Immobilier et crédit à Saint-Mammès : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Saint-Mammès est de 1 713 €/m² pour les appartements (11 ventes) et de 2 696 €/m² pour les maisons (30 ventes).

Les appartements se vendent 1 713 €/m² sur les 12 derniers mois, 3 % au-dessus de la médiane 2018-2025 (1 662 €/m²) : une hausse modérée, d’environ 4 000 € de plus pour 80 m².

Le prix récent des maisons (2 696 €/m²) dépasse de 5 % la médiane 2018-2025 (2 575 €/m²), soit environ 9 000 € de plus pour 74 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Seine-et-Marne : pour les appartements, ce prix est 47 % en dessous de la médiane départementale (3 248 €/m²) ; pour les maisons, il est 6 % au-dessus de la médiane départementale (2 539 €/m²).

Le prix des maisons se situe au niveau de la médiane départementale (écart de 6 %) : sur 74 m², la différence représente environ 12 000 €.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 75,9/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Saint-Mammès, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 7,0 km) affichent un prix médian des maisons de 2 914 €/m² (2 159 € à 4 127 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Saint-Mammès (2 575 €/m²) est inférieur de 12 %.

Dans les 5 communes les plus proches (jusqu’à 7,0 km), le prix médian des appartements est de 2 905 €/m² (1 765 € à 6 000 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Saint-Mammès (1 662 €/m²) est inférieur de 43 % à cette médiane locale (écart important).

Pour un acquéreur, un ticket d’entrée plutôt bas pour le département allège l’effort sur l’apport et la mensualité ; le dynamisme local (emploi, transports) n’est pas mesuré par ce score.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 17 400 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence équivaut à 11,3 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu élevé, qui rend l’apport et la durée du prêt déterminants.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (40 000 € de plus) réduit la mensualité d’environ 237 € et les intérêts totaux d’environ 16 817 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 74 600 €, soit 42 % du capital emprunté (177 400 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 85 200 € au-delà du capital, soit 262 600 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 129 € mais ajoute environ 24 249 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (96 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (3 340 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 237 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 3 000 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 2,0 SMIC net : deux salaires au SMIC ne suffisent pas, il faut des rémunérations supérieures ou un apport plus important.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 47 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 46 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 14,8 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 3 548 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 40 000 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 10 644 € dans le premier cas et d’environ 5 999 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 177 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Saint-Mammès est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Selon la composition du foyer, le PTZ de la zone B1 est encadré par un coût d’opération de 135 000 € maximum pour une personne seule (ressources limitées à 34 500 €) et de 324 000 € pour 5 personnes et plus (ressources limitées à 82 800 €). Le coût de l’opération est de 200 000 €, soit 65 000 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 135 000 €, soit 68 % du coût. Un foyer de 5 personnes et plus n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 13 500 € à 40 500 € pour une personne seule et de 20 000 € à 60 000 € pour 5 personnes et plus. Au maximum, cela couvre 20 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 36 000 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour une personne seule (34 500 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (177 400 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 13 500 € à 40 500 € et sa mensualité passerait de 1 050 € à 810 € à 970 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Saint-Mammès est de 10,5 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe entre 10 et 12 ans (médiane du département : 3,1 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute de Saint-Mammès ressort à 5,7 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 12,7 %). Il est inférieur au repère de 8 %, couramment utilisé : la commune a peu de marge pour investir sans emprunter ni augmenter les impôts.

La dette par habitant est de 515 € en 2025, supérieure à la médiane du département (452 €).

La dette par habitant (515 € en 2025) a augmenté de 31 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 10,1 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la situation financière appelle de la vigilance : renseignez-vous sur les projets d’investissement et sur la trajectoire de la fiscalité locale avant de vous engager.

Le taux de taxe foncière sur les propriétés bâties de Saint-Mammès est de 52,88 % en 2025, soit 28 % au-dessus de la médiane départementale (41,40 %).

Par rapport à 2020, le taux est supérieur de 3,0 points.

Note de pression fiscale : 12,6/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Saint-Mammès est de 1 156 € en 2025, soit 7 % au-dessus de la médiane départementale (1 079 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 10,73 % à Saint-Mammès en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (96 € par mois) pèse 9 % de la mensualité de référence : une charge non négligeable pour le reste à vivre.

Autour de Saint-Mammès, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 7,0 km) se situe entre 39,93 % et 52,34 % (médiane 47,98 %), contre 52,88 % dans la commune, soit 4,9 points de plus que la médiane locale.

Le taux ne suffit pas à connaître la taxe due : le montant dépend de la valeur locative cadastrale du bien, ainsi que des abattements et exonérations applicables. Le dernier avis de taxe foncière du vendeur donne le chiffre réel.

Pour un acquéreur, la taxe foncière est un coût annuel qui vient s’ajouter à la mensualité du crédit et aux charges du logement.

Les 477 diagnostics de performance énergétique recensés à Saint-Mammès (2026) se répartissent ainsi : 23,1 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 56,4 % en classe E, F ou G.

Près d’un logement sur 4 est classé F ou G à Saint-Mammès : les travaux de rénovation font partie du projet d’achat dans de nombreux cas.

Cette part de logements F ou G est 43 % au-dessus de la médiane départementale (16,2 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Côté acheteur, une part élevée de logements F ou G laisse prévoir des travaux de rénovation ; elle peut aussi servir d’argument de négociation sur le prix et compte pour la revente ou la location.

Les effectifs de professionnels de santé recensés dans la commune représentent 6,0 médecins généralistes pour 10 000 habitants.

Aucun professionnel recensé dans la commune pour : dentiste, pédiatre, ophtalmologue, gynécologue, sage-femme, orthophoniste, orthoptiste. Ils peuvent exister dans les communes voisines.

Note d’offre de soins : 54,7/100, dans la moyenne des communes comparables.

Il s’agit de professionnels recensés dans la commune : ce n’est pas une mesure de l’accès réel aux soins (délais de rendez-vous, patientèle, communes voisines).

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Saint-Mammès est de 14,1 €/m² charges comprises, soit environ 1 130 € par mois pour 80 m², proche de la médiane départementale (14,2 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Saint-Mammès est de 13,4 €/m² charges comprises, soit environ 990 € par mois pour 74 m², 12 % au-dessus de la médiane départementale (11,9 €/m²).

Le loyer annuel estimé équivaut à 6,0 % du prix médian des maisons : un rendement brut compris entre 5 et 7 %.

Pour 74 m², la mensualité de crédit (1 050 €) est supérieure de 6 % au loyer estimé (990 €) : avant assurance, taxe foncière et charges, l’achat coûte un peu plus cher par mois que la location.

Le niveau de vie médian de Saint-Mammès (24 330 € par an et par unité de consommation) est 7 % sous la médiane du département (26 040 €) : un écart modéré.

Soit 2 030 € par mois et par unité de consommation, 1,37 fois le SMIC net : un niveau de vie médian intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (3 000 € par mois avec 20 % d’apport) représente 99 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 040 € par mois, ordre de grandeur) : un couple médian de la commune peut y prétendre.

Le taux de pauvreté est de 10,0 % (médiane du département : 10,0 %) : il se situe entre 10 et 15 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 2,8 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 2,8 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart intermédiaire.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 4 points de charge à Saint-Mammès, répartis dans 1 station, sans point de charge rapide (50 kW et plus).

Avec 1,2 points de charge pour 1 000 habitants, la commune est légèrement moins équipée que le département (1,6 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

La commune compte 6 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2018, un nombre modéré (médiane des communes concernées du département : 7).

Le dernier événement reconnu date de 2018 (il y a 8 ans).

Les 5 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école maternelle, 2 écoles élémentaires et 1 lycée à Saint-Mammès, dont 1 établissement privé.

Rapporté à la population (0,9 école pour 1 000 habitants), l’offre du premier degré dépasse la moyenne départementale (0,8 pour 1 000).

La commune compte 1 lycée mais aucun collège.

Le collège le plus proche est à Champagne-sur-Seine (2,5 km), à vol d’oiseau.

4 établissements sur 5 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 pharmacie et 1 centre ou maison de santé à Saint-Mammès.

Avec 3,0 pharmacie pour 10 000 habitants, la commune suit la densité départementale (2,4 pour 10 000).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : l’hôpital ou la clinique le plus proche se trouve à Avon (7,0 km à vol d’oiseau).

Côté acquéreur, la présence d’écoles, d’un point postal et de services de santé à proximité influence la demande locale, donc la revente : contrôlez les distances, les horaires et la carte scolaire avant de signer.