Immobilier et crédit à Bessan : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Bessan est de 1 328 €/m² pour les appartements (5 ventes) et de 2 612 €/m² pour les maisons (55 ventes).

Sur les 12 derniers mois, les appartements se vendent 1 328 €/m², soit 39 % sous la médiane 2018-2025 (2 179 €/m²) : un repli net, d’environ 52 000 € pour 61 m². Il peut traduire un marché retourné ou une autre composition des biens vendus.

Sur 12 mois, les maisons se vendent 2 612 €/m², contre 2 622 €/m² en médiane 2018-2025 : un niveau stable (écart de 0 %).

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Hérault : pour les appartements, ce prix est 55 % en dessous de la médiane départementale (2 930 €/m²) ; pour les maisons, il est 8 % au-dessus de la médiane départementale (2 417 €/m²).

Le prix des maisons se situe au niveau de la médiane départementale (écart de 8 %) : sur 79 m², la différence représente environ 15 000 €.

Le nombre de ventes (entre 5 et 9 pour au moins une typologie) donne une indication correcte, à confirmer par des annonces et ventes récentes.

Accessibilité immobilière : 67,5/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Bessan, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 9,2 km) affichent un prix médian des maisons de 2 686 €/m² (2 237 € à 4 198 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Bessan (2 622 €/m²) est proche, avec un écart de 2 %.

Dans les 9 communes les plus proches (jusqu’à 9,2 km), le prix médian des appartements est de 3 358 €/m² (1 594 € à 3 791 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Bessan (2 179 €/m²) est inférieur de 35 % à cette médiane locale (écart important).

Pour un acheteur, cela traduit un ticket d’entrée plutôt bas pour le département : l’apport et la durée du prêt pèsent moins sur la mensualité, à mettre en regard du dynamisme local (emploi, transports) que ce score ne mesure pas.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 17 922 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence équivaut à 11,6 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu élevé, qui rend l’apport et la durée du prêt déterminants.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (41 200 € de plus) réduit la mensualité d’environ 244 € et les intérêts totaux d’environ 17 322 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 76 800 €, soit 42 % du capital emprunté (182 700 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 87 800 € au-delà du capital, soit 270 500 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 133 € mais ajoute environ 24 977 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (89 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (3 440 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 244 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 3 090 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 2,1 SMIC net : deux salaires au SMIC ne suffisent pas, il faut des rémunérations supérieures ou un apport plus important.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 48 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 47 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 15,2 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 3 654 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 41 200 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 10 963 € dans le premier cas et d’environ 6 179 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 183 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Avec un apport de 20 % (41 200 €), l’emprunt passe sous ce seuil, y compris pour un emprunteur seul.

Bessan est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Prenons une maison de 79 m² au prix médian de 206 000 €. Selon la composition du foyer, le PTZ de la zone B1 est encadré par un coût d’opération de 135 000 € maximum pour une personne seule (ressources limitées à 34 500 €) et de 324 000 € pour 5 personnes et plus (ressources limitées à 82 800 €). Le coût de l’opération est de 206 000 €, soit 71 000 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 135 000 €, soit 66 % du coût. Un foyer de 5 personnes et plus n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 13 500 € à 40 500 € pour une personne seule et de 20 600 € à 61 800 € pour 5 personnes et plus. Au maximum, cela couvre 20 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 37 080 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour une personne seule (34 500 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (182 722 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 13 500 € à 40 500 € et sa mensualité passerait de 1 081 € à 842 € à 1 002 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Bessan est de 2,5 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 3,5 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute atteint 31,0 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 16,3 %). Il dépasse 22 % : la commune peut financer une grande partie de ses investissements avec ses propres ressources.

La dette par habitant est de 910 € en 2025, supérieure à la médiane du département (671 €).

La dette par habitant (910 € en 2025) a diminué de 25 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 13,5 points depuis 2020.

Côté acheteur, des indicateurs financiers plus favorables que ceux de la plupart des communes comparables rendent en principe moins probable une hausse brutale des impôts locaux ou une réduction des services, sans que cela soit exclu.

Le taux de taxe foncière sur les propriétés bâties de Bessan est de 45,22 % en 2025, soit proche de la médiane départementale (44,12 %).

Ce taux a augmenté de 2,9 points depuis 2020.

La note de pression fiscale ressort à 49,8/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Bessan est de 1 063 € en 2025, soit 9 % au-dessus de la médiane départementale (972 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 15,44 % à Bessan en 2025.

Le taux total est estimé à 48,22 % pour 2026 (estimation, à confirmer par les décisions de la collectivité).

La taxe foncière moyenne de la commune (89 € par mois) pèse 8 % de la mensualité de référence : une charge non négligeable pour le reste à vivre.

Autour de Bessan, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 9,2 km) se situe entre 39,28 % et 55,99 % (médiane 46,36 %), contre 45,22 % dans la commune, soit 1,1 point de moins que la médiane locale.

Le taux ne suffit pas à connaître la taxe due : le montant dépend de la valeur locative cadastrale du bien, ainsi que des abattements et exonérations applicables. Le dernier avis de taxe foncière du vendeur donne le chiffre réel.

Pour un acquéreur, la taxe foncière est un coût annuel qui vient s’ajouter à la mensualité du crédit et aux charges du logement.

Sur les 801 diagnostics de performance énergétique (DPE) recensés à Bessan (2026), 4,0 % sont classés F ou G (passoires thermiques) et 15,4 % sont classés E, F ou G.

Avec 4,0 % de logements F ou G seulement, les passoires thermiques restent rares à Bessan.

En comparaison, la part de logements F ou G est 21 % au-dessus de la médiane départementale (3,3 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acquéreur, la part de logements énergivores est modérée dans la commune, ce qui ne dispense pas de consulter le DPE du bien avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Bessan est de 11,7 €/m² charges comprises, soit environ 720 € par mois pour 61 m², proche de la médiane départementale (11,6 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Bessan est de 9,9 €/m² charges comprises, soit environ 780 € par mois pour 79 m², proche de la médiane départementale (10,3 €/m²).

Pour maisons, le loyer annuel représente 4,6 % du prix médian : un rendement brut compris entre 3,5 et 5 %.

Pour 79 m², la mensualité de crédit (1 081 €) est supérieure de 38 % au loyer estimé (780 €) : le budget mensuel est nettement plus chargé en achetant qu’en louant.

Le niveau de vie médian de Bessan (20 810 € par an et par unité de consommation) est proche de la médiane du département (21 755 €).

Soit 1 730 € par mois et par unité de consommation, 1,17 fois le SMIC net : le niveau de vie médian reste proche du SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (3 090 € par mois avec 20 % d’apport) représente 119 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 600 € par mois, ordre de grandeur) : l’achat est plus difficile pour un couple médian de la commune.

Le taux de pauvreté est de 19,0 % (médiane du département : 15,0 %) : il se situe entre 15 et 20 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 3,0 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 3,0 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart intermédiaire.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 4 points de charge à Bessan, répartis dans 2 stations, dont 1 en charge rapide (50 kW et plus).

Avec 0,7 points de charge pour 1 000 habitants, la commune est légèrement moins équipée que le département (1,3 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

La commune est fréquemment touchée : 17 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2019 (médiane des communes concernées du département : 10).

Le dernier événement reconnu date de 2019 (il y a 7 ans).

Les 14 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école maternelle, 1 école élémentaire et 1 collège à Bessan.

Rapporté à la population (0,3 école pour 1 000 habitants), le premier degré se situe un peu sous la moyenne départementale (0,6 pour 1 000).

La commune compte 1 collège mais aucun lycée : les lycéens rejoignent un établissement d’une commune voisine.

Le lycée le plus proche est à Agde (7,8 km), à vol d’oiseau.

3 établissements sur 3 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 2 pharmacies à Bessan.

Avec 3,5 pharmacie pour 10 000 habitants, la commune suit la densité départementale (3,1 pour 10 000).

Le centre ou la maison de santé le plus proche se trouve à Montblanc (5,2 km à vol d’oiseau).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : l’hôpital ou la clinique le plus proche se trouve à Agde (7,8 km à vol d’oiseau).

Côté acquéreur, la présence d’écoles, d’un point postal et de services de santé à proximité influence la demande locale, donc la revente : contrôlez les distances, les horaires et la carte scolaire avant de signer.