Immobilier et crédit à Sainte-Soulle : prix, finances locales et score Vos-Credits

Le prix médian observé à Sainte-Soulle est de 2 975 €/m² pour les appartements (3 ventes, 2018-2025) et de 3 015 €/m² pour les maisons (48 ventes, 12 derniers mois).

Par rapport à la médiane 2018-2025 (3 180 €/m²), le prix récent des maisons (3 015 €/m²) est en retrait de 5 %, soit environ 15 000 € pour 91 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Charente-Maritime : pour les appartements, ce prix est 12 % en dessous de la médiane départementale (3 372 €/m²) ; pour les maisons, il est 71 % au-dessus de la médiane départementale (1 761 €/m²).

Le prix des maisons dépasse de 71 % la médiane du département, soit environ 114 000 € de plus pour 91 m² : le marché y est nettement plus cher que dans la plupart des communes du département.

Pour les appartements, moins de 3 ventes simples sont enregistrées sur les 12 derniers mois : le prix affiché reste la médiane 2018-2025.

Le nombre de ventes est faible (moins de 5 pour au moins une typologie) : ces prix sont à lire comme un ordre de grandeur, pas comme une référence précise.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 39,8/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces médianes couvrent toute la période 2018-2025 : elles situent la commune mais peuvent différer des prix actuels et ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Sainte-Soulle, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 6,9 km) affichent un prix médian des maisons de 2 922 €/m² (2 632 € à 3 636 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Sainte-Soulle (3 180 €/m²) est supérieur de 9 %.

Dans les 3 communes les plus proches (jusqu’à 6,2 km), le prix médian des appartements est de 3 557 €/m² (3 430 € à 4 012 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Sainte-Soulle (2 975 €/m²) est inférieur de 16 %.

Pour un acquéreur, le niveau de prix correspond à la moyenne des communes comparables ; des annonces précises restent nécessaires pour juger un bien.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 23 838 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence représente 15,4 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu très élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (54 800 € de plus) réduit la mensualité d’environ 324 € et les intérêts totaux d’environ 23 040 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 102 200 €, soit 42 % du capital emprunté (243 000 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 116 800 € au-delà du capital, soit 359 800 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 177 € mais ajoute environ 33 221 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (99 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (4 570 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 324 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 4 110 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 2,8 SMIC net : deux salaires au SMIC ne suffisent pas, il faut des rémunérations supérieures ou un apport plus important.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 64 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 62 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 20,3 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 4 861 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 54 800 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 14 582 € dans le premier cas et d’environ 8 218 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 243 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 122 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Sainte-Soulle est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Selon la composition du foyer, le PTZ de la zone B1 est encadré par un coût d’opération de 135 000 € maximum pour une personne seule (ressources limitées à 34 500 €) et de 324 000 € pour 5 personnes et plus (ressources limitées à 82 800 €). Le coût de l’opération est de 274 000 €, soit 139 000 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 135 000 €, soit 49 % du coût. Un foyer de 5 personnes et plus n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 13 500 € à 40 500 € pour une personne seule et de 27 400 € à 82 200 € pour 5 personnes et plus. Au maximum, cela couvre 15 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 49 320 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour une personne seule (34 500 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (243 038 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 13 500 € à 40 500 € et sa mensualité passerait de 1 438 € à 1 199 € à 1 359 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Sainte-Soulle est de 2,4 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 2,4 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute de Sainte-Soulle ressort à 35,2 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 16,0 %). Il dépasse 22 % : la commune peut financer une grande partie de ses investissements avec ses propres ressources.

La dette par habitant est de 715 € en 2025, plus de deux fois la médiane du département (337 €).

La dette par habitant (715 € en 2025) a augmenté de 51 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 12,5 points depuis 2020.

Pour un acheteur, des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables réduisent en principe le risque de hausse brutale de la fiscalité locale ou de coupes dans les services, sans pouvoir l’exclure.

Le taux de taxe foncière sur les propriétés bâties de Sainte-Soulle est de 47,56 % en 2025, soit 13 % au-dessus de la médiane départementale (42,15 %).

Par rapport à 2020, le taux est supérieur de 1,9 points.

Note de pression fiscale : 27,3/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Sainte-Soulle est de 1 183 € en 2025, soit 37 % au-dessus de la médiane départementale (862 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 10,18 % à Sainte-Soulle en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (99 € par mois) pèse 7 % de la mensualité de référence : une charge non négligeable pour le reste à vivre.

Autour de Sainte-Soulle, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 6,9 km) se situe entre 43,11 % et 52,22 % (médiane 47,52 %), contre 47,56 % dans la commune, soit le même niveau que la médiane locale.

Le taux ne suffit pas à connaître la taxe due : le montant dépend de la valeur locative cadastrale du bien, ainsi que des abattements et exonérations applicables. Le dernier avis de taxe foncière du vendeur donne le chiffre réel.

Pour un acquéreur, la taxe foncière est un coût annuel qui vient s’ajouter à la mensualité du crédit et aux charges du logement.

Les 671 diagnostics de performance énergétique recensés à Sainte-Soulle (2026) se répartissent ainsi : 5,1 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 15,2 % en classe E, F ou G.

Les logements F ou G existent mais restent minoritaires à Sainte-Soulle : un contrôle bien par bien suffit en général.

Cette part de logements F ou G est 59 % en dessous de la médiane départementale (12,5 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Côté acheteur, la part de logements énergivores reste modérée ; le DPE du bien visé est toutefois à vérifier avant toute offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Sainte-Soulle est de 14,7 €/m² charges comprises, soit environ 1 130 € par mois pour 77 m², 36 % au-dessus de la médiane départementale (10,9 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Sainte-Soulle est de 11,7 €/m² charges comprises, soit environ 1 060 € par mois pour 91 m², 32 % au-dessus de la médiane départementale (8,8 €/m²).

Pour maisons, le loyer annuel représente 4,6 % du prix médian : un rendement brut compris entre 3,5 et 5 %.

Pour 91 m², la mensualité de crédit (1 438 €) est supérieure de 35 % au loyer estimé (1 060 €) : le budget mensuel est nettement plus chargé en achetant qu’en louant.

Le niveau de vie médian de Sainte-Soulle (25 310 € par an et par unité de consommation) dépasse de 15 % la médiane du département (21 915 €) : les ménages y disposent de ressources nettement supérieures à celles des communes voisines.

Soit 2 110 € par mois et par unité de consommation, 1,43 fois le SMIC net : un niveau de vie médian intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (4 110 € par mois avec 20 % d’apport) représente 130 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 160 € par mois, ordre de grandeur) : l’achat est plus difficile pour un couple médian de la commune.

Avec 7,0 % (médiane du département : 10,5 %), le taux de pauvreté reste inférieur à 10 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 2,5 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 2,5 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart faible entre les habitants.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La commune a fait l’objet de 11 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2023, un nombre notable (médiane des communes concernées du département : 9).

Le dernier événement reconnu date de 2023 (il y a 3 ans).

Les 7 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école maternelle, 1 école primaire et 1 école élémentaire à Sainte-Soulle.

Rapporté à la population (0,6 école pour 1 000 habitants), le premier degré se situe un peu sous la moyenne départementale (0,7 pour 1 000).

Aucun collège ni lycée n’est implanté dans la commune : les collégiens et les lycéens rejoignent un établissement voisin, ce qui ajoute un temps de trajet quotidien à examiner.

Le collège le plus proche est à Bourgneuf (3,5 km), à vol d’oiseau.

3 établissements sur 3 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 pharmacie à Sainte-Soulle.

Avec 2,0 pharmacie pour 10 000 habitants contre 3,1 dans le département, l’offre officinale est plus rare.

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : les hospitalisations et les urgences passent par un établissement d’une commune voisine.

Côté acquéreur, la présence d’écoles, d’un point postal et de services de santé à proximité influence la demande locale, donc la revente : contrôlez les distances, les horaires et la carte scolaire avant de signer.