Immobilier et crédit à Sully-sur-Loire : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Sully-sur-Loire est de 1 502 €/m² pour les appartements (6 ventes) et de 1 529 €/m² pour les maisons (59 ventes).

Sur les 12 derniers mois, les appartements se vendent 1 502 €/m², soit 21 % sous la médiane 2018-2025 (1 901 €/m²) : un repli net, d’environ 26 000 € pour 64 m². Il peut traduire un marché retourné ou une autre composition des biens vendus.

Par rapport à la médiane 2018-2025 (1 685 €/m²), le prix récent des maisons (1 529 €/m²) est en retrait de 9 %, soit environ 14 000 € pour 88 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Loiret : pour les appartements, ce prix est 14 % en dessous de la médiane départementale (1 750 €/m²) ; pour les maisons, il est proche de la médiane départementale (1 526 €/m²).

Le prix des maisons se situe au niveau de la médiane départementale (écart de 0 %) : sur 88 m², la différence représente environ 0 €.

Le nombre de ventes (entre 5 et 9 pour au moins une typologie) donne une indication correcte, à confirmer par des annonces et ventes récentes.

Note d’accessibilité immobilière : 56,1/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Sully-sur-Loire, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 9,7 km) affichent un prix médian des maisons de 1 703 €/m² (1 164 € à 2 179 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Sully-sur-Loire (1 685 €/m²) est proche, avec un écart de 1 %.

Côté acheteur, les prix sont proches de ceux des communes comparables : seule la comparaison avec des annonces précises permet d’estimer un bien.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 11 745 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence équivaut à 7,6 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu modéré.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (27 000 € de plus) réduit la mensualité d’environ 160 € et les intérêts totaux d’environ 11 352 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 50 300 €, soit 42 % du capital emprunté (119 700 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 57 500 € au-delà du capital, soit 177 300 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 87 € mais ajoute environ 16 368 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (180 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (2 250 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 160 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 2 020 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 1,4 SMIC net : deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) l’atteignent, un seul ne suffit pas.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 32 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 31 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 10,0 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 2 395 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 27 000 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 7 185 € dans le premier cas et d’environ 4 049 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 120 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Sully-sur-Loire est classée en zone C du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Au prix médian constaté à Sully-sur-Loire, une maison de 88 m² coûte environ 135 000 €. Selon la composition du foyer, le PTZ de la zone C est encadré par un coût d’opération de 100 000 € maximum pour une personne seule (ressources limitées à 28 500 €) et de 240 000 € pour 5 personnes et plus (ressources limitées à 68 400 €). Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 180 000 € (dont 45 000 € de travaux), soit 80 000 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 100 000 €, soit 56 % du coût. Un foyer de 5 personnes et plus n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 20 000 € à 50 000 € pour une personne seule et de 36 000 € à 90 000 € pour 5 personnes et plus. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 10 000 € à 30 000 €. Au maximum, cela couvre 28 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 24 240 € par an avec 20 % d’apport) représente 85 % du plafond de ressources pour une personne seule (28 500 €) : la marge est faible et le revenu fiscal de référence fait foi.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (119 745 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 20 000 € à 50 000 € et sa mensualité passerait de 709 € à 413 € à 590 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Sully-sur-Loire est de 4,3 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe entre 3 et 5 ans (médiane du département : 2,2 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute, qui rapporte l’épargne aux recettes de fonctionnement, est de 15,8 % (médiane du département : 15,5 %). Il se situe entre 15 et 22 % : cette marge permet d’investir et de rembourser la dette avec une part notable des recettes.

La dette par habitant est de 1 131 € en 2025, plus de deux fois la médiane du département (301 €).

La dette par habitant (1 131 € en 2025) a augmenté de 18 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Pour un acheteur, la commune présente des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables : le risque de hausse brutale de la fiscalité ou de coupes dans les services est en principe moins marqué, sans pouvoir être écarté.

Le taux de taxe foncière sur les propriétés bâties de Sully-sur-Loire est de 41,48 % en 2025, soit 8 % au-dessus de la médiane départementale (38,26 %).

Depuis 2020, le taux varie de moins de 1 point : il est resté stable.

Pression fiscale : 42,3/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Sully-sur-Loire est de 2 156 € en 2025, soit 168 % au-dessus de la médiane départementale (805 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

La taxe foncière moyenne de la commune (180 € par mois) représente 25 % de la mensualité de référence : elle réduit sensiblement le reste à vivre.

Autour de Sully-sur-Loire, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 9,7 km) se situe entre 31,66 % et 42,06 % (médiane 36,18 %), contre 41,48 % dans la commune, soit 5,3 points de plus que la médiane locale.

Le taux ne suffit pas à connaître la taxe due : le montant dépend de la valeur locative cadastrale du bien, ainsi que des abattements et exonérations applicables. Le dernier avis de taxe foncière du vendeur donne le chiffre réel.

Pour un acquéreur, la taxe foncière est un coût annuel qui vient s’ajouter à la mensualité du crédit et aux charges du logement.

Parmi les 1 656 DPE recensés à Sully-sur-Loire (2026), 12,5 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 31,7 % des classes E, F ou G.

Près d’un logement sur 8 est classé F ou G à Sully-sur-Loire : prévoyez une marge pour les travaux et un levier de négociation sur le prix.

La part de logements F ou G est 35 % en dessous de la médiane départementale (19,1 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, la part de logements énergivores est modérée, mais le DPE du bien précis doit toujours être vérifié avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Sully-sur-Loire est de 10,2 €/m² charges comprises, soit environ 650 € par mois pour 64 m², proche de la médiane départementale (10,6 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Sully-sur-Loire est de 8,4 €/m² charges comprises, soit environ 730 € par mois pour 88 m², 8 % en dessous de la médiane départementale (9,1 €/m²).

Le loyer annuel estimé équivaut à 6,6 % du prix médian des maisons : un rendement brut compris entre 5 et 7 %.

Pour 88 m², la mensualité de crédit (709 €) est à peine inférieure au loyer estimé (730 €) : une fois ajoutés assurance, taxe foncière et charges, l’écart disparaît.

Le niveau de vie médian de Sully-sur-Loire (20 200 € par an et par unité de consommation) est 16 % sous la médiane du département (23 930 €) : les ménages y disposent de ressources nettement plus modestes que dans la plupart des communes voisines.

Soit 1 680 € par mois et par unité de consommation, 1,14 fois le SMIC net : le niveau de vie médian reste proche du SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (2 020 € par mois avec 20 % d’apport) représente 80 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 530 € par mois, ordre de grandeur) : un couple médian de la commune peut y prétendre.

Le taux de pauvreté est de 23,0 % (médiane du département : 12,0 %) : il se situe entre 20 et 30 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 3,3 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 3,3 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart intermédiaire.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La commune compte 6 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1999 et 2016, un nombre modéré (médiane des communes concernées du département : 6).

Le dernier événement reconnu date de 2016 (il y a 10 ans).

Les 5 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école maternelle, 2 écoles primaires, 1 école élémentaire et 1 collège à Sully-sur-Loire, dont 1 établissement privé.

Rapporté à la population (0,8 école pour 1 000 habitants), l’offre du premier degré dépasse la moyenne départementale (0,7 pour 1 000).

La commune compte 1 collège mais aucun lycée : les lycéens rejoignent un établissement d’une commune voisine.

5 établissements sur 5 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 hôpital ou clinique, 2 pharmacies et 1 centre ou maison de santé à Sully-sur-Loire.

Avec 3,8 pharmacie pour 10 000 habitants contre 2,4 dans le département, l’offre officinale est plus dense.

Côté acquéreur, la présence d’écoles, d’un point postal et de services de santé à proximité influence la demande locale, donc la revente : contrôlez les distances, les horaires et la carte scolaire avant de signer.