Immobilier et crédit à Soulac-sur-Mer : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Soulac-sur-Mer est de 3 528 €/m² pour les appartements (39 ventes) et de 3 905 €/m² pour les maisons (71 ventes).

Le prix des appartements recule nettement : 3 528 €/m² sur les 12 derniers mois contre 4 000 €/m² en médiane 2018-2025, soit 12 % de moins (environ 18 000 € pour 38 m²).

Les maisons se vendent 3 905 €/m² sur les 12 derniers mois, 9 % sous la médiane 2018-2025 (4 286 €/m²) : un léger recul, d’environ 23 000 € pour 61 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Gironde : pour les appartements, ce prix est 17 % au-dessus de la médiane départementale (3 027 €/m²) ; pour les maisons, il est 90 % au-dessus de la médiane départementale (2 057 €/m²).

Avec 90 % de plus que la médiane départementale, la commune se place parmi les marchés chers du département : environ 113 000 € d’écart pour 61 m².

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 11,6/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 14 km), le prix médian des maisons est de 2 630 €/m² (1 717 € à 5 413 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Soulac-sur-Mer (4 286 €/m²) est supérieur de 63 % à cette médiane locale (écart important).

Autour de Soulac-sur-Mer, les 4 communes les plus proches (jusqu’à 12 km) affichent un prix médian des appartements de 3 393 €/m² (1 684 € à 12 867 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Soulac-sur-Mer (4 000 €/m²) est supérieur de 18 %.

Pour un acquéreur, un ticket d’entrée élevé pour le département rend l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement déterminants.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 20 706 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le prix du bien de référence représente 13,4 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (47 600 € de plus) réduit la mensualité d’environ 282 € et les intérêts totaux d’environ 20 013 €.

Pour 211 100 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 88 800 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 101 400 € au-delà du capital, soit 312 500 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 154 € mais ajoute environ 28 857 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (110 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (3 970 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 282 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 3 570 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 2,4 SMIC net, soit plus que deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) : des revenus intermédiaires ou un apport renforcé sont nécessaires.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 56 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 54 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 17,6 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 4 222 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 47 600 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 12 666 € dans le premier cas et d’environ 7 139 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 211 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 106 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Avec un apport de 30 % (71 400 €), l’emprunt passe sous ce seuil, y compris pour un emprunteur seul.

Soulac-sur-Mer est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Les plafonds de la zone B1 augmentent avec la taille du foyer : 243 000 € de coût d’opération et 62 100 € de revenus pour 3 personnes, puis 324 000 € et 82 800 € pour 5 personnes et plus. Le coût de l’opération est de 238 000 €, sous le plafond : le PTZ est calculé sur le coût entier.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 23 800 € à 71 400 €. Au maximum, cela couvre 30 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 42 840 € par an avec 20 % d’apport) représente 69 % du plafond de ressources pour 3 personnes (62 100 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (211 106 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 23 800 € à 71 400 € et sa mensualité passerait de 1 249 € à 827 € à 1 109 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Soulac-sur-Mer ressort à 4,1 ans en 2025 ; elle se situe entre 3 et 5 ans (médiane du département : 3,6 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, le taux d’épargne brute de la commune s’établit à 32,4 % (médiane du département : 12,1 %). Supérieur à 22 %, il permet de financer une grande partie des investissements sans recourir massivement à l’emprunt.

Avec 6 488 € de dette par habitant en 2025, la commune est à plus de deux fois la médiane départementale (449 €).

La dette par habitant (6 488 € en 2025) a peu varié (+4 %) depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 3,5 points depuis 2020.

Pour un acheteur, des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables réduisent en principe le risque de hausse brutale de la fiscalité locale ou de coupes dans les services, sans pouvoir l’exclure.

Le taux de taxe foncière bâtie de Soulac-sur-Mer atteint 61,18 % en 2025, soit 55 % au-dessus de la médiane départementale (39,52 %).

Par rapport à 2020, le taux est supérieur de 3,5 points.

Note de pression fiscale : 1,1/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Soulac-sur-Mer est de 1 320 € en 2025, soit 73 % au-dessus de la médiane départementale (762 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 10,52 % à Soulac-sur-Mer en 2025.

Rapportée au mois, la taxe foncière moyenne de la commune atteint 110 €, soit 9 % de la mensualité de référence : elle pèse sur le reste à vivre.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 14 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 25,08 % à 50,99 % (médiane 40,10 %) : celui de Soulac-sur-Mer (61,18 %) est supérieur de 21,1 points à cette médiane locale.

Attention : le taux ne donne pas le montant payé. La taxe dépend aussi de la valeur locative cadastrale du bien, des abattements et exonérations. Demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière.

Côté acheteur, la taxe foncière revient chaque année : elle s’ajoute à la mensualité du crédit dans le budget de propriétaire.

Les 932 diagnostics de performance énergétique recensés à Soulac-sur-Mer (2026) se répartissent ainsi : 13,6 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 28,5 % en classe E, F ou G.

Environ un DPE sur 7 est classé F ou G à Soulac-sur-Mer : un budget travaux est à prévoir pour une part non négligeable des biens.

Cette part de logements F ou G est 92 % au-dessus de la médiane départementale (7,1 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Côté acheteur, la part de logements énergivores reste modérée ; le DPE du bien visé est toutefois à vérifier avant toute offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Soulac-sur-Mer est de 11,3 €/m² charges comprises, soit environ 430 € par mois pour 38 m², proche de la médiane départementale (11,4 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Soulac-sur-Mer est de 11,4 €/m² charges comprises, soit environ 700 € par mois pour 61 m², 19 % au-dessus de la médiane départementale (9,6 €/m²).

Le rendement locatif brut indicatif est de 3,5 % pour maisons : un niveau compris entre 3,5 et 5 %, courant dans les marchés où les prix d’achat sont élevés par rapport aux loyers.

Pour le bien de référence (61 m²), la mensualité de crédit (1 249 €) représente 1,8 fois le loyer estimé (700 €) : l’achat pèse beaucoup plus sur le budget mensuel que la location.

À 22 700 € par an et par unité de consommation, le niveau de vie médian de Soulac-sur-Mer se situe au niveau de celui du département (22 500 €).

Cela représente 1 890 € par mois et par unité de consommation, soit 1,28 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau de vie médian à peine supérieur au SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (3 570 € par mois avec 20 % d’apport) représente 126 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 840 € par mois, ordre de grandeur) : l’achat est plus difficile pour un couple médian de la commune.

Le taux de pauvreté atteint 16,0 % (médiane du département : 11,0 %), entre 15 et 20 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 3,4 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 3,4 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart marqué.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 18 points de charge à Soulac-sur-Mer, répartis dans 13 stations, dont 5 en charge rapide (50 kW et plus).

Rapporté à la population (5,9 points pour 1 000 habitants), l’équipement est plus de deux fois supérieur à celui du département (1,2 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

15 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2022 : un nombre élevé (médiane des communes concernées du département : 12).

Le dernier événement reconnu date de 2022 (il y a 4 ans).

Les 6 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

Les 6 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école primaire et 1 collège à Soulac-sur-Mer.

Rapporté à la population (0,3 école pour 1 000 habitants), le premier degré est nettement moins dense que dans le département (0,6 pour 1 000) : les classes peuvent être plus éloignées ou plus chargées.

La commune compte 1 collège mais aucun lycée : les lycéens rejoignent un établissement d’une commune voisine.

2 établissements sur 2 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 pharmacie à Soulac-sur-Mer.

Rapporté à la population (3,3 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est proche de celle du département (3,0 pour 10 000).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : les hospitalisations et les urgences passent par un établissement d’une commune voisine.

Pour un acquéreur, la proximité des écoles, de la poste et des soins pèse sur la demande locale et donc sur la revente : vérifiez les distances réelles, les horaires et la carte scolaire avant de signer.