Immobilier et crédit à Cabris : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Cabris est de 3 200 €/m² pour les appartements (3 ventes) et de 5 163 €/m² pour les maisons (6 ventes).

Sur 12 mois, les appartements se vendent 3 200 €/m², contre 3 286 €/m² en médiane 2018-2025 : un niveau stable (écart de 3 %).

Les prix récents des maisons (5 163 €/m² sur 12 mois) sont proches de la médiane 2018-2025 (5 044 €/m²), avec un écart de 2 % seulement : le marché se situe au niveau de son repère de long terme.

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Alpes-Maritimes : pour les appartements, ce prix est 13 % en dessous de la médiane départementale (3 670 €/m²) ; pour les maisons, il est 20 % au-dessus de la médiane départementale (4 287 €/m²).

Le prix au m² dépasse de 20 % la médiane départementale : pour 113 m², il faut compter environ 99 000 € de plus qu’au prix médian du département.

Le nombre de ventes est faible (moins de 5 pour au moins une typologie) : ces prix sont à lire comme un ordre de grandeur, pas comme une référence précise.

Accessibilité immobilière : 40,8/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 8,5 km), le prix médian des maisons est de 5 016 €/m² (3 981 € à 7 219 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Cabris (5 044 €/m²) est proche, avec un écart de 1 %.

Autour de Cabris, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 8,5 km) affichent un prix médian des appartements de 3 853 €/m² (3 042 € à 12 424 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Cabris (3 286 €/m²) est inférieur de 15 %.

Pour un acheteur, le niveau de prix se situe dans la moyenne des communes comparables : la comparaison avec des annonces précises reste indispensable.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 50 721 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Avec 32,9 années de SMIC net pour atteindre son prix (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026), le bien de référence relève d’un marché qui s’adresse surtout aux ménages aux revenus élevés ou à fort apport.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (116 600 € de plus) réduit la mensualité d’environ 690 € et les intérêts totaux d’environ 49 023 €.

Pour 517 100 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 217 400 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 248 400 € au-delà du capital, soit 765 600 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 376 € mais ajoute environ 70 687 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (63 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (9 730 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 690 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 8 740 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Avec 5,9 SMIC net requis, le bien de référence relève de ménages aux revenus élevés ou d’un apport important.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 136 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 133 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 43,1 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 10 342 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 116 600 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 31 027 € dans le premier cas et d’environ 17 487 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 517 000 € (apport de 20 %), la part assurée dépasse 200 000 € par personne même à deux emprunteurs (environ 259 000 € chacun) : un questionnaire de santé peut être demandé.

Cabris est classée en zone A du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Au prix médian constaté à Cabris, une maison de 113 m² coûte environ 583 000 €. Les plafonds de la zone A augmentent avec la taille du foyer : 270 000 € de coût d’opération et 88 200 € de revenus pour 3 personnes, puis 360 000 € et 117 600 € pour 5 personnes et plus. Le coût de l’opération est de 583 000 €, soit 313 000 € au-dessus du plafond pour 3 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 270 000 €, soit 46 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 27 000 € à 81 000 € pour 3 personnes et de 36 000 € à 108 000 € pour 5 personnes et plus. Au maximum, cela couvre 14 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 104 880 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour 3 personnes (88 200 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (517 121 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 27 000 € à 81 000 € et sa mensualité passerait de 3 061 € à 2 581 € à 2 901 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Cabris ressort à 2,6 ans en 2025 ; elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 3,1 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

Épargne brute rapportée aux recettes de fonctionnement : 14,2 % en 2025 (médiane du département : 13,6 %). Compris entre 8 et 15 %, il laisse une marge d’autofinancement pour les investissements et le remboursement de la dette.

Avec 327 € de dette par habitant en 2025, la commune se situe à moins de la moitié de la médiane départementale (764 €).

La dette par habitant (327 € en 2025) a diminué de 13 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 12,0 points depuis 2020.

Côté acheteur, des indicateurs financiers plus favorables que ceux de la plupart des communes comparables rendent en principe moins probable une hausse brutale des impôts locaux ou une réduction des services, sans que cela soit exclu.

Le taux de taxe foncière bâtie de Cabris atteint 17,54 % en 2025, soit 37 % en dessous de la médiane départementale (27,91 %).

Ce taux est resté stable depuis 2020 (variation inférieure à 1 point).

La note de pression fiscale ressort à 98,6/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Cabris est de 758 € en 2025, soit 33 % au-dessus de la médiane départementale (572 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 12,88 % à Cabris en 2025.

En moyenne, la taxe foncière de la commune revient à 63 € par mois, soit 2 % de la mensualité de référence : un poste secondaire du budget.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 8,5 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 19,01 % à 31,08 % (médiane 26,35 %) : celui de Cabris (17,54 %) est inférieur de 8,8 points à cette médiane locale.

Attention : le taux ne donne pas le montant payé. La taxe dépend aussi de la valeur locative cadastrale du bien, des abattements et exonérations. Demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière.

Côté acheteur, la taxe foncière revient chaque année : elle s’ajoute à la mensualité du crédit dans le budget de propriétaire.

Sur les 262 diagnostics de performance énergétique (DPE) recensés à Cabris (2026), 12,6 % sont classés F ou G (passoires thermiques) et 31,7 % sont classés E, F ou G.

Environ un DPE sur 8 est classé F ou G à Cabris : un budget travaux est à prévoir pour une part non négligeable des biens.

En comparaison, la part de logements F ou G est proche de la médiane départementale (12,6 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acquéreur, la part de logements énergivores est modérée dans la commune, ce qui ne dispense pas de consulter le DPE du bien avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Cabris est de 17,7 €/m² charges comprises, soit environ 780 € par mois pour 44 m², 30 % au-dessus de la médiane départementale (13,6 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Cabris est de 18,5 €/m² charges comprises, soit environ 2 090 € par mois pour 113 m², proche de la médiane départementale (18,7 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif est de 4,3 % pour maisons : un niveau compris entre 3,5 et 5 %, courant dans les marchés où les prix d’achat sont élevés par rapport aux loyers.

Pour le bien de référence (113 m²), la mensualité de crédit (3 061 €) dépasse de 47 % le loyer estimé (2 090 €) : l’achat pèse nettement plus sur le budget mensuel que la location.

Le niveau de vie médian de Cabris est de 26 480 € par an et par unité de consommation, soit 13 % de plus que la médiane départementale (23 380 €).

Cela représente 2 210 € par mois et par unité de consommation, soit 1,49 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (8 740 € par mois avec 20 % d’apport) représente 264 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 310 € par mois, ordre de grandeur) : le marché est surtout accessible à des acheteurs extérieurs ou plus aisés que les habitants.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 1 point de charge à Cabris, répartis dans 1 station, dont 1 en charge rapide (50 kW et plus).

Rapporté à la population (0,7 points pour 1 000 habitants), l’équipement est nettement inférieur à celui du département (1,6 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

12 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2022 : la commune est régulièrement concernée (médiane des communes concernées du département : 13).

Le dernier événement reconnu date de 2022 (il y a 4 ans).

Les 4 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

Les 5 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école primaire à Cabris.

Avec 0,7 école pour 1 000 habitants, le premier degré est plus dense que dans le département (0,5 pour 1 000) : les enfants ont souvent une école à proximité.

La scolarité secondaire se fait hors de la commune, faute de collège et de lycée sur place : transports scolaires et distances comptent pour une famille qui s’installe.

Le collège le plus proche est à Peymeinade (3,5 km) et le lycée le plus proche est à Grasse (4,8 km), à vol d’oiseau.

1 établissement sur 1 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 hôpital ou clinique et 1 pharmacie à Cabris.

Rapporté à la population (6,9 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est supérieure à celle du département (3,7 pour 10 000).

Le centre ou la maison de santé le plus proche se trouve à Grasse (4,8 km à vol d’oiseau).

Pour un acquéreur, la proximité des écoles, de la poste et des soins pèse sur la demande locale et donc sur la revente : vérifiez les distances réelles, les horaires et la carte scolaire avant de signer.