Immobilier et crédit à Balma : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Balma est de 3 271 €/m² pour les appartements (156 ventes) et de 3 794 €/m² pour les maisons (100 ventes).

Sur 12 mois, les appartements se vendent 3 271 €/m², contre 3 333 €/m² en médiane 2018-2025 : un niveau stable (écart de 2 %).

Les prix récents des maisons (3 794 €/m² sur 12 mois) sont proches de la médiane 2018-2025 (3 893 €/m²), avec un écart de 3 % seulement : le marché se situe au niveau de son repère de long terme.

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Haute-Garonne : pour les appartements, ce prix est 31 % au-dessus de la médiane départementale (2 501 €/m²) ; pour les maisons, il est 59 % au-dessus de la médiane départementale (2 393 €/m²).

Avec 59 % de plus que la médiane départementale, la commune se place parmi les marchés chers du département : environ 156 000 € d’écart pour 111 m².

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Note d’accessibilité immobilière : 11,1/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 6,1 km), le prix médian des maisons est de 3 215 €/m² (1 938 € à 3 853 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Balma (3 893 €/m²) est supérieur de 21 %.

Autour de Balma, les 8 communes les plus proches (jusqu’à 6,1 km) affichent un prix médian des appartements de 3 313 €/m² (2 875 € à 3 978 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Balma (3 333 €/m²) est proche, avec un écart de 1 %.

Côté acheteur, les prix sont élevés pour le département : l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement conditionnent le montage du financement.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 17 400 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le prix du bien de référence représente 11,3 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (40 000 € de plus) réduit la mensualité d’environ 237 € et les intérêts totaux d’environ 16 817 €.

Pour 177 400 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 74 600 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 85 200 € au-delà du capital, soit 262 600 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 129 € mais ajoute environ 24 249 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (190 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (3 340 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 237 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 3 000 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 2,0 SMIC net, soit plus que deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) : des revenus intermédiaires ou un apport renforcé sont nécessaires.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 47 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 46 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 14,8 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 3 548 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 40 000 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 10 644 € dans le premier cas et d’environ 5 999 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 177 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Balma est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Prenons un appartement de 61 m² au prix médian de 200 000 €. Le plafond d’opération de la zone B1 est de 135 000 € pour une personne seule et de 243 000 € pour 3 personnes ; les plafonds de ressources (revenu fiscal de référence) sont respectivement de 34 500 € et de 62 100 €. Le coût de l’opération est de 200 000 €, soit 65 000 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 135 000 €, soit 68 % du coût. Un foyer de 3 personnes n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 27 000 € à 67 500 € pour une personne seule et de 40 000 € à 100 000 € pour 3 personnes. Au maximum, cela couvre 34 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 36 000 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour une personne seule (34 500 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (177 400 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 27 000 € à 67 500 € et sa mensualité passerait de 1 050 € à 650 € à 890 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Balma ressort à 6,2 ans en 2025 ; elle se situe entre 5 et 7 ans (médiane du département : 2,7 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, l’épargne brute de Balma représente 9,5 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 14,5 %). Compris entre 8 et 15 %, il laisse une marge d’autofinancement pour les investissements et le remboursement de la dette.

Avec 650 € de dette par habitant en 2025, la commune dépasse la médiane départementale (348 €).

La dette par habitant (650 € en 2025) a augmenté de 69 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 6,1 points depuis 2020.

Pour un acheteur, les indicateurs financiers se situent dans la moyenne des communes comparables : il reste utile de consulter le budget et les projets d’investissement de la commune.

En 2025, le taux communal de taxe foncière sur le bâti de Balma s’établit à 43,80 %, soit 9 % au-dessus de la médiane départementale (40,23 %).

Depuis 2020, le taux a progressé de 4,6 points.

Pression fiscale : 36,1/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Balma est de 2 278 € en 2025, soit 151 % au-dessus de la médiane départementale (909 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 8,10 % à Balma en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune atteint 190 € par mois, soit 18 % de la mensualité de référence : un poste lourd du budget de propriétaire.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 6,1 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 39,34 % à 53,60 % (médiane 47,19 %) : celui de Balma (43,80 %) est inférieur de 3,4 points à cette médiane locale.

Le montant de la taxe foncière dépend du taux, mais aussi de la valeur locative cadastrale du bien et des abattements ou exonérations éventuels. Pour un bien précis, demandez au vendeur son dernier avis.

Pour un futur propriétaire, la taxe foncière est une dépense récurrente, à prévoir en plus de la mensualité du prêt.

Parmi les 3 464 DPE recensés à Balma (2026), 1,8 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 6,7 % des classes E, F ou G.

Les passoires thermiques sont rares à Balma : le risque de gros travaux de rénovation est a priori limité pour la plupart des biens.

La part de logements F ou G est 69 % en dessous de la médiane départementale (5,9 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, la part de logements énergivores est modérée, mais le DPE du bien précis doit toujours être vérifié avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Balma est de 13,5 €/m² charges comprises, soit environ 830 € par mois pour 61 m², 36 % au-dessus de la médiane départementale (10,0 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Balma est de 14,9 €/m² charges comprises, soit environ 1 660 € par mois pour 111 m², 60 % au-dessus de la médiane départementale (9,3 €/m²).

Le rendement locatif brut indicatif est de 5,0 % pour appartements : un niveau compris entre 3,5 et 5 %, courant dans les marchés où les prix d’achat sont élevés par rapport aux loyers.

Pour le bien de référence (61 m²), la mensualité de crédit (1 050 €) dépasse de 27 % le loyer estimé (830 €) : acheter coûte un peu plus cher chaque mois que louer, avant assurance, taxe foncière et charges.

Avec 28 580 € par an et par unité de consommation, le niveau de vie médian de Balma est supérieur de 19 % à celui du département (23 970 €).

Cela représente 2 380 € par mois et par unité de consommation, soit 1,61 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (3 000 € par mois avec 20 % d’apport) représente 84 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 570 € par mois, ordre de grandeur) : un couple médian de la commune peut y prétendre.

Le taux de pauvreté est de 9,0 % (médiane du département : 10,0 %), sous le seuil de 10 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 3,7 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 3,7 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart marqué.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 112 points de charge à Balma, répartis dans 22 stations, dont 43 en charge rapide (50 kW et plus).

Rapporté à la population (6,3 points pour 1 000 habitants), l’équipement est plus de deux fois supérieur à celui du département (1,5 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

27 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2025 : un nombre supérieur à 25 (médiane des communes concernées du département : 10).

Le dernier événement reconnu date de 2025 (il y a 1 an).

Les 14 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

Les 10 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 2 écoles maternelles, 3 écoles primaires, 2 écoles élémentaires, 2 collèges et 1 lycée à Balma, dont 1 établissement privé.

Avec 0,4 école pour 1 000 habitants, le premier degré est un peu moins dense que dans le département (0,6 pour 1 000).

L’enseignement secondaire est assuré sur place, avec 2 collèges et 1 lycée.

9 établissements sur 10 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 5 pharmacies et 2 centres ou maisons de santé à Balma.

Rapporté à la population (2,8 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est proche de celle du département (2,7 pour 10 000).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : l’hôpital ou la clinique le plus proche se trouve à Quint-Fonsegrives (4,3 km à vol d’oiseau).

Pour un acheteur, la distance aux écoles, à la poste et aux soins joue sur la demande locale, donc sur la revente : vérifiez les trajets réels, les horaires d’ouverture et la carte scolaire avant de vous engager.