Immobilier et crédit à Veyrier-du-Lac : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Veyrier-du-Lac est de 8 452 €/m² pour les appartements (11 ventes) et de 11 242 €/m² pour les maisons (11 ventes).

Sur les 12 derniers mois, les appartements se vendent 8 452 €/m², soit 22 % sous la médiane 2018-2025 (10 794 €/m²) : un repli net, d’environ 176 000 € pour 75 m². Il peut traduire un marché retourné ou une autre composition des biens vendus.

Le prix des maisons recule nettement : 11 242 €/m² sur les 12 derniers mois contre 13 385 €/m² en médiane 2018-2025, soit 16 % de moins (environ 291 000 € pour 136 m²).

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Haute-Savoie : pour les appartements, ce prix est 100 % au-dessus de la médiane départementale (4 224 €/m²) ; pour les maisons, il est 163 % au-dessus de la médiane départementale (4 274 €/m²).

Le prix des maisons dépasse de 163 % la médiane du département, soit environ 948 000 € de plus pour 136 m² : le marché y est nettement plus cher que dans la plupart des communes du département.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 1,0/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Veyrier-du-Lac, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 7,6 km) affichent un prix médian des maisons de 6 161 €/m² (3 687 € à 11 198 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Veyrier-du-Lac (13 385 €/m²) est supérieur de 117 % à cette médiane locale (écart important).

Dans les 8 communes les plus proches (jusqu’à 7,6 km), le prix médian des appartements est de 6 457 €/m² (5 195 € à 9 484 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Veyrier-du-Lac (10 794 €/m²) est supérieur de 67 % à cette médiane locale (écart important).

Pour un acquéreur, un ticket d’entrée élevé pour le département rend l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement déterminants.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 133 023 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence représente 86,2 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : le marché s’adresse surtout à des ménages aux revenus élevés ou disposant d’un fort apport.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (305 800 € de plus) réduit la mensualité d’environ 1 810 € et les intérêts totaux d’environ 128 569 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 570 200 €, soit 42 % du capital emprunté (1 356 200 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 651 600 € au-delà du capital, soit 2 007 800 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 987 € mais ajoute environ 185 385 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (119 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (25 520 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 1 810 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 22 930 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Le revenu requis atteint 15,5 SMIC net : ce marché s’adresse surtout à des ménages aux revenus élevés ou disposant d’un apport important.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 357 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 348 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 113,0 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 27 124 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 305 800 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 81 373 € dans le premier cas et d’environ 45 861 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 1 356 000 € (apport de 20 %), la part assurée dépasse 200 000 € par personne même à deux emprunteurs (environ 678 000 € chacun) : un questionnaire de santé peut être demandé.

Veyrier-du-Lac est classée en zone A du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Au prix médian constaté à Veyrier-du-Lac, une maison de 136 m² coûte environ 1 529 000 €. Selon la composition du foyer, le PTZ de la zone A est encadré par un coût d’opération de 150 000 € maximum pour une personne seule (ressources limitées à 49 000 €) et de 360 000 € pour 5 personnes et plus (ressources limitées à 117 600 €). Le coût de l’opération est de 1 529 000 €, soit 1 379 000 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 150 000 €, soit 10 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 15 000 € à 45 000 € pour une personne seule et de 36 000 € à 108 000 € pour 5 personnes et plus. Au maximum, cela couvre 3 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 275 160 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour une personne seule (49 000 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (1 356 223 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 15 000 € à 45 000 € et sa mensualité passerait de 8 027 € à 7 760 € à 7 938 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Veyrier-du-Lac est de 2,8 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 3,8 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute de Veyrier-du-Lac ressort à 32,6 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 24,1 %). Il dépasse 22 % : la commune peut financer une grande partie de ses investissements avec ses propres ressources.

La dette par habitant est de 1 683 € en 2025, supérieure à la médiane du département (1 244 €).

La dette par habitant (1 683 € en 2025) a augmenté de 70 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 4,3 points depuis 2020.

Pour un acheteur, des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables réduisent en principe le risque de hausse brutale de la fiscalité locale ou de coupes dans les services, sans pouvoir l’exclure.

Le taux de taxe foncière sur les propriétés bâties de Veyrier-du-Lac est de 28,76 % en 2025, soit proche de la médiane départementale (29,16 %).

Le taux n’a pas sensiblement évolué depuis 2020 (variation inférieure à 1 point).

Note de pression fiscale : 56,3/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Veyrier-du-Lac est de 1 424 € en 2025, soit 67 % au-dessus de la médiane départementale (854 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 6,83 % à Veyrier-du-Lac en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (119 € par mois) ajoute 1 % à la mensualité de référence : une charge secondaire dans le budget.

Autour de Veyrier-du-Lac, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 7,6 km) se situe entre 22,82 % et 36,04 % (médiane 27,87 %), contre 28,76 % dans la commune, soit 0,9 point de plus que la médiane locale.

Le taux ne suffit pas à connaître la taxe due : le montant dépend de la valeur locative cadastrale du bien, ainsi que des abattements et exonérations applicables. Le dernier avis de taxe foncière du vendeur donne le chiffre réel.

Pour un acquéreur, la taxe foncière est un coût annuel qui vient s’ajouter à la mensualité du crédit et aux charges du logement.

Les 403 diagnostics de performance énergétique recensés à Veyrier-du-Lac (2026) se répartissent ainsi : 26,1 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 51,6 % en classe E, F ou G.

Près d’un logement sur 4 est classé F ou G à Veyrier-du-Lac : les travaux de rénovation font partie du projet d’achat dans de nombreux cas.

Cette part de logements F ou G est 54 % au-dessus de la médiane départementale (16,9 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Côté acheteur, une part élevée de logements F ou G laisse prévoir des travaux de rénovation ; elle peut aussi servir d’argument de négociation sur le prix et compte pour la revente ou la location.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Veyrier-du-Lac est de 22,2 €/m² charges comprises, soit environ 1 660 € par mois pour 75 m², 33 % au-dessus de la médiane départementale (16,7 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Veyrier-du-Lac est de 13,0 €/m² charges comprises, soit environ 1 770 € par mois pour 136 m², 21 % en dessous de la médiane départementale (16,5 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Avec 1,4 % de rendement brut indicatif pour maisons, le loyer couvre une part réduite du prix d’achat : l’investissement locatif repose alors surtout sur la valorisation du bien.

Pour 136 m², la mensualité de crédit (8 027 €) équivaut à 4,5 fois le loyer estimé (1 770 €) : l’achat alourdit beaucoup le budget mensuel par rapport à la location.

Le niveau de vie médian de Veyrier-du-Lac (44 530 € par an et par unité de consommation) dépasse de 48 % la médiane du département (30 000 €) : les ménages y disposent de ressources nettement supérieures à celles des communes voisines.

Soit 3 710 € par mois et par unité de consommation, 2,51 fois le SMIC net : un niveau de vie médian élevé.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (22 930 € par mois avec 20 % d’apport) représente 412 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 5 570 € par mois, ordre de grandeur) : le marché est surtout accessible à des acheteurs extérieurs ou plus aisés que les habitants.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 5,9 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 5,9 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart très marqué.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La commune compte 7 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2009, un nombre modéré (médiane des communes concernées du département : 4).

Le dernier événement reconnu date de 2009 (il y a 17 ans).

Les 5 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école maternelle et 1 école élémentaire à Veyrier-du-Lac.

Rapporté à la population (0,8 école pour 1 000 habitants), l’offre du premier degré dépasse la moyenne départementale (0,6 pour 1 000).

Aucun collège ni lycée n’est implanté dans la commune : les collégiens et les lycéens rejoignent un établissement voisin, ce qui ajoute un temps de trajet quotidien à examiner.

Le collège le plus proche est à Annecy (4,2 km) et le lycée le plus proche est à Annecy (4,2 km), à vol d’oiseau.

2 établissements sur 2 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 pharmacie à Veyrier-du-Lac.

Avec 4,2 pharmacie pour 10 000 habitants contre 2,5 dans le département, l’offre officinale est plus dense.

Le centre ou la maison de santé le plus proche se trouve à Annecy (4,2 km à vol d’oiseau).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : l’hôpital ou la clinique le plus proche se trouve à Annecy (4,2 km à vol d’oiseau).

Côté acquéreur, la présence d’écoles, d’un point postal et de services de santé à proximité influence la demande locale, donc la revente : contrôlez les distances, les horaires et la carte scolaire avant de signer.