Immobilier et crédit au Gosier : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé au Gosier est de 4 135 €/m² pour les appartements (128 ventes) et de 4 185 €/m² pour les maisons (39 ventes).

Les appartements se vendent 4 135 €/m² sur les 12 derniers mois, 4 % au-dessus de la médiane 2018-2025 (3 990 €/m²) : une hausse modérée, d’environ 7 000 € de plus pour 51 m².

Par rapport à la médiane 2018-2025 (4 373 €/m²), le prix récent des maisons (4 185 €/m²) est en retrait de 4 %, soit environ 18 000 € pour 98 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Guadeloupe : pour les appartements, ce prix est 75 % au-dessus de la médiane départementale (2 361 €/m²) ; pour les maisons, il est 77 % au-dessus de la médiane départementale (2 369 €/m²).

Le prix des maisons dépasse de 77 % la médiane du département, soit environ 178 000 € de plus pour 98 m² : le marché y est nettement plus cher que dans la plupart des communes du département.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Note d’accessibilité immobilière : 19,5/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour du Gosier, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 21 km) affichent un prix médian des maisons de 2 384 €/m² (486 € à 3 877 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui du Gosier (4 373 €/m²) est supérieur de 83 % à cette médiane locale (écart important).

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 21 km), le prix médian des appartements est de 3 209 €/m² (639 € à 5 459 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui du Gosier (3 990 €/m²) est supérieur de 24 %.

Côté acheteur, les prix sont élevés pour le département : l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement conditionnent le montage du financement.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 18 357 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence équivaut à 11,9 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu élevé, qui rend l’apport et la durée du prêt déterminants.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (42 200 € de plus) réduit la mensualité d’environ 250 € et les intérêts totaux d’environ 17 742 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 78 700 €, soit 42 % du capital emprunté (187 200 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 89 900 € au-delà du capital, soit 277 100 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 136 € mais ajoute environ 25 583 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (135 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (3 520 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 250 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 3 160 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 2,1 SMIC net : deux salaires au SMIC ne suffisent pas, il faut des rémunérations supérieures ou un apport plus important.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 49 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 48 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 15,6 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 3 743 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 42 200 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 11 229 € dans le premier cas et d’environ 6 329 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 187 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Avec un apport de 20 % (42 200 €), l’emprunt passe sous ce seuil, y compris pour un emprunteur seul.

Le Gosier est classée en zone A du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

En zone A, le coût de l’opération pris en compte est plafonné à 225 000 € pour 2 personnes et à 315 000 € pour 4 personnes, avec des revenus à ne pas dépasser de 73 500 € et de 102 900 € par an. Le coût de l’opération est de 211 000 €, sous le plafond : le PTZ est calculé sur le coût entier.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 42 200 € à 105 500 €. Au maximum, cela couvre 50 % du coût, ce qui réduit fortement la somme à emprunter à la banque. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 37 920 € par an avec 20 % d’apport) représente 52 % du plafond de ressources pour 2 personnes (73 500 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (187 157 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 42 200 € à 105 500 € et sa mensualité passerait de 1 108 € à 483 € à 858 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement du Gosier est de 12,5 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe au-delà du repère de 12 ans, souvent retenu comme seuil d’alerte (médiane du département : 3,4 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute, qui rapporte l’épargne aux recettes de fonctionnement, est de 6,3 % (médiane du département : 9,3 %). Il est inférieur au repère de 8 %, couramment utilisé : la commune a peu de marge pour investir sans emprunter ni augmenter les impôts.

La dette par habitant est de 1 335 € en 2025, plus de deux fois la médiane du département (509 €).

La dette par habitant (1 335 € en 2025) a peu varié (−1 %) depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 6,0 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la situation financière appelle de la vigilance : le budget communal, les projets d’investissement et la trajectoire de la fiscalité locale sont à examiner avant de vous engager.

La taxe foncière sur les propriétés bâties du Gosier est calculée avec un taux de 42,11 % en 2025, soit 29 % en dessous de la médiane départementale (59,01 %).

Depuis 2020, le taux a progressé de 5,3 points.

Pression fiscale : 100,0/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition au Gosier est de 1 620 € en 2025, soit proche de la médiane départementale (1 570 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 19,50 % au Gosier en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (135 € par mois) représente 12 % de la mensualité de référence : elle réduit sensiblement le reste à vivre.

Autour du Gosier, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 21 km) se situe entre 44,42 % et 74,61 % (médiane 54,43 %), contre 42,11 % dans la commune, soit 12,3 points de moins que la médiane locale.

Attention : un taux n’est pas un montant. La valeur locative cadastrale du bien, les abattements et les exonérations font varier la taxe ; l’avis de taxe foncière du vendeur reste la référence.

Pour un acheteur, la taxe foncière est une charge récurrente à intégrer dans le budget de propriétaire, en plus de la mensualité du crédit.

Parmi les 3 DPE recensés au Gosier (2026), 0,0 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 66,7 % des classes E, F ou G.

Avec 3 diagnostics seulement, ces pourcentages ne permettent pas de juger l’état du parc au Gosier : ils sont donnés à titre indicatif et ne donnent pas lieu à une note.

Rappel réglementaire : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2028 dans les départements d’outre-mer, celle des logements F le sera au 1er janvier 2031.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, le nombre de DPE recensés est trop faible pour juger l’état du parc de logements : le DPE du bien visé est le document à consulter avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements au Gosier est de 17,3 €/m² charges comprises, soit environ 880 € par mois pour 51 m², 15 % au-dessus de la médiane départementale (15,1 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons au Gosier est de 15,3 €/m² charges comprises, soit environ 1 500 € par mois pour 98 m², 14 % au-dessus de la médiane départementale (13,5 €/m²).

Le loyer annuel estimé équivaut à 5,0 % du prix médian des appartements : un rendement brut compris entre 5 et 7 %.

Pour 51 m², la mensualité de crédit (1 108 €) est supérieure de 26 % au loyer estimé (880 €) : avant assurance, taxe foncière et charges, l’achat coûte un peu plus cher par mois que la location.

La base nationale des bornes de recharge recense 10 points de charge au Gosier, répartis dans 4 stations, sans point de charge rapide (50 kW et plus).

Avec 0,4 points de charge pour 1 000 habitants, la commune est équipée comme l’ensemble du département (0,4 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

La commune est fréquemment touchée : 15 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1990 et 2023 (médiane des communes concernées du département : 13).

Le dernier événement reconnu date de 2023 (il y a 3 ans).

Les 10 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 4 écoles maternelles, 11 écoles primaires, 1 école élémentaire, 3 collèges et 2 lycées au Gosier, dont 4 établissements privés.

Rapporté à la population (0,6 école pour 1 000 habitants), le premier degré se situe un peu sous la moyenne départementale (0,7 pour 1 000).

L’enseignement secondaire est assuré sur place, avec 3 collèges et 2 lycées.

15 établissements sur 21 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 3 hôpitaux ou cliniques et 9 pharmacies au Gosier.

Avec 3,3 pharmacie pour 10 000 habitants, la commune suit la densité départementale (3,7 pour 10 000).

Le centre ou la maison de santé le plus proche se trouve aux Abymes (5,1 km à vol d’oiseau).

Pour un futur propriétaire, les écoles, la poste et l’offre de soins proches soutiennent la demande locale et la revente : mesurez les distances réelles et vérifiez horaires et carte scolaire avant de signer.