Immobilier et crédit à Bagnères-de-Luchon : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Bagnères-de-Luchon est de 2 567 €/m² pour les appartements (163 ventes) et de 1 730 €/m² pour les maisons (27 ventes).

Le prix récent des appartements (2 567 €/m²) dépasse de 5 % la médiane 2018-2025 (2 438 €/m²), soit environ 5 000 € de plus pour 35 m².

Sur les 12 derniers mois, les maisons se vendent 1 730 €/m², soit 13 % sous la médiane 2018-2025 (1 978 €/m²) : un repli net, d’environ 26 000 € pour 106 m². Il peut traduire un marché retourné ou une autre composition des biens vendus.

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Haute-Garonne : pour les appartements, ce prix est proche de la médiane départementale (2 501 €/m²) ; pour les maisons, il est 28 % en dessous de la médiane départementale (2 393 €/m²).

Acheter à Bagnères-de-Luchon coûte nettement moins cher que dans la plupart du département : 28 % de moins au m² pour les maisons, soit près de 70 000 € d’écart sur 106 m². Ce niveau invite à regarder l’état des biens et la demande locale.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 65,9/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 8 communes les plus proches (jusqu’à 7,5 km), le prix médian des maisons est de 2 615 €/m² (1 887 € à 2 919 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Bagnères-de-Luchon (1 978 €/m²) est inférieur de 24 %.

Autour de Bagnères-de-Luchon, les 5 communes les plus proches (jusqu’à 7,8 km) affichent un prix médian des appartements de 4 444 €/m² (2 029 € à 5 847 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Bagnères-de-Luchon (2 438 €/m²) est inférieur de 45 % à cette médiane locale (écart important).

Pour un acquéreur, un ticket d’entrée plutôt bas pour le département allège l’effort sur l’apport et la mensualité ; le dynamisme local (emploi, transports) n’est pas mesuré par ce score.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 7 830 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Il faut compter 5,1 années de SMIC net pour atteindre le prix du bien de référence (SMIC net d’environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu bas.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (18 000 € de plus) réduit la mensualité d’environ 107 € et les intérêts totaux d’environ 7 568 €.

Pour 79 800 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 33 600 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 38 400 € au-delà du capital, soit 118 200 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 58 € mais ajoute environ 10 912 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (103 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (1 500 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 107 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 1 350 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 0,9 SMIC net : un salaire au SMIC seul atteint ce niveau pour le bien de référence.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 21 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 20 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 6,7 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 1 597 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 18 000 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 4 790 € dans le premier cas et d’environ 2 699 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 80 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Bagnères-de-Luchon est classée en zone C du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Les plafonds de la zone C augmentent avec la taille du foyer : 180 000 € de coût d’opération et 51 300 € de revenus pour 3 personnes, puis 240 000 € et 68 400 € pour 5 personnes et plus. Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 120 000 € (dont 30 000 € de travaux), sous le plafond : le PTZ est calculé sur le coût entier.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 24 000 € à 60 000 €. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 18 000 € à 45 000 €. Au maximum, cela couvre 50 % du coût, ce qui réduit fortement la somme à emprunter à la banque. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 16 200 € par an avec 20 % d’apport) représente 32 % du plafond de ressources pour 3 personnes (51 300 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (79 830 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 24 000 € à 60 000 € et sa mensualité passerait de 472 € à 117 € à 330 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Bagnères-de-Luchon ressort à 5,3 ans en 2025 ; elle se situe entre 5 et 7 ans (médiane du département : 2,7 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, le taux d’épargne brute de la commune s’établit à 11,7 % (médiane du département : 14,5 %). Compris entre 8 et 15 %, il laisse une marge d’autofinancement pour les investissements et le remboursement de la dette.

Avec 3 226 € de dette par habitant en 2025, la commune est à plus de deux fois la médiane départementale (348 €).

La dette par habitant (3 226 € en 2025) a diminué de 24 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 14,2 points depuis 2020.

Pour un acheteur, des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables réduisent en principe le risque de hausse brutale de la fiscalité locale ou de coupes dans les services, sans pouvoir l’exclure.

Le taux de taxe foncière bâtie de Bagnères-de-Luchon atteint 56,30 % en 2025, soit 40 % au-dessus de la médiane départementale (40,23 %).

Le taux n’a pas sensiblement évolué depuis 2020 (variation inférieure à 1 point).

Note de pression fiscale : 9,7/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Bagnères-de-Luchon est de 1 239 € en 2025, soit 36 % au-dessus de la médiane départementale (909 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 9,38 % à Bagnères-de-Luchon en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune atteint 103 € par mois, soit 22 % de la mensualité de référence : un poste lourd du budget de propriétaire.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 7,8 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 29,31 % à 42,23 % (médiane 35,42 %) : celui de Bagnères-de-Luchon (56,30 %) est supérieur de 20,9 points à cette médiane locale.

Attention : le taux ne donne pas le montant payé. La taxe dépend aussi de la valeur locative cadastrale du bien, des abattements et exonérations. Demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière.

Côté acheteur, la taxe foncière revient chaque année : elle s’ajoute à la mensualité du crédit dans le budget de propriétaire.

Les 1 778 diagnostics de performance énergétique recensés à Bagnères-de-Luchon (2026) se répartissent ainsi : 24,2 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 49,9 % en classe E, F ou G.

Environ un DPE sur 4 est classé F ou G à Bagnères-de-Luchon : la rénovation énergétique est un enjeu fréquent pour les acheteurs.

Cette part de logements F ou G est 310 % au-dessus de la médiane départementale (5,9 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Côté acheteur, une part élevée de logements F ou G laisse prévoir des travaux de rénovation ; elle peut aussi servir d’argument de négociation sur le prix et compte pour la revente ou la location.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Bagnères-de-Luchon est de 10,5 €/m² charges comprises, soit environ 370 € par mois pour 35 m², 5 % au-dessus de la médiane départementale (10,0 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Bagnères-de-Luchon est de 9,1 €/m² charges comprises, soit environ 960 € par mois pour 106 m², proche de la médiane départementale (9,3 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif est de 4,9 % pour appartements : un niveau compris entre 3,5 et 5 %, courant dans les marchés où les prix d’achat sont élevés par rapport aux loyers.

Pour le bien de référence (35 m²), la mensualité de crédit (472 €) dépasse de 28 % le loyer estimé (370 €) : acheter coûte un peu plus cher chaque mois que louer, avant assurance, taxe foncière et charges.

Avec 20 320 € par an et par unité de consommation, le niveau de vie médian de Bagnères-de-Luchon est inférieur de 15 % à celui du département (23 970 €).

Cela représente 1 690 € par mois et par unité de consommation, soit 1,15 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau de vie médian à peine supérieur au SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (1 350 € par mois avec 20 % d’apport) représente 53 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 540 € par mois, ordre de grandeur) : le bien est accessible à la plupart des couples de la commune.

Le taux de pauvreté atteint 18,0 % (médiane du département : 10,0 %), entre 15 et 20 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 3,0 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 3,0 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart intermédiaire.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 2 points de charge à Bagnères-de-Luchon, répartis dans 1 station, sans point de charge rapide (50 kW et plus).

Rapporté à la population (0,9 points pour 1 000 habitants), l’équipement est un peu inférieur à celui du département (1,5 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

7 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris pour la commune depuis 1982 entre 1982 et 2013, un nombre modéré (médiane des communes concernées du département : 10).

Le dernier événement reconnu date de 2013 (il y a 13 ans).

Les 5 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école maternelle, 1 école élémentaire, 1 collège et 1 lycée à Bagnères-de-Luchon.

Avec 0,9 école pour 1 000 habitants, le premier degré est bien plus dense que dans le département (0,6 pour 1 000), ce qui correspond souvent à un habitat dispersé ou à de petites classes.

L’enseignement secondaire est assuré sur place, avec 1 collège et 1 lycée.

4 établissements sur 4 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 2 hôpitaux ou cliniques, 4 pharmacies et 2 centres ou maisons de santé à Bagnères-de-Luchon.

Rapporté à la population (17,7 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est supérieure à celle du département (2,7 pour 10 000).

Pour un acquéreur, la proximité des écoles, de la poste et des soins pèse sur la demande locale et donc sur la revente : vérifiez les distances réelles, les horaires et la carte scolaire avant de signer.