Immobilier et crédit à Santeny : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Santeny est de 3 804 €/m² pour les appartements (14 ventes) et de 3 116 €/m² pour les maisons (31 ventes).

Le prix récent des appartements (3 804 €/m²) dépasse de 5 % la médiane 2018-2025 (3 623 €/m²), soit environ 11 000 € de plus pour 61 m².

Les maisons se vendent 3 116 €/m² sur les 12 derniers mois, 5 % sous la médiane 2018-2025 (3 295 €/m²) : un léger recul, d’environ 26 000 € pour 143 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Val-de-Marne : pour les appartements, ce prix est proche de la médiane départementale (3 810 €/m²) ; pour les maisons, il est 32 % en dessous de la médiane départementale (4 616 €/m²).

Acheter à Santeny coûte nettement moins cher que dans la plupart du département : 32 % de moins au m² pour les maisons, soit près de 215 000 € d’écart sur 143 m². Ce niveau invite à regarder l’état des biens et la demande locale.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Accessibilité immobilière : 83,7/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,7 km), le prix médian des maisons est de 3 532 €/m² (3 173 € à 4 047 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Santeny (3 295 €/m²) est proche, avec un écart de 7 %.

Autour de Santeny, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,7 km) affichent un prix médian des appartements de 3 773 €/m² (2 978 € à 4 499 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Santeny (3 623 €/m²) est proche, avec un écart de 4 %.

Pour un acheteur, cela traduit un ticket d’entrée plutôt bas pour le département : l’apport et la durée du prêt pèsent moins sur la mensualité, à mettre en regard du dynamisme local (emploi, transports) que ce score ne mesure pas.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 38 802 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Avec 25,1 années de SMIC net pour atteindre son prix (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026), le bien de référence relève d’un marché qui s’adresse surtout aux ménages aux revenus élevés ou à fort apport.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (89 200 € de plus) réduit la mensualité d’environ 528 € et les intérêts totaux d’environ 37 503 €.

Pour 395 600 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 166 300 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 190 100 € au-delà du capital, soit 585 700 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 288 € mais ajoute environ 54 076 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (190 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (7 440 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 528 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 6 690 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Avec 4,5 SMIC net requis, le bien de référence relève de ménages aux revenus élevés ou d’un apport important.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 104 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 102 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 33,0 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 7 912 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 89 200 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 23 736 € dans le premier cas et d’environ 13 377 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 396 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 198 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Santeny est classée en zone A du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Au prix médian constaté à Santeny, une maison de 143 m² coûte environ 446 000 €. Les plafonds de la zone A augmentent avec la taille du foyer : 270 000 € de coût d’opération et 88 200 € de revenus pour 3 personnes, puis 360 000 € et 117 600 € pour 5 personnes et plus. Le coût de l’opération est de 446 000 €, soit 176 000 € au-dessus du plafond pour 3 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 270 000 €, soit 61 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 27 000 € à 81 000 € pour 3 personnes et de 36 000 € à 108 000 € pour 5 personnes et plus. Au maximum, cela couvre 18 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 80 280 € par an avec 20 % d’apport) représente 91 % du plafond de ressources pour 3 personnes (88 200 €) : la marge est faible et le revenu fiscal de référence fait foi.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (395 602 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 27 000 € à 81 000 € et sa mensualité passerait de 2 341 € à 1 862 € à 2 182 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Santeny ressort à 3,4 ans en 2025 ; elle se situe entre 3 et 5 ans (médiane du département : 5,0 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

Épargne brute rapportée aux recettes de fonctionnement : 16,1 % en 2025 (médiane du département : 12,8 %). Entre 15 et 22 %, il laisse une part importante des recettes disponible pour investir et rembourser la dette.

Avec 895 € de dette par habitant en 2025, la commune suit la médiane départementale (975 €).

La dette par habitant (895 € en 2025) a augmenté de 43 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Côté acheteur, des indicateurs financiers plus favorables que ceux de la plupart des communes comparables rendent en principe moins probable une hausse brutale des impôts locaux ou une réduction des services, sans que cela soit exclu.

Le taux de taxe foncière bâtie de Santeny atteint 30,81 % en 2025, soit 19 % en dessous de la médiane départementale (37,86 %).

Ce taux est resté stable depuis 2020 (variation inférieure à 1 point).

La note de pression fiscale ressort à 91,3/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Santeny est de 2 277 € en 2025, soit proche de la médiane départementale (2 183 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 8,03 % à Santeny en 2025.

Rapportée au mois, la taxe foncière moyenne de la commune atteint 190 €, soit 8 % de la mensualité de référence : elle pèse sur le reste à vivre.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,7 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 33,33 % à 49,22 % (médiane 37,15 %) : celui de Santeny (30,81 %) est inférieur de 6,3 points à cette médiane locale.

Attention : le taux ne donne pas le montant payé. La taxe dépend aussi de la valeur locative cadastrale du bien, des abattements et exonérations. Demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière.

Côté acheteur, la taxe foncière revient chaque année : elle s’ajoute à la mensualité du crédit dans le budget de propriétaire.

Sur les 674 diagnostics de performance énergétique (DPE) recensés à Santeny (2026), 4,2 % sont classés F ou G (passoires thermiques) et 14,2 % sont classés E, F ou G.

Les passoires thermiques sont rares à Santeny : le risque de gros travaux de rénovation est a priori limité pour la plupart des biens.

En comparaison, la part de logements F ou G est 53 % en dessous de la médiane départementale (9,0 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acquéreur, la part de logements énergivores est modérée dans la commune, ce qui ne dispense pas de consulter le DPE du bien avant l’offre d’achat.

Les effectifs de professionnels de santé recensés dans la commune représentent 5,0 médecins généralistes pour 10 000 habitants.

Aucun professionnel recensé dans la commune pour : pédiatre, ophtalmologue, gynécologue, sage-femme, orthophoniste, orthoptiste. Ils peuvent exister dans les communes voisines.

Note d’offre de soins : 15,2/100, inférieure à la plupart des communes comparables.

Il s’agit de professionnels recensés dans la commune : ce n’est pas une mesure de l’accès réel aux soins (délais de rendez-vous, patientèle, communes voisines).

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Santeny est de 18,4 €/m² charges comprises, soit environ 1 120 € par mois pour 61 m², 7 % en dessous de la médiane départementale (19,9 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Santeny est de 16,4 €/m² charges comprises, soit environ 2 350 € par mois pour 143 m², 11 % en dessous de la médiane départementale (18,5 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif atteint 6,3 % pour maisons : un niveau compris entre 5 et 7 %, où le loyer couvre une part notable du coût d’acquisition.

Pour le bien de référence (143 m²), la mensualité de crédit (2 341 €) reste légèrement sous le loyer estimé (2 350 €) : la différence disparaît une fois ajoutés assurance, taxe foncière et charges.

Avec 30 540 € par an et par unité de consommation, le niveau de vie médian de Santeny est supérieur de 22 % à celui du département (24 990 €).

Cela représente 2 550 € par mois et par unité de consommation, soit 1,72 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau de vie médian supérieur à 2,2 fois le SMIC net.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (6 690 € par mois avec 20 % d’apport) représente 175 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 820 € par mois, ordre de grandeur) : le marché est surtout accessible à des acheteurs extérieurs ou plus aisés que les habitants.

Le taux de pauvreté est de 6,0 % (médiane du département : 16,0 %), sous le seuil de 10 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 3,9 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 3,9 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart marqué.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 6 points de charge à Santeny, répartis dans 2 stations, dont 4 en charge rapide (50 kW et plus).

Rapporté à la population (1,5 points pour 1 000 habitants), l’équipement est supérieur à celui du département (0,9 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

14 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1987 et 2021 : la commune est régulièrement concernée (médiane des communes concernées du département : 14).

Le dernier événement reconnu date de 2021 (il y a 5 ans).

Les 5 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

Les 8 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école maternelle, 1 école élémentaire et 1 collège à Santeny.

Avec 0,5 école pour 1 000 habitants, le premier degré est aussi dense que dans le département (0,5 pour 1 000).

La commune compte 1 collège mais aucun lycée : les lycéens rejoignent un établissement d’une commune voisine.

Le lycée le plus proche est à La Queue-en-Brie (4,6 km), à vol d’oiseau.

3 établissements sur 3 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 pharmacie à Santeny.

Rapporté à la population (2,5 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est proche de celle du département (2,6 pour 10 000).

Le centre ou la maison de santé le plus proche se trouve à Mandres-les-Roses (3,9 km à vol d’oiseau).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : l’hôpital ou la clinique le plus proche se trouve à La Queue-en-Brie (4,6 km à vol d’oiseau).

Pour un acquéreur, la proximité des écoles, de la poste et des soins pèse sur la demande locale et donc sur la revente : vérifiez les distances réelles, les horaires et la carte scolaire avant de signer.