Immobilier et crédit à Santes : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Santes est de 2 734 €/m² pour les maisons (68 ventes).

Le prix récent des maisons (2 734 €/m²) dépasse de 9 % la médiane 2018-2025 (2 499 €/m²), soit environ 25 000 € de plus pour 107 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Nord : pour les maisons, il est 60 % au-dessus de la médiane départementale (1 706 €/m²).

Le prix des maisons dépasse de 60 % la médiane du département, soit environ 110 000 € de plus pour 107 m² : le marché y est nettement plus cher que dans la plupart des communes du département.

Les ventes d’appartements sont trop peu nombreuses (moins de 2 sur la période) pour établir un prix : seul le marché des maisons est évalué.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Note d’accessibilité immobilière : 20,9/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Santes, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,3 km) affichent un prix médian des maisons de 2 663 €/m² (2 181 € à 3 731 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Santes (2 499 €/m²) est proche, avec un écart de 6 %.

Les ventes d’appartements sont trop rares à Santes pour calculer un prix ; dans les 6 communes les plus proches (jusqu’à 4,2 km), le prix médian est de 3 160 €/m² (2 665 € à 9 091 €/m² selon la commune, 2018-2025), un ordre de grandeur pour le secteur à vérifier sur des annonces.

Côté acheteur, les prix sont élevés pour le département : l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement conditionnent le montage du financement.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 25 491 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence représente 16,5 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu très élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (58 600 € de plus) réduit la mensualité d’environ 347 € et les intérêts totaux d’environ 24 638 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 109 300 €, soit 42 % du capital emprunté (259 900 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 124 900 € au-delà du capital, soit 384 800 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 189 € mais ajoute environ 35 525 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (107 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (4 890 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 347 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 4 390 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 3,0 SMIC net : deux salaires au SMIC ne suffisent pas, il faut des rémunérations supérieures ou un apport plus important.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 68 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 67 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 21,7 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 5 198 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 58 600 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 15 593 € dans le premier cas et d’environ 8 788 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 260 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 130 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Santes est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

En zone B1, le coût de l’opération pris en compte est plafonné à 202 500 € pour 2 personnes et à 283 500 € pour 4 personnes, avec des revenus à ne pas dépasser de 51 750 € et de 72 450 € par an. Le coût de l’opération est de 293 000 €, soit 90 500 € au-dessus du plafond pour 2 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 202 500 €, soit 69 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 20 300 € à 60 800 € pour 2 personnes et de 28 400 € à 85 100 € pour 4 personnes. Au maximum, cela couvre 21 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 52 680 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour 2 personnes (51 750 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (259 891 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 20 300 € à 60 800 € et sa mensualité passerait de 1 538 € à 1 178 € à 1 418 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Santes est de 4,5 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe entre 3 et 5 ans (médiane du département : 3,2 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute, qui rapporte l’épargne aux recettes de fonctionnement, est de 12,5 % (médiane du département : 14,5 %). Il se situe entre 8 et 15 % : la commune dégage une marge pour investir tout en remboursant sa dette.

La dette par habitant est de 551 € en 2025, supérieure à la médiane du département (399 €).

La dette par habitant (551 € en 2025) a augmenté de 103 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Pour un acheteur, les indicateurs financiers se situent dans la moyenne des communes comparables : il reste utile de consulter le budget et les projets d’investissement de la commune.

La taxe foncière sur les propriétés bâties de Santes est calculée avec un taux de 43,27 % en 2025, soit proche de la médiane départementale (41,50 %).

Depuis 2020, le taux varie de moins de 1 point : il est resté stable.

Pression fiscale : 45,2/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Santes est de 1 288 € en 2025, soit 52 % au-dessus de la médiane départementale (849 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 14,64 % à Santes en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (107 € par mois) pèse 7 % de la mensualité de référence : une charge non négligeable pour le reste à vivre.

Autour de Santes, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,3 km) se situe entre 35,76 % et 58,92 % (médiane 41,55 %), contre 43,27 % dans la commune, soit 1,7 point de plus que la médiane locale.

Attention : un taux n’est pas un montant. La valeur locative cadastrale du bien, les abattements et les exonérations font varier la taxe ; l’avis de taxe foncière du vendeur reste la référence.

Pour un acheteur, la taxe foncière est une charge récurrente à intégrer dans le budget de propriétaire, en plus de la mensualité du crédit.

Aucun DPE n’est recensé à Santes dans la base utilisée : la performance énergétique du parc ne peut pas être analysée.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Santes est de 14,2 €/m² charges comprises, soit environ 740 € par mois pour 52 m², 27 % au-dessus de la médiane départementale (11,2 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Santes est de 11,9 €/m² charges comprises, soit environ 1 270 € par mois pour 107 m², 35 % au-dessus de la médiane départementale (8,8 €/m²).

Le loyer annuel estimé équivaut à 5,2 % du prix médian des maisons : un rendement brut compris entre 5 et 7 %.

Pour 107 m², la mensualité de crédit (1 538 €) est supérieure de 21 % au loyer estimé (1 270 €) : avant assurance, taxe foncière et charges, l’achat coûte un peu plus cher par mois que la location.

Le niveau de vie médian de Santes (26 460 € par an et par unité de consommation) dépasse de 15 % la médiane du département (23 030 €) : un écart modéré.

Soit 2 210 € par mois et par unité de consommation, 1,49 fois le SMIC net : un niveau de vie médian intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (4 390 € par mois avec 20 % d’apport) représente 133 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 310 € par mois, ordre de grandeur) : le bien dépasse les moyens d’un couple médian de la commune sans apport renforcé.

Avec 5,0 % (médiane du département : 17,0 %), le taux de pauvreté reste inférieur à 10 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 2,7 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 2,7 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart intermédiaire.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 7 points de charge à Santes, répartis dans 3 stations, sans point de charge rapide (50 kW et plus).

Avec 1,2 points de charge pour 1 000 habitants, la commune est légèrement moins équipée que le département (1,6 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

La commune a fait l’objet de 8 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1990 et 2022, un nombre notable (médiane des communes concernées du département : 5).

Le dernier événement reconnu date de 2022 (il y a 4 ans).

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 2 écoles primaires à Santes, dont 1 établissement privé.

Avec 0,3 école pour 1 000 habitants contre 0,7 dans le département, l’offre de proximité du premier degré est nettement plus rare.

Aucun collège ni lycée n’est implanté dans la commune : les collégiens et les lycéens rejoignent un établissement voisin, ce qui ajoute un temps de trajet quotidien à examiner.

Le collège le plus proche est à Wavrin (2,2 km) et le lycée le plus proche est à Haubourdin (2,7 km), à vol d’oiseau.

2 établissements sur 2 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 pharmacie et 1 centre ou maison de santé à Santes.

Avec 1,7 pharmacie pour 10 000 habitants contre 3,2 dans le département, l’offre officinale est plus rare.

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : l’hôpital ou la clinique le plus proche se trouve à Haubourdin (2,7 km à vol d’oiseau).

Pour un futur propriétaire, les écoles, la poste et l’offre de soins proches soutiennent la demande locale et la revente : mesurez les distances réelles et vérifiez horaires et carte scolaire avant de signer.