Immobilier et crédit à Villeneuve-Saint-Denis : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Villeneuve-Saint-Denis est de 4 080 €/m² pour les appartements (10 ventes) et de 3 915 €/m² pour les maisons (10 ventes).

Sur 12 mois, les appartements se vendent 4 080 €/m², contre 4 132 €/m² en médiane 2018-2025 : un niveau stable (écart de 1 %).

Les prix récents des maisons (3 915 €/m² sur 12 mois) sont proches de la médiane 2018-2025 (3 904 €/m²), avec un écart de 0 % seulement : le marché se situe au niveau de son repère de long terme.

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Seine-et-Marne : pour les appartements, ce prix est 26 % au-dessus de la médiane départementale (3 248 €/m²) ; pour les maisons, il est 54 % au-dessus de la médiane départementale (2 539 €/m²).

Avec 54 % de plus que la médiane départementale, la commune se place parmi les marchés chers du département : environ 146 000 € d’écart pour 106 m².

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Accessibilité immobilière : 15,6/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 6,4 km), le prix médian des maisons est de 3 661 €/m² (2 844 € à 4 726 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Villeneuve-Saint-Denis (3 904 €/m²) est proche, avec un écart de 7 %.

Autour de Villeneuve-Saint-Denis, les 8 communes les plus proches (jusqu’à 6,4 km) affichent un prix médian des appartements de 4 405 €/m² (3 910 € à 10 395 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Villeneuve-Saint-Denis (4 132 €/m²) est proche, avec un écart de 6 %.

Pour un acheteur, le ticket d’entrée est élevé pour le département : l’apport personnel, la durée du prêt et le taux d’endettement deviennent déterminants pour boucler le financement.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 36 105 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Avec 23,4 années de SMIC net pour atteindre son prix (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026), le bien de référence relève d’un marché qui s’adresse surtout aux ménages aux revenus élevés ou à fort apport.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (83 000 € de plus) réduit la mensualité d’environ 491 € et les intérêts totaux d’environ 34 896 €.

Pour 368 100 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 154 800 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 176 900 € au-delà du capital, soit 545 000 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 268 € mais ajoute environ 50 317 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (125 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (6 930 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 491 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 6 220 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Avec 4,2 SMIC net requis, le bien de référence relève de ménages aux revenus élevés ou d’un apport important.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 97 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 94 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 30,7 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 7 362 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 83 000 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 22 086 € dans le premier cas et d’environ 12 448 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 368 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 184 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Villeneuve-Saint-Denis est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Les plafonds de la zone B1 augmentent avec la taille du foyer : 243 000 € de coût d’opération et 62 100 € de revenus pour 3 personnes, puis 324 000 € et 82 800 € pour 5 personnes et plus. Le coût de l’opération est de 415 000 €, soit 172 000 € au-dessus du plafond pour 3 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 243 000 €, soit 59 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 24 300 € à 72 900 € pour 3 personnes et de 32 400 € à 97 200 € pour 5 personnes et plus. Au maximum, cela couvre 18 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 74 640 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour 3 personnes (62 100 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (368 105 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 24 300 € à 72 900 € et sa mensualité passerait de 2 179 € à 1 747 € à 2 035 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Villeneuve-Saint-Denis ressort à 20,6 ans en 2025 ; elle se situe au-delà du repère de 12 ans, souvent retenu comme seuil d’alerte (médiane du département : 3,1 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

Épargne brute rapportée aux recettes de fonctionnement : 6,1 % en 2025 (médiane du département : 12,7 %). Il se situe sous le repère de 8 % souvent retenu : une part limitée des recettes reste disponible pour investir ou rembourser la dette.

Avec 1 076 € de dette par habitant en 2025, la commune est à plus de deux fois la médiane départementale (452 €).

La dette par habitant (1 076 € en 2025) a diminué de 53 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 4,0 points depuis 2020.

Côté acheteur, les indicateurs financiers sont inférieurs à ceux de la plupart des communes comparables : informez-vous sur les projets d’investissement et sur l’évolution des taux d’imposition avant de vous engager.

Le taux de taxe foncière bâtie de Villeneuve-Saint-Denis atteint 54,07 % en 2025, soit 31 % au-dessus de la médiane départementale (41,40 %).

Ce taux est resté stable depuis 2020 (variation inférieure à 1 point).

La note de pression fiscale ressort à 6,2/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Villeneuve-Saint-Denis est de 1 500 € en 2025, soit 39 % au-dessus de la médiane départementale (1 079 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 4,70 % à Villeneuve-Saint-Denis en 2025.

La taxe foncière moyenne équivaut à 125 € par mois à à Villeneuve-Saint-Denis, soit 6 % de la mensualité de référence : à ajouter au budget de propriétaire.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 6,4 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 43,70 % à 67,90 % (médiane 54,62 %) : celui de Villeneuve-Saint-Denis (54,07 %) est proche, avec un écart de 0,6 point.

Attention : le taux ne donne pas le montant payé. La taxe dépend aussi de la valeur locative cadastrale du bien, des abattements et exonérations. Demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière.

Côté acheteur, la taxe foncière revient chaque année : elle s’ajoute à la mensualité du crédit dans le budget de propriétaire.

Sur les 139 diagnostics de performance énergétique (DPE) recensés à Villeneuve-Saint-Denis (2026), 5,0 % sont classés F ou G (passoires thermiques) et 13,7 % sont classés E, F ou G.

Une minorité de logements sont classés F ou G à Villeneuve-Saint-Denis : le DPE du bien visé reste à vérifier avant l’offre.

En comparaison, la part de logements F ou G est 69 % en dessous de la médiane départementale (16,2 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acquéreur, la part de logements énergivores est modérée dans la commune, ce qui ne dispense pas de consulter le DPE du bien avant l’offre d’achat.

Les effectifs de professionnels de santé recensés dans la commune représentent 0,0 médecin généraliste pour 10 000 habitants.

Aucun professionnel recensé dans la commune pour : médecin généraliste, dentiste, kinésithérapeute, pédiatre, ophtalmologue, gynécologue, orthophoniste, orthoptiste. Ils peuvent exister dans les communes voisines.

Note d’offre de soins : 44,0/100, dans la moyenne des communes comparables.

Il s’agit de professionnels recensés dans la commune : ce n’est pas une mesure de l’accès réel aux soins (délais de rendez-vous, patientèle, communes voisines).

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Villeneuve-Saint-Denis est de 18,9 €/m² charges comprises, soit environ 1 100 € par mois pour 58 m², 33 % au-dessus de la médiane départementale (14,2 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Villeneuve-Saint-Denis est de 15,4 €/m² charges comprises, soit environ 1 630 € par mois pour 106 m², 30 % au-dessus de la médiane départementale (11,9 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif est de 4,7 % pour maisons : un niveau compris entre 3,5 et 5 %, courant dans les marchés où les prix d’achat sont élevés par rapport aux loyers.

Pour le bien de référence (106 m²), la mensualité de crédit (2 179 €) dépasse de 33 % le loyer estimé (1 630 €) : l’achat pèse nettement plus sur le budget mensuel que la location.

Le niveau de vie médian de Villeneuve-Saint-Denis est de 29 270 € par an et par unité de consommation, soit 12 % de plus que la médiane départementale (26 040 €).

Cela représente 2 440 € par mois et par unité de consommation, soit 1,65 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (6 220 € par mois avec 20 % d’apport) représente 170 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 660 € par mois, ordre de grandeur) : le marché est surtout accessible à des acheteurs extérieurs ou plus aisés que les habitants.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

3 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris pour la commune depuis 1982 entre 1983 et 1999, un nombre modéré (médiane des communes concernées du département : 7).

Le dernier événement reconnu date de 1999 (il y a 27 ans).

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école primaire à Villeneuve-Saint-Denis.

Avec 0,7 école pour 1 000 habitants, le premier degré est aussi dense que dans le département (0,8 pour 1 000).

La scolarité secondaire se fait hors de la commune, faute de collège et de lycée sur place : transports scolaires et distances comptent pour une famille qui s’installe.

Le collège le plus proche est à Villeneuve-le-Comte (3,4 km) et le lycée le plus proche est à Serris (3,7 km), à vol d’oiseau.

1 établissement sur 1 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 hôpital ou clinique à Villeneuve-Saint-Denis.

La commune n’a pas de pharmacie : la plus proche se trouve à Villeneuve-le-Comte (3,4 km à vol d’oiseau).

Le centre ou la maison de santé le plus proche se trouve à Jossigny (2,8 km à vol d’oiseau).

Pour un acquéreur, la proximité des écoles, de la poste et des soins pèse sur la demande locale et donc sur la revente : vérifiez les distances réelles, les horaires et la carte scolaire avant de signer.