Immobilier et crédit à Vallon-Pont-d’Arc : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Vallon-Pont-d’Arc est de 2 480 €/m² pour les appartements (3 ventes) et de 2 546 €/m² pour les maisons (45 ventes).

Le prix des appartements recule nettement : 2 480 €/m² sur les 12 derniers mois contre 6 604 €/m² en médiane 2018-2025, soit 62 % de moins (environ 120 000 € pour 29 m²).

Les prix récents des maisons (2 546 €/m² sur 12 mois) sont proches de la médiane 2018-2025 (2 595 €/m²), avec un écart de 2 % seulement : le marché se situe au niveau de son repère de long terme.

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Ardèche : pour les appartements, ce prix est 55 % au-dessus de la médiane départementale (1 595 €/m²) ; pour les maisons, il est 24 % au-dessus de la médiane départementale (2 050 €/m²).

Le prix au m² dépasse de 24 % la médiane départementale : pour 90 m², il faut compter environ 45 000 € de plus qu’au prix médian du département.

Le nombre de ventes est faible (moins de 5 pour au moins une typologie) : ces prix sont à lire comme un ordre de grandeur, pas comme une référence précise.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 18,1/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 9,2 km), le prix médian des maisons est de 2 706 €/m² (2 016 € à 3 507 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Vallon-Pont-d’Arc (2 595 €/m²) est proche, avec un écart de 4 %.

Autour de Vallon-Pont-d’Arc, les 6 communes les plus proches (jusqu’à 9,2 km) affichent un prix médian des appartements de 3 963 €/m² (2 500 € à 6 894 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Vallon-Pont-d’Arc (6 604 €/m²) est supérieur de 67 % à cette médiane locale (écart important).

Pour un acquéreur, un ticket d’entrée élevé pour le département rend l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement déterminants.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 19 923 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le prix du bien de référence représente 12,9 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (45 800 € de plus) réduit la mensualité d’environ 271 € et les intérêts totaux d’environ 19 256 €.

Pour 203 100 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 85 400 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 97 600 € au-delà du capital, soit 300 700 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 148 € mais ajoute environ 27 765 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (77 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (3 820 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 271 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 3 430 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 2,3 SMIC net, soit plus que deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) : des revenus intermédiaires ou un apport renforcé sont nécessaires.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 53 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 52 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 16,9 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 4 062 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 45 800 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 12 187 € dans le premier cas et d’environ 6 869 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 203 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 102 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Avec un apport de 30 % (68 700 €), l’emprunt passe sous ce seuil, y compris pour un emprunteur seul.

Vallon-Pont-d’Arc est classée en zone C du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Au prix médian constaté à Vallon-Pont-d’Arc, une maison de 90 m² coûte environ 229 000 €. Les plafonds de la zone C augmentent avec la taille du foyer : 180 000 € de coût d’opération et 51 300 € de revenus pour 3 personnes, puis 240 000 € et 68 400 € pour 5 personnes et plus. Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 305 000 € (dont 76 000 € de travaux), soit 125 300 € au-dessus du plafond pour 3 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 180 000 €, soit 59 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 36 000 € à 90 000 € pour 3 personnes et de 48 000 € à 120 000 € pour 5 personnes et plus. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 18 000 € à 54 000 €. Au maximum, cela couvre 29 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 41 160 € par an avec 20 % d’apport) représente 80 % du plafond de ressources pour 3 personnes (51 300 €) : la marge est faible et le revenu fiscal de référence fait foi.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (203 123 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 36 000 € à 90 000 € et sa mensualité passerait de 1 202 € à 670 € à 989 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Vallon-Pont-d’Arc ressort à 5,5 ans en 2025 ; elle se situe entre 5 et 7 ans (médiane du département : 3,4 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, le taux d’épargne brute de la commune s’établit à 22,1 % (médiane du département : 22,8 %). Supérieur à 22 %, il permet de financer une grande partie des investissements sans recourir massivement à l’emprunt.

Avec 2 169 € de dette par habitant en 2025, la commune est à plus de deux fois la médiane départementale (802 €).

La dette par habitant (2 169 € en 2025) a diminué de 11 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 9,0 points depuis 2020.

Pour un acheteur, des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables réduisent en principe le risque de hausse brutale de la fiscalité locale ou de coupes dans les services, sans pouvoir l’exclure.

Le taux de taxe foncière bâtie de Vallon-Pont-d’Arc atteint 37,24 % en 2025, soit proche de la médiane départementale (36,38 %).

Par rapport à 2020, le taux est supérieur de 1,0 points.

Note de pression fiscale : 47,3/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Vallon-Pont-d’Arc est de 923 € en 2025, soit 48 % au-dessus de la médiane départementale (623 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 16,55 % à Vallon-Pont-d’Arc en 2025.

Rapportée au mois, la taxe foncière moyenne de la commune atteint 77 €, soit 6 % de la mensualité de référence : elle pèse sur le reste à vivre.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 9,2 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 32,16 % à 44,23 % (médiane 36,04 %) : celui de Vallon-Pont-d’Arc (37,24 %) est supérieur de 1,2 point.

Attention : le taux ne donne pas le montant payé. La taxe dépend aussi de la valeur locative cadastrale du bien, des abattements et exonérations. Demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière.

Côté acheteur, la taxe foncière revient chaque année : elle s’ajoute à la mensualité du crédit dans le budget de propriétaire.

Les 582 diagnostics de performance énergétique recensés à Vallon-Pont-d’Arc (2026) se répartissent ainsi : 9,6 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 21,1 % en classe E, F ou G.

Une minorité de logements sont classés F ou G à Vallon-Pont-d’Arc : le DPE du bien visé reste à vérifier avant l’offre.

Cette part de logements F ou G est 48 % en dessous de la médiane départementale (18,6 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Côté acheteur, la part de logements énergivores reste modérée ; le DPE du bien visé est toutefois à vérifier avant toute offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Vallon-Pont-d’Arc est de 10,1 €/m² charges comprises, soit environ 290 € par mois pour 29 m², 13 % au-dessus de la médiane départementale (8,9 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Vallon-Pont-d’Arc est de 10,0 €/m² charges comprises, soit environ 900 € par mois pour 90 m², 17 % au-dessus de la médiane départementale (8,6 €/m²).

Le rendement locatif brut indicatif est de 4,7 % pour maisons : un niveau compris entre 3,5 et 5 %, courant dans les marchés où les prix d’achat sont élevés par rapport aux loyers.

Pour le bien de référence (90 m²), la mensualité de crédit (1 202 €) dépasse de 34 % le loyer estimé (900 €) : l’achat pèse nettement plus sur le budget mensuel que la location.

À 21 190 € par an et par unité de consommation, le niveau de vie médian de Vallon-Pont-d’Arc se situe au niveau de celui du département (21 230 €).

Cela représente 1 770 € par mois et par unité de consommation, soit 1,19 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau de vie médian à peine supérieur au SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (3 430 € par mois avec 20 % d’apport) représente 129 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 650 € par mois, ordre de grandeur) : l’achat est plus difficile pour un couple médian de la commune.

Le taux de pauvreté atteint 18,0 % (médiane du département : 15,0 %), entre 15 et 20 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 3,1 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 3,1 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart intermédiaire.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 2 points de charge à Vallon-Pont-d’Arc, répartis dans 2 stations, sans point de charge rapide (50 kW et plus).

Rapporté à la population (0,8 points pour 1 000 habitants), l’équipement est supérieur à celui du département (0,5 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

16 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2022 : un nombre élevé (médiane des communes concernées du département : 8).

Le dernier événement reconnu date de 2022 (il y a 4 ans).

Les 5 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

Les 10 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école primaire et 1 collège à Vallon-Pont-d’Arc.

Rapporté à la population (0,4 école pour 1 000 habitants), le premier degré est nettement moins dense que dans le département (1,0 pour 1 000) : les classes peuvent être plus éloignées ou plus chargées.

La commune compte 1 collège mais aucun lycée : les lycéens rejoignent un établissement d’une commune voisine.

2 établissements sur 2 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 hôpital ou clinique, 1 pharmacie et 1 centre ou maison de santé à Vallon-Pont-d’Arc.

Rapporté à la population (4,0 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est supérieure à celle du département (2,8 pour 10 000).

Pour un acquéreur, la proximité des écoles, de la poste et des soins pèse sur la demande locale et donc sur la revente : vérifiez les distances réelles, les horaires et la carte scolaire avant de signer.