour un futur propriétaire, la taxe foncière est une dépense récurrente, à prévoir en plus de la mensualité du prêt.

Parmi les 4 DPE recensés à Morne-à-l’Eau (2026), 0,0 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 50,0 % des classes E, F ou G.

Avec 4 diagnostics seulement, ces pourcentages ne permettent pas de juger l’état du parc à Morne-à-l’Eau : ils sont donnés à titre indicatif et ne donnent pas lieu à une note.

Rappel réglementaire : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2028 dans les départements d’outre-mer, celle des logements F le sera au 1er janvier 2031.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, le nombre de DPE recensés est trop faible pour juger l’état du parc de logements : le DPE du bien visé est le document à consulter avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Morne-à-l’Eau est de 14,3 €/m² charges comprises, soit environ 1 070 € par mois pour 75 m², 5 % en dessous de la médiane départementale (15,1 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Morne-à-l’Eau est de 13,7 €/m² charges comprises, soit environ 1 150 € par mois pour 84 m², proche de la médiane départementale (13,5 €/m²).

Le rendement locatif brut indicatif ressort à 7,3 % pour maisons, entre 7 et 9 % : les prix d’achat sont bas par rapport aux loyers, ce qui s’accompagne souvent d’une demande locative et d’une revente à vérifier.

Pour le bien de référence (84 m²), la mensualité de crédit (992 €) reste légèrement sous le loyer estimé (1 150 €) : la différence disparaît une fois ajoutés assurance, taxe foncière et charges.

La base nationale des bornes de recharge recense 12 points de charge à Morne-à-l’Eau, répartis dans 6 stations, sans point de charge rapide (50 kW et plus).

Rapporté à la population (0,7 points pour 1 000 habitants), l’équipement est supérieur à celui du département (0,4 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

9 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1990 et 2020 : la commune est régulièrement concernée (médiane des communes concernées du département : 13).

Le dernier événement reconnu date de 2020 (il y a 6 ans).

Les 7 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 4 écoles maternelles, 7 écoles primaires, 1 école élémentaire, 3 collèges et 2 lycées à Morne-à-l’Eau, dont 2 établissements privés.

Avec 0,7 école pour 1 000 habitants, le premier degré est aussi dense que dans le département (0,7 pour 1 000).

L’enseignement secondaire est assuré sur place, avec 3 collèges et 2 lycées.

16 établissements sur 17 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 3 hôpitaux ou cliniques et 6 pharmacies à Morne-à-l’Eau.

Rapporté à la population (3,7 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est proche de celle du département (3,7 pour 10 000).

Le centre ou la maison de santé le plus proche se trouve aux Abymes (5,9 km à vol d’oiseau).

Pour un acheteur, la distance aux écoles, à la poste et aux soins joue sur la demande locale, donc sur la revente : vérifiez les trajets réels, les horaires d’ouverture et la carte scolaire avant de vous engager.