Immobilier et crédit à Saint-Pathus : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Saint-Pathus est de 3 694 €/m² pour les appartements (7 ventes) et de 2 947 €/m² pour les maisons (38 ventes).

Le prix des appartements progresse nettement : 3 694 €/m² sur les 12 derniers mois contre 2 951 €/m² en médiane 2018-2025, soit 25 % de plus (environ 23 000 € pour 31 m²).

Les maisons se vendent 2 947 €/m² sur les 12 derniers mois, 4 % au-dessus de la médiane 2018-2025 (2 843 €/m²) : une hausse modérée, d’environ 10 000 € de plus pour 93 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Seine-et-Marne : pour les appartements, ce prix est 14 % au-dessus de la médiane départementale (3 248 €/m²) ; pour les maisons, il est 16 % au-dessus de la médiane départementale (2 539 €/m²).

Le prix au m² dépasse de 16 % la médiane départementale : pour 93 m², il faut compter environ 38 000 € de plus qu’au prix médian du département.

Le nombre de ventes (entre 5 et 9 pour au moins une typologie) donne une indication correcte, à confirmer par des annonces et ventes récentes.

Note d’accessibilité immobilière : 56,6/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 9 communes les plus proches (jusqu’à 5,8 km), le prix médian des maisons est de 2 897 €/m² (2 382 € à 3 421 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Saint-Pathus (2 843 €/m²) est proche, avec un écart de 2 %.

Autour de Saint-Pathus, les 5 communes les plus proches (jusqu’à 5,8 km) affichent un prix médian des appartements de 3 022 €/m² (2 838 € à 3 534 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Saint-Pathus (2 951 €/m²) est proche, avec un écart de 2 %.

Côté acheteur, les prix sont proches de ceux des communes comparables : seule la comparaison avec des annonces précises permet d’estimer un bien.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 23 838 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Il faudrait 15,4 années de SMIC net pour atteindre le prix du bien de référence (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu très élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (54 800 € de plus) réduit la mensualité d’environ 324 € et les intérêts totaux d’environ 23 040 €.

Pour 243 000 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 102 200 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 116 800 € au-delà du capital, soit 359 800 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 177 € mais ajoute environ 33 221 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (110 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (4 570 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 324 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 4 110 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 2,8 SMIC net, soit plus que deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) : des revenus intermédiaires ou un apport renforcé sont nécessaires.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 64 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 62 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 20,3 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 4 861 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 54 800 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 14 582 € dans le premier cas et d’environ 8 218 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 243 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 122 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Saint-Pathus est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Les plafonds de la zone B1 augmentent avec la taille du foyer : 243 000 € de coût d’opération et 62 100 € de revenus pour 3 personnes, puis 324 000 € et 82 800 € pour 5 personnes et plus. Le coût de l’opération est de 274 000 €, soit 31 000 € au-dessus du plafond pour 3 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 243 000 €, soit 89 % du coût. Un foyer de 5 personnes et plus n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 24 300 € à 72 900 € pour 3 personnes et de 27 400 € à 82 200 € pour 5 personnes et plus. Au maximum, cela couvre 27 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 49 320 € par an avec 20 % d’apport) représente 79 % du plafond de ressources pour 3 personnes (62 100 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (243 038 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 24 300 € à 72 900 € et sa mensualité passerait de 1 438 € à 1 007 € à 1 295 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Saint-Pathus ressort à 12,1 ans en 2025 ; elle se situe au-delà du repère de 12 ans, souvent retenu comme seuil d’alerte (médiane du département : 3,1 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, l’épargne brute de Saint-Pathus représente 7,1 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 12,7 %). Il se situe sous le repère de 8 % souvent retenu : une part limitée des recettes reste disponible pour investir ou rembourser la dette.

Avec 918 € de dette par habitant en 2025, la commune est à plus de deux fois la médiane départementale (452 €).

La dette par habitant (918 € en 2025) a diminué de 32 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Pour un acheteur, la situation financière appelle de la vigilance : le budget communal, les projets d’investissement et la trajectoire de la fiscalité locale sont à examiner avant de vous engager.

Le taux de taxe foncière bâtie de Saint-Pathus atteint 52,95 % en 2025, soit 28 % au-dessus de la médiane départementale (41,40 %).

Depuis 2020, le taux a progressé de 6,1 points.

Pression fiscale : 12,2/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Saint-Pathus est de 1 321 € en 2025, soit 22 % au-dessus de la médiane départementale (1 079 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Rapportée au mois, la taxe foncière moyenne de la commune atteint 110 €, soit 8 % de la mensualité de référence : elle pèse sur le reste à vivre.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 5,8 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 32,98 % à 60,06 % (médiane 45,18 %) : celui de Saint-Pathus (52,95 %) est supérieur de 7,8 points à cette médiane locale.

Attention : le taux ne donne pas le montant payé. La taxe dépend aussi de la valeur locative cadastrale du bien, des abattements et exonérations. Demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière.

Côté acheteur, la taxe foncière revient chaque année : elle s’ajoute à la mensualité du crédit dans le budget de propriétaire.

Parmi les 590 DPE recensés à Saint-Pathus (2026), 3,1 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 13,9 % des classes E, F ou G.

Les passoires thermiques sont rares à Saint-Pathus : le risque de gros travaux de rénovation est a priori limité pour la plupart des biens.

La part de logements F ou G est 81 % en dessous de la médiane départementale (16,2 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, la part de logements énergivores est modérée, mais le DPE du bien précis doit toujours être vérifié avant l’offre d’achat.

Les effectifs de professionnels de santé recensés dans la commune représentent 9,2 médecins généralistes pour 10 000 habitants.

Aucun professionnel recensé dans la commune pour : pédiatre, ophtalmologue, gynécologue, sage-femme, orthophoniste, orthoptiste. Ils peuvent exister dans les communes voisines.

Note d’offre de soins : 63,7/100, dans la moyenne des communes comparables.

Il s’agit de professionnels recensés dans la commune : ce n’est pas une mesure de l’accès réel aux soins (délais de rendez-vous, patientèle, communes voisines).

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Saint-Pathus est de 16,0 €/m² charges comprises, soit environ 500 € par mois pour 31 m², 12 % au-dessus de la médiane départementale (14,2 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Saint-Pathus est de 11,7 €/m² charges comprises, soit environ 1 090 € par mois pour 93 m², proche de la médiane départementale (11,9 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif est de 4,8 % pour maisons : un niveau compris entre 3,5 et 5 %, courant dans les marchés où les prix d’achat sont élevés par rapport aux loyers.

Pour le bien de référence (93 m²), la mensualité de crédit (1 438 €) dépasse de 32 % le loyer estimé (1 090 €) : l’achat pèse nettement plus sur le budget mensuel que la location.

À 26 790 € par an et par unité de consommation, le niveau de vie médian de Saint-Pathus se situe au niveau de celui du département (26 040 €).

Cela représente 2 230 € par mois et par unité de consommation, soit 1,51 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (4 110 € par mois avec 20 % d’apport) représente 123 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 350 € par mois, ordre de grandeur) : l’achat est plus difficile pour un couple médian de la commune.

Le taux de pauvreté est de 5,0 % (médiane du département : 10,0 %), sous le seuil de 10 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 2,3 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 2,3 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart faible entre les habitants.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

12 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1983 et 2022 : la commune est régulièrement concernée (médiane des communes concernées du département : 7).

Le dernier événement reconnu date de 2022 (il y a 4 ans).

Les 8 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école maternelle, 1 école primaire et 1 école élémentaire à Saint-Pathus.

Avec 0,5 école pour 1 000 habitants, le premier degré est un peu moins dense que dans le département (0,8 pour 1 000).

La scolarité secondaire se fait hors de la commune, faute de collège et de lycée sur place : transports scolaires et distances comptent pour une famille qui s’installe.

Le collège le plus proche est à Oissery (2,3 km), à vol d’oiseau.

3 établissements sur 3 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 pharmacie à Saint-Pathus.

Rapporté à la population (1,5 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est inférieure à celle du département (2,4 pour 10 000).

Le centre ou la maison de santé le plus proche se trouve à Lagny-le-Sec (2,3 km à vol d’oiseau).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : les hospitalisations et les urgences passent par un établissement d’une commune voisine.

Pour un acquéreur, la proximité des écoles, de la poste et des soins pèse sur la demande locale et donc sur la revente : vérifiez les distances réelles, les horaires et la carte scolaire avant de signer.