Immobilier et crédit à Bras : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Bras est de 2 346 €/m² pour les appartements (10 ventes) et de 3 041 €/m² pour les maisons (16 ventes).

Sur les 12 derniers mois, les appartements se vendent 2 346 €/m², soit 42 % sous la médiane 2018-2025 (4 054 €/m²) : un repli net, d’environ 130 000 € pour 76 m². Il peut traduire un marché retourné ou une autre composition des biens vendus.

Le prix des maisons recule nettement : 3 041 €/m² sur les 12 derniers mois contre 3 449 €/m² en médiane 2018-2025, soit 12 % de moins (environ 34 000 € pour 84 m²).

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Var : pour les appartements, ce prix est 20 % en dessous de la médiane départementale (2 935 €/m²) ; pour les maisons, il est 14 % en dessous de la médiane départementale (3 541 €/m²).

Les maisons se vendent 14 % sous la médiane départementale, soit environ 42 000 € de moins pour 84 m² : un écart modéré à l’avantage de l’acheteur.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Accessibilité immobilière : 51,3/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Bras, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 12 km) affichent un prix médian des maisons de 3 469 €/m² (2 450 € à 3 948 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Bras (3 449 €/m²) est proche, avec un écart de 1 %.

Dans les 9 communes les plus proches (jusqu’à 12 km), le prix médian des appartements est de 2 938 €/m² (1 925 € à 5 278 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Bras (4 054 €/m²) est supérieur de 38 % à cette médiane locale (écart important).

Pour un acheteur, le niveau de prix se situe dans la moyenne des communes comparables : la comparaison avec des annonces précises reste indispensable.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 22 185 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence équivaut à 14,4 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu élevé, qui rend l’apport et la durée du prêt déterminants.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (51 000 € de plus) réduit la mensualité d’environ 302 € et les intérêts totaux d’environ 21 442 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 95 100 €, soit 42 % du capital emprunté (226 200 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 108 700 € au-delà du capital, soit 334 900 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 165 € mais ajoute environ 30 918 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (84 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (4 260 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 302 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 3 820 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 2,6 SMIC net : deux salaires au SMIC ne suffisent pas, il faut des rémunérations supérieures ou un apport plus important.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 60 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 58 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 18,8 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 4 524 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 51 000 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 13 571 € dans le premier cas et d’environ 7 648 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 226 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 113 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Bras est classée en zone C du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

En zone C, le coût de l’opération pris en compte est plafonné à 150 000 € pour 2 personnes et à 210 000 € pour 4 personnes, avec des revenus à ne pas dépasser de 42 750 € et de 59 850 € par an. Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 340 000 € (dont 85 000 € de travaux), soit 190 000 € au-dessus du plafond pour 2 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 150 000 €, soit 44 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 30 000 € à 75 000 € pour 2 personnes et de 42 000 € à 105 000 € pour 4 personnes. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 15 000 € à 45 000 €. Au maximum, cela couvre 22 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 45 840 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour 2 personnes (42 750 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (226 185 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 30 000 € à 75 000 € et sa mensualité passerait de 1 339 € à 895 € à 1 161 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Bras est de 1,4 an (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 3,0 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute atteint 17,1 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 14,7 %). Il se situe entre 15 et 22 % : cette marge permet d’investir et de rembourser la dette avec une part notable des recettes.

La dette par habitant est de 226 € en 2025, moins de la moitié de la médiane du département (590 €).

La dette par habitant (226 € en 2025) a diminué de 53 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Côté acheteur, des indicateurs financiers plus favorables que ceux de la plupart des communes comparables rendent en principe moins probable une hausse brutale des impôts locaux ou une réduction des services, sans que cela soit exclu.

La taxe foncière sur les propriétés bâties de Bras est calculée avec un taux de 38,43 % en 2025, soit 6 % au-dessus de la médiane départementale (36,29 %).

Ce taux a augmenté de 3,3 points depuis 2020.

La note de pression fiscale ressort à 38,6/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Bras est de 1 004 € en 2025, soit 16 % en dessous de la médiane départementale (1 198 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 13,75 % à Bras en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (84 € par mois) pèse 6 % de la mensualité de référence : une charge non négligeable pour le reste à vivre.

Autour de Bras, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 12 km) se situe entre 22,98 % et 42,29 % (médiane 37,60 %), contre 38,43 % dans la commune, soit 0,8 point de plus que la médiane locale.

Attention : un taux n’est pas un montant. La valeur locative cadastrale du bien, les abattements et les exonérations font varier la taxe ; l’avis de taxe foncière du vendeur reste la référence.

Pour un acheteur, la taxe foncière est une charge récurrente à intégrer dans le budget de propriétaire, en plus de la mensualité du crédit.

Sur les 386 diagnostics de performance énergétique (DPE) recensés à Bras (2026), 4,7 % sont classés F ou G (passoires thermiques) et 14,8 % sont classés E, F ou G.

Avec 4,7 % de logements F ou G seulement, les passoires thermiques restent rares à Bras.

En comparaison, la part de logements F ou G est 7 % au-dessus de la médiane départementale (4,4 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acquéreur, la part de logements énergivores est modérée dans la commune, ce qui ne dispense pas de consulter le DPE du bien avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Bras est de 12,6 €/m² charges comprises, soit environ 960 € par mois pour 76 m², proche de la médiane départementale (13,1 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Bras est de 11,1 €/m² charges comprises, soit environ 940 € par mois pour 84 m², 16 % en dessous de la médiane départementale (13,3 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Pour maisons, le loyer annuel représente 4,4 % du prix médian : un rendement brut compris entre 3,5 et 5 %.

Pour 84 m², la mensualité de crédit (1 339 €) est supérieure de 43 % au loyer estimé (940 €) : le budget mensuel est nettement plus chargé en achetant qu’en louant.

Le niveau de vie médian de Bras (22 970 € par an et par unité de consommation) est proche de la médiane du département (23 225 €).

Soit 1 910 € par mois et par unité de consommation, 1,30 fois le SMIC net : le niveau de vie médian reste proche du SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (3 820 € par mois avec 20 % d’apport) représente 133 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 870 € par mois, ordre de grandeur) : le bien dépasse les moyens d’un couple médian de la commune sans apport renforcé.

Le taux de pauvreté est de 16,0 % (médiane du département : 13,0 %) : il se situe entre 15 et 20 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 3,3 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 3,3 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart intermédiaire.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La commune a fait l’objet de 10 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 2008 et 2023, un nombre notable (médiane des communes concernées du département : 10).

Le dernier événement reconnu date de 2023 (il y a 3 ans).

Les 4 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

Les 5 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école primaire à Bras.

Rapporté à la population (0,4 école pour 1 000 habitants), le premier degré se situe un peu sous la moyenne départementale (0,5 pour 1 000).

Aucun collège ni lycée n’est implanté dans la commune : les collégiens et les lycéens rejoignent un établissement voisin, ce qui ajoute un temps de trajet quotidien à examiner.

Le collège le plus proche est à Saint-Maximin-la-Sainte-Baume (8,1 km) et le lycée le plus proche est à Saint-Maximin-la-Sainte-Baume (8,1 km), à vol d’oiseau.

1 établissement sur 1 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 pharmacie à Bras.

Avec 3,8 pharmacie pour 10 000 habitants, la commune suit la densité départementale (3,2 pour 10 000).

Le centre ou la maison de santé le plus proche se trouve à Tourves (7,2 km à vol d’oiseau).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : l’hôpital ou la clinique le plus proche se trouve à Saint-Maximin-la-Sainte-Baume (8,1 km à vol d’oiseau).

Pour un futur propriétaire, les écoles, la poste et l’offre de soins proches soutiennent la demande locale et la revente : mesurez les distances réelles et vérifiez horaires et carte scolaire avant de signer.