Immobilier et crédit à Aigues-Mortes : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Aigues-Mortes est de 3 775 €/m² pour les appartements (24 ventes) et de 3 943 €/m² pour les maisons (92 ventes).

Les prix récents des appartements (3 775 €/m² sur 12 mois) sont proches de la médiane 2018-2025 (3 800 €/m²), avec un écart de 1 % seulement : le marché se situe au niveau de son repère de long terme.

Par rapport à la médiane 2018-2025 (4 125 €/m²), le prix récent des maisons (3 943 €/m²) est en retrait de 4 %, soit environ 16 000 € pour 90 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Gard : pour les appartements, ce prix est 95 % au-dessus de la médiane départementale (1 937 €/m²) ; pour les maisons, il est 63 % au-dessus de la médiane départementale (2 426 €/m²).

Le prix des maisons dépasse de 63 % la médiane du département, soit environ 137 000 € de plus pour 90 m² : le marché y est nettement plus cher que dans la plupart des communes du département.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Note d’accessibilité immobilière : 11,6/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour d’Aigues-Mortes, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 13 km) affichent un prix médian des maisons de 3 767 €/m² (2 877 € à 5 881 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui d’Aigues-Mortes (4 125 €/m²) est supérieur de 10 %.

Dans les 9 communes les plus proches (jusqu’à 13 km), le prix médian des appartements est de 3 725 €/m² (2 815 € à 5 250 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui d’Aigues-Mortes (3 800 €/m²) est proche, avec un écart de 2 %.

Côté acheteur, les prix sont élevés pour le département : l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement conditionnent le montage du financement.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 30 885 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence représente 20,0 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu très élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (71 000 € de plus) réduit la mensualité d’environ 420 € et les intérêts totaux d’environ 29 851 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 132 400 €, soit 42 % du capital emprunté (314 900 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 151 300 € au-delà du capital, soit 466 200 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 229 € mais ajoute environ 43 042 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (149 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (5 920 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 420 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 5 320 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Avec 3,6 SMIC net requis, ce bien suppose des revenus nettement supérieurs à deux salaires au SMIC.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 83 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 81 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 26,2 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 6 298 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 71 000 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 18 893 € dans le premier cas et d’environ 10 648 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 315 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 157 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Aigues-Mortes est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Au prix médian constaté à Aigues-Mortes, une maison de 90 m² coûte environ 355 000 €. Selon la composition du foyer, le PTZ de la zone B1 est encadré par un coût d’opération de 135 000 € maximum pour une personne seule (ressources limitées à 34 500 €) et de 324 000 € pour 5 personnes et plus (ressources limitées à 82 800 €). Le coût de l’opération est de 355 000 €, soit 220 000 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 135 000 €, soit 38 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 13 500 € à 40 500 € pour une personne seule et de 32 400 € à 97 200 € pour 5 personnes et plus. Au maximum, cela couvre 11 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 63 840 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour une personne seule (34 500 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (314 885 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 13 500 € à 40 500 € et sa mensualité passerait de 1 864 € à 1 624 € à 1 784 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement d’Aigues-Mortes est de 39,2 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe au-delà du repère de 12 ans, souvent retenu comme seuil d’alerte (médiane du département : 4,0 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute, qui rapporte l’épargne aux recettes de fonctionnement, est de 1,4 % (médiane du département : 16,1 %). Il est inférieur au repère de 8 %, couramment utilisé : la commune a peu de marge pour investir sans emprunter ni augmenter les impôts.

La dette par habitant est de 1 123 € en 2025, supérieure à la médiane du département (665 €).

La dette par habitant (1 123 € en 2025) a peu varié (−3 %) depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 12,4 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la situation financière appelle de la vigilance : le budget communal, les projets d’investissement et la trajectoire de la fiscalité locale sont à examiner avant de vous engager.

Le taux de taxe foncière sur les propriétés bâties d’Aigues-Mortes est de 55,35 % en 2025, soit 23 % au-dessus de la médiane départementale (45,15 %).

Depuis 2020, le taux a progressé de 1,6 points.

Pression fiscale : 7,7/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Aigues-Mortes est de 1 787 € en 2025, soit 74 % au-dessus de la médiane départementale (1 027 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 9,00 % à Aigues-Mortes en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (149 € par mois) pèse 8 % de la mensualité de référence : une charge non négligeable pour le reste à vivre.

Autour d’Aigues-Mortes, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 13 km) se situe entre 39,89 % et 55,95 % (médiane 44,90 %), contre 55,35 % dans la commune, soit 10,5 points de plus que la médiane locale.

Le taux ne suffit pas à connaître la taxe due : le montant dépend de la valeur locative cadastrale du bien, ainsi que des abattements et exonérations applicables. Le dernier avis de taxe foncière du vendeur donne le chiffre réel.

Pour un acquéreur, la taxe foncière est un coût annuel qui vient s’ajouter à la mensualité du crédit et aux charges du logement.

Parmi les 1 862 DPE recensés à Aigues-Mortes (2026), 0,8 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 4,8 % des classes E, F ou G.

Avec 0,8 % de logements F ou G seulement, les passoires thermiques restent rares à Aigues-Mortes.

La part de logements F ou G est 82 % en dessous de la médiane départementale (4,5 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, la part de logements énergivores est modérée, mais le DPE du bien précis doit toujours être vérifié avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Aigues-Mortes est de 14,2 €/m² charges comprises, soit environ 850 € par mois pour 60 m², 27 % au-dessus de la médiane départementale (11,2 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Aigues-Mortes est de 13,6 €/m² charges comprises, soit environ 1 220 € par mois pour 90 m², 37 % au-dessus de la médiane départementale (9,9 €/m²).

Pour maisons, le loyer annuel représente 4,1 % du prix médian : un rendement brut compris entre 3,5 et 5 %.

Pour 90 m², la mensualité de crédit (1 864 €) est supérieure de 52 % au loyer estimé (1 220 €) : le budget mensuel est nettement plus chargé en achetant qu’en louant.

Le niveau de vie médian d’Aigues-Mortes (22 900 € par an et par unité de consommation) est proche de la médiane du département (22 085 €).

Soit 1 910 € par mois et par unité de consommation, 1,29 fois le SMIC net : le niveau de vie médian reste proche du SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (5 320 € par mois avec 20 % d’apport) représente 186 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 860 € par mois, ordre de grandeur) : le marché est surtout accessible à des acheteurs extérieurs ou plus aisés que les habitants.

Le taux de pauvreté est de 14,0 % (médiane du département : 14,5 %) : il se situe entre 10 et 15 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 3,1 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 3,1 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart intermédiaire.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 7 points de charge à Aigues-Mortes, répartis dans 4 stations, sans point de charge rapide (50 kW et plus).

Avec 0,8 points de charge pour 1 000 habitants, la commune est légèrement moins équipée que le département (1,3 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

La commune a fait l’objet de 10 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2023, un nombre notable (médiane des communes concernées du département : 11).

Le dernier événement reconnu date de 2023 (il y a 3 ans).

Les 6 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 2 écoles primaires et 1 collège à Aigues-Mortes.

Avec 0,2 école pour 1 000 habitants contre 0,8 dans le département, l’offre de proximité du premier degré est nettement plus rare.

La commune compte 1 collège mais aucun lycée : les lycéens rejoignent un établissement d’une commune voisine.

Le lycée le plus proche est à La Grande-Motte (7,6 km), à vol d’oiseau.

3 établissements sur 3 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 3 pharmacies à Aigues-Mortes.

Avec 3,4 pharmacie pour 10 000 habitants, la commune suit la densité départementale (3,0 pour 10 000).

Le centre ou la maison de santé le plus proche se trouve à Saint-Laurent-d’Aigouze (6,9 km à vol d’oiseau).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : l’hôpital ou la clinique le plus proche se trouve au Grau-du-Roi (3,8 km à vol d’oiseau).

Côté acquéreur, la présence d’écoles, d’un point postal et de services de santé à proximité influence la demande locale, donc la revente : contrôlez les distances, les horaires et la carte scolaire avant de signer.