Immobilier et crédit à Cabestany : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Cabestany est de 2 500 €/m² pour les appartements (15 ventes) et de 2 571 €/m² pour les maisons (94 ventes).

Sur 12 mois, les appartements se vendent 2 500 €/m², contre 2 463 €/m² en médiane 2018-2025 : un niveau stable (écart de 2 %).

Les prix récents des maisons (2 571 €/m² sur 12 mois) sont proches de la médiane 2018-2025 (2 620 €/m²), avec un écart de 2 % seulement : le marché se situe au niveau de son repère de long terme.

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Pyrénées-Orientales : pour les appartements, ce prix est proche de la médiane départementale (2 426 €/m²) ; pour les maisons, il est 11 % au-dessus de la médiane départementale (2 306 €/m²).

Le prix au m² dépasse de 11 % la médiane départementale : pour 101 m², il faut compter environ 27 000 € de plus qu’au prix médian du département.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 47,8/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 6,4 km), le prix médian des maisons est de 2 641 €/m² (2 240 € à 3 343 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Cabestany (2 620 €/m²) est proche, avec un écart de 1 %.

Autour de Cabestany, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 6,4 km) affichent un prix médian des appartements de 2 431 €/m² (1 685 € à 3 786 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Cabestany (2 463 €/m²) est proche, avec un écart de 1 %.

Pour un acquéreur, le niveau de prix correspond à la moyenne des communes comparables ; des annonces précises restent nécessaires pour juger un bien.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 22 620 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le prix du bien de référence représente 14,7 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (52 000 € de plus) réduit la mensualité d’environ 308 € et les intérêts totaux d’environ 21 863 €.

Pour 230 600 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 97 000 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 110 800 € au-delà du capital, soit 341 400 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 168 € mais ajoute environ 31 524 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (165 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (4 340 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 308 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 3 900 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 2,6 SMIC net, soit plus que deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) : des revenus intermédiaires ou un apport renforcé sont nécessaires.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 61 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 59 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 19,2 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 4 612 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 52 000 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 13 837 € dans le premier cas et d’environ 7 798 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 231 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 115 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Cabestany est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Prenons une maison de 101 m² au prix médian de 260 000 €. Le plafond d’opération de la zone B1 est de 135 000 € pour une personne seule et de 243 000 € pour 3 personnes ; les plafonds de ressources (revenu fiscal de référence) sont respectivement de 34 500 € et de 62 100 €. Le coût de l’opération est de 260 000 €, soit 125 000 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 135 000 €, soit 52 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 13 500 € à 40 500 € pour une personne seule et de 24 300 € à 72 900 € pour 3 personnes. Au maximum, cela couvre 16 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 46 800 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour une personne seule (34 500 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (230 620 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 13 500 € à 40 500 € et sa mensualité passerait de 1 365 € à 1 125 € à 1 285 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Cabestany ressort à 3,3 ans en 2025 ; elle se situe entre 3 et 5 ans (médiane du département : 3,1 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, le taux d’épargne brute de la commune s’établit à 14,9 % (médiane du département : 18,1 %). Compris entre 8 et 15 %, il laisse une marge d’autofinancement pour les investissements et le remboursement de la dette.

Avec 687 € de dette par habitant en 2025, la commune se situe sous la médiane départementale (798 €).

La dette par habitant (687 € en 2025) a diminué de 34 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 2,4 points depuis 2020.

Pour un acheteur, des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables réduisent en principe le risque de hausse brutale de la fiscalité locale ou de coupes dans les services, sans pouvoir l’exclure.

En 2025, le taux communal de taxe foncière sur le bâti de Cabestany s’établit à 45,11 %, soit 6 % au-dessus de la médiane départementale (42,48 %).

Par rapport à 2020, le taux est supérieur de 5,4 points.

Note de pression fiscale : 30,0/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Cabestany est de 1 981 € en 2025, soit 121 % au-dessus de la médiane départementale (897 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 9,30 % à Cabestany en 2025.

Le taux total est estimé à 45,53 % pour 2026 (estimation, à confirmer par les décisions de la collectivité).

La taxe foncière moyenne de la commune atteint 165 € par mois, soit 12 % de la mensualité de référence : un poste lourd du budget de propriétaire.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 6,4 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 41,22 % à 50,50 % (médiane 46,48 %) : celui de Cabestany (45,11 %) est inférieur de 1,4 point.

Le montant de la taxe foncière dépend du taux, mais aussi de la valeur locative cadastrale du bien et des abattements ou exonérations éventuels. Pour un bien précis, demandez au vendeur son dernier avis.

Pour un futur propriétaire, la taxe foncière est une dépense récurrente, à prévoir en plus de la mensualité du prêt.

Les 984 diagnostics de performance énergétique recensés à Cabestany (2026) se répartissent ainsi : 0,8 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 6,3 % en classe E, F ou G.

Les passoires thermiques sont rares à Cabestany : le risque de gros travaux de rénovation est a priori limité pour la plupart des biens.

Cette part de logements F ou G est 85 % en dessous de la médiane départementale (5,3 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Côté acheteur, la part de logements énergivores reste modérée ; le DPE du bien visé est toutefois à vérifier avant toute offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Cabestany est de 12,9 €/m² charges comprises, soit environ 790 € par mois pour 61 m², 25 % au-dessus de la médiane départementale (10,4 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Cabestany est de 13,0 €/m² charges comprises, soit environ 1 310 € par mois pour 101 m², 44 % au-dessus de la médiane départementale (9,0 €/m²).

Le rendement locatif brut indicatif atteint 6,0 % pour maisons : un niveau compris entre 5 et 7 %, où le loyer couvre une part notable du coût d’acquisition.

Pour le bien de référence (101 m²), la mensualité de crédit (1 365 €) dépasse de 4 % le loyer estimé (1 310 €) : acheter coûte un peu plus cher chaque mois que louer, avant assurance, taxe foncière et charges.

Le niveau de vie médian de Cabestany est de 23 510 € par an et par unité de consommation, soit 11 % de plus que la médiane départementale (21 260 €).

Cela représente 1 960 € par mois et par unité de consommation, soit 1,33 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (3 900 € par mois avec 20 % d’apport) représente 133 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 940 € par mois, ordre de grandeur) : le bien dépasse les moyens d’un couple médian de la commune sans apport renforcé.

Le taux de pauvreté ressort à 14,0 % (médiane du département : 16,5 %), entre 10 et 15 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 3,3 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 3,3 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart intermédiaire.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 2 points de charge à Cabestany, répartis dans 1 station, sans point de charge rapide (50 kW et plus).

Rapporté à la population (0,2 points pour 1 000 habitants), l’équipement est nettement inférieur à celui du département (1,7 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

14 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2023 : la commune est régulièrement concernée (médiane des communes concernées du département : 11).

Le dernier événement reconnu date de 2023 (il y a 3 ans).

Les 9 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 3 écoles maternelles, 3 écoles élémentaires, 2 collèges et 1 lycée à Cabestany, dont 1 établissement privé.

Avec 0,6 école pour 1 000 habitants, le premier degré est aussi dense que dans le département (0,6 pour 1 000).

L’enseignement secondaire est assuré sur place, avec 2 collèges et 1 lycée.

9 établissements sur 9 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 2 hôpitaux ou cliniques, 3 pharmacies et 4 centres ou maisons de santé à Cabestany.

Rapporté à la population (2,8 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est proche de celle du département (3,4 pour 10 000).

Pour un acheteur, la distance aux écoles, à la poste et aux soins joue sur la demande locale, donc sur la revente : vérifiez les trajets réels, les horaires d’ouverture et la carte scolaire avant de vous engager.