Immobilier et crédit à Thorame-Basse : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Thorame-Basse est de 1 425 €/m² pour les appartements (5 ventes) et de 1 425 €/m² pour les maisons (6 ventes).

Sur 12 mois, les appartements se vendent 1 425 €/m², contre 1 400 €/m² en médiane 2018-2025 : un niveau stable (écart de 2 %).

Sur les 12 derniers mois, les maisons se vendent 1 425 €/m², soit 34 % sous la médiane 2018-2025 (2 151 €/m²) : un repli net, d’environ 55 000 € pour 76 m². Il peut traduire un marché retourné ou une autre composition des biens vendus.

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Alpes-de-Haute-Provence : pour les appartements, ce prix est 27 % en dessous de la médiane départementale (1 958 €/m²) ; pour les maisons, il est 42 % en dessous de la médiane départementale (2 445 €/m²).

Acheter à Thorame-Basse coûte nettement moins cher que dans la plupart du département : 42 % de moins au m² pour les maisons, soit près de 78 000 € d’écart sur 76 m². Ce niveau invite à regarder l’état des biens et la demande locale.

Le nombre de ventes (entre 5 et 9 pour au moins une typologie) donne une indication correcte, à confirmer par des annonces et ventes récentes.

Note d’accessibilité immobilière : 78,9/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 8 communes les plus proches (jusqu’à 13 km), le prix médian des maisons est de 1 839 €/m² (1 075 € à 3 333 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Thorame-Basse (2 151 €/m²) est supérieur de 17 %.

Autour de Thorame-Basse, les 3 communes les plus proches (jusqu’à 12 km) affichent un prix médian des appartements de 2 400 €/m² (1 765 € à 3 922 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Thorame-Basse (1 400 €/m²) est inférieur de 42 % à cette médiane locale (écart important).

Côté acheteur, les prix sont plutôt bas pour le département : l’apport et la durée du prêt pèsent moins sur la mensualité, tandis que l’emploi et les transports, que le score ne mesure pas, restent à examiner.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 9 396 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le prix du bien de référence correspond à 6,1 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu modéré.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (21 600 € de plus) réduit la mensualité d’environ 128 € et les intérêts totaux d’environ 9 081 €.

Pour 95 800 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 40 300 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 46 000 € au-delà du capital, soit 141 800 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 70 € mais ajoute environ 13 095 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (45 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (1 800 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 128 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 1 620 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 1,1 SMIC net : c’est à la portée d’un couple dont chacun est payé au SMIC (environ 2 956 € nets à deux), pas d’une personne seule.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 25 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 25 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 8,0 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 1 916 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 21 600 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 5 748 € dans le premier cas et d’environ 3 239 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 96 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Thorame-Basse est classée en zone C du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Le bien de référence est une maison de 76 m² à environ 108 000 € (prix médian constaté). Les plafonds de la zone C augmentent avec la taille du foyer : 180 000 € de coût d’opération et 51 300 € de revenus pour 3 personnes, puis 240 000 € et 68 400 € pour 5 personnes et plus. Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 144 000 € (dont 36 000 € de travaux), sous le plafond : le PTZ est calculé sur le coût entier.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 28 800 € à 72 000 €. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 10 800 € à 32 400 €. Au maximum, cela couvre 50 % du coût, ce qui réduit fortement la somme à emprunter à la banque. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 19 440 € par an avec 20 % d’apport) représente 38 % du plafond de ressources pour 3 personnes (51 300 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (95 796 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 28 800 € à 72 000 € et sa mensualité passerait de 567 € à 141 € à 397 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Thorame-Basse ressort à 0,0 an en 2025 ; elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 3,6 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, l’épargne brute de Thorame-Basse représente 26,1 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 19,1 %). Supérieur à 22 %, il permet de financer une grande partie des investissements sans recourir massivement à l’emprunt.

Avec 9 € de dette par habitant en 2025, la commune se situe à moins de la moitié de la médiane départementale (941 €).

La dette par habitant (9 € en 2025) a diminué de 97 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 5,2 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la commune présente des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables : le risque de hausse brutale de la fiscalité ou de coupes dans les services est en principe moins marqué, sans pouvoir être écarté.

Le taux de taxe foncière bâtie de Thorame-Basse atteint 37,58 % en 2025, soit 18 % en dessous de la médiane départementale (45,96 %).

Depuis 2020, le taux varie de moins de 1 point : il est resté stable.

Pression fiscale : 82,7/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Thorame-Basse est de 539 € en 2025, soit 36 % en dessous de la médiane départementale (849 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Rapportée au mois, la taxe foncière moyenne de la commune atteint 45 €, soit 8 % de la mensualité de référence : elle pèse sur le reste à vivre.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 13 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 40,12 % à 64,72 % (médiane 46,08 %) : celui de Thorame-Basse (37,58 %) est inférieur de 8,5 points à cette médiane locale.

Attention : le taux ne donne pas le montant payé. La taxe dépend aussi de la valeur locative cadastrale du bien, des abattements et exonérations. Demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière.

Côté acheteur, la taxe foncière revient chaque année : elle s’ajoute à la mensualité du crédit dans le budget de propriétaire.

Parmi les 60 DPE recensés à Thorame-Basse (2026), 46,7 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 71,7 % des classes E, F ou G.

Plus d’un DPE sur trois est classé F ou G à Thorame-Basse : les travaux de rénovation sont probables et pèsent sur le coût total du projet.

La part de logements F ou G est 82 % au-dessus de la médiane départementale (25,7 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, une part élevée de logements F ou G rend probables des travaux de rénovation, un levier de négociation sur le prix et un point d’attention pour la revente ou la location.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Thorame-Basse est de 11,1 €/m² charges comprises, soit environ 700 € par mois pour 63 m², proche de la médiane départementale (11,1 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Thorame-Basse est de 7,6 €/m² charges comprises, soit environ 580 € par mois pour 76 m², 22 % en dessous de la médiane départementale (9,7 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif atteint 6,4 % pour maisons : un niveau compris entre 5 et 7 %, où le loyer couvre une part notable du coût d’acquisition.

Pour le bien de référence (76 m²), la mensualité de crédit (567 €) reste légèrement sous le loyer estimé (580 €) : la différence disparaît une fois ajoutés assurance, taxe foncière et charges.

À 20 970 € par an et par unité de consommation, le niveau de vie médian de Thorame-Basse se situe au niveau de celui du département (21 210 €).

Cela représente 1 750 € par mois et par unité de consommation, soit 1,18 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau de vie médian à peine supérieur au SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (1 620 € par mois avec 20 % d’apport) représente 62 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 620 € par mois, ordre de grandeur) : le bien est accessible à la plupart des couples de la commune.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La commune compte 1 arrêté de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 2023 et 2023, un nombre faible (médiane des communes concernées du département : 3).

Le dernier événement reconnu date de 2023 (il y a 3 ans).

Aucune école, aucun collège ni lycée ouvert n’est recensé à Thorame-Basse dans l’annuaire de l’Éducation nationale : l’établissement scolaire le plus proche, une école primaire, se trouve à Thorame-Haute (11 km à vol d’oiseau), ce qui pèse sur le quotidien d’une famille.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé à Thorame-Basse au fichier FINESS : les soins se font dans une commune voisine.

Pour un acquéreur, la proximité des écoles, de la poste et des soins pèse sur la demande locale et donc sur la revente : vérifiez les distances réelles, les horaires et la carte scolaire avant de signer.