Immobilier et crédit à Castellar : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Castellar est de 3 300 €/m² pour les appartements (9 ventes) et de 6 060 €/m² pour les maisons (10 ventes).

Sur les 12 derniers mois, les appartements se vendent 3 300 €/m², soit 43 % au-dessus de la médiane 2018-2025 (2 306 €/m²) : une nette hausse, d’environ 47 000 € de plus pour 47 m², qui alourdit l’apport et le montant à emprunter.

Le prix des maisons progresse nettement : 6 060 €/m² sur les 12 derniers mois contre 5 239 €/m² en médiane 2018-2025, soit 16 % de plus (environ 84 000 € pour 102 m²).

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Alpes-Maritimes : pour les appartements, ce prix est 10 % en dessous de la médiane départementale (3 670 €/m²) ; pour les maisons, il est 41 % au-dessus de la médiane départementale (4 287 €/m²).

Le prix des maisons dépasse de 41 % la médiane du département, soit environ 181 000 € de plus pour 102 m² : le marché y est nettement plus cher que dans la plupart des communes du département.

Le nombre de ventes (entre 5 et 9 pour au moins une typologie) donne une indication correcte, à confirmer par des annonces et ventes récentes.

Accessibilité immobilière : 44,1/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Castellar, les 9 communes les plus proches (jusqu’à 11 km) affichent un prix médian des maisons de 5 000 €/m² (3 889 € à 11 333 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Castellar (5 239 €/m²) est proche, avec un écart de 5 %.

Dans les 9 communes les plus proches (jusqu’à 11 km), le prix médian des appartements est de 3 690 €/m² (1 840 € à 7 188 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Castellar (2 306 €/m²) est inférieur de 38 % à cette médiane locale (écart important).

Pour un acheteur, le niveau de prix se situe dans la moyenne des communes comparables : la comparaison avec des annonces précises reste indispensable.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 53 766 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence représente 34,8 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : le marché s’adresse surtout à des ménages aux revenus élevés ou disposant d’un fort apport.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (123 600 € de plus) réduit la mensualité d’environ 732 € et les intérêts totaux d’environ 51 966 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 230 500 €, soit 42 % du capital emprunté (548 200 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 263 400 € au-delà du capital, soit 811 500 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 399 € mais ajoute environ 74 930 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (47 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (10 310 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 732 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 9 270 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Le revenu requis atteint 6,3 SMIC net : ce marché s’adresse surtout à des ménages aux revenus élevés ou disposant d’un apport important.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 144 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 141 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 45,7 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 10 963 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 123 600 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 32 890 € dans le premier cas et d’environ 18 536 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 548 000 € (apport de 20 %), la part assurée dépasse 200 000 € par personne même à deux emprunteurs (environ 274 000 € chacun) : un questionnaire de santé peut être demandé.

Castellar est classée en zone A du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Le bien de référence est une maison de 102 m² à environ 618 000 € (prix médian constaté). Selon la composition du foyer, le PTZ de la zone A est encadré par un coût d’opération de 150 000 € maximum pour une personne seule (ressources limitées à 49 000 €) et de 360 000 € pour 5 personnes et plus (ressources limitées à 117 600 €). Le coût de l’opération est de 618 000 €, soit 468 000 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 150 000 €, soit 24 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 15 000 € à 45 000 € pour une personne seule et de 36 000 € à 108 000 € pour 5 personnes et plus. Au maximum, cela couvre 7 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 111 240 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour une personne seule (49 000 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (548 166 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 15 000 € à 45 000 € et sa mensualité passerait de 3 244 € à 2 978 € à 3 156 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, l’épargne brute de Castellar est négative alors que la commune a de la dette : elle ne dégage pas d’excédent de fonctionnement pour la rembourser, ce qui constitue un point de vigilance.

Le taux d’épargne brute atteint -3,6 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 13,6 %). Il est négatif : les dépenses de fonctionnement dépassent les recettes, ce qui limite fortement les marges de la commune.

La dette par habitant est de 603 € en 2025, inférieure à la médiane du département (764 €).

La dette par habitant (603 € en 2025) a augmenté de 60 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 22,8 points depuis 2020.

Côté acheteur, les indicateurs financiers sont inférieurs à ceux de la plupart des communes comparables : informez-vous sur les projets d’investissement et sur l’évolution des taux d’imposition avant de vous engager.

Le taux de taxe foncière sur les propriétés bâties de Castellar est de 23,40 % en 2025, soit 16 % en dessous de la médiane départementale (27,91 %).

Ce taux a augmenté de 4,9 points depuis 2020.

La note de pression fiscale ressort à 70,2/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Castellar est de 563 € en 2025, soit proche de la médiane départementale (572 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 13,00 % à Castellar en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (47 € par mois) ajoute 1 % à la mensualité de référence : une charge secondaire dans le budget.

Autour de Castellar, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 11 km) se situe entre 24,48 % et 43,54 % (médiane 29,23 %), contre 23,40 % dans la commune, soit 5,8 points de moins que la médiane locale.

Le taux ne suffit pas à connaître la taxe due : le montant dépend de la valeur locative cadastrale du bien, ainsi que des abattements et exonérations applicables. Le dernier avis de taxe foncière du vendeur donne le chiffre réel.

Pour un acquéreur, la taxe foncière est un coût annuel qui vient s’ajouter à la mensualité du crédit et aux charges du logement.

Sur les 153 diagnostics de performance énergétique (DPE) recensés à Castellar (2026), 13,1 % sont classés F ou G (passoires thermiques) et 31,4 % sont classés E, F ou G.

Près d’un logement sur 8 est classé F ou G à Castellar : prévoyez une marge pour les travaux et un levier de négociation sur le prix.

En comparaison, la part de logements F ou G est proche de la médiane départementale (12,6 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acquéreur, la part de logements énergivores est modérée dans la commune, ce qui ne dispense pas de consulter le DPE du bien avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Castellar est de 12,2 €/m² charges comprises, soit environ 570 € par mois pour 47 m², 10 % en dessous de la médiane départementale (13,6 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Castellar est de 19,1 €/m² charges comprises, soit environ 1 950 € par mois pour 102 m², proche de la médiane départementale (18,7 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Pour maisons, le loyer annuel représente 3,8 % du prix médian : un rendement brut compris entre 3,5 et 5 %.

Pour 102 m², la mensualité de crédit (3 244 €) est supérieure de 66 % au loyer estimé (1 950 €) : le budget mensuel est nettement plus chargé en achetant qu’en louant.

Le niveau de vie médian de Castellar (25 640 € par an et par unité de consommation) dépasse de 10 % la médiane du département (23 380 €) : un écart modéré.

Soit 2 140 € par mois et par unité de consommation, 1,45 fois le SMIC net : un niveau de vie médian intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (9 270 € par mois avec 20 % d’apport) représente 289 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 210 € par mois, ordre de grandeur) : le marché est surtout accessible à des acheteurs extérieurs ou plus aisés que les habitants.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La commune est fréquemment touchée : 18 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2022 (médiane des communes concernées du département : 13).

Le dernier événement reconnu date de 2022 (il y a 4 ans).

Les 11 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école primaire à Castellar.

Rapporté à la population (0,9 école pour 1 000 habitants), le premier degré est très dense au regard du département (0,5 pour 1 000).

Aucun collège ni lycée n’est implanté dans la commune : les collégiens et les lycéens rejoignent un établissement voisin, ce qui ajoute un temps de trajet quotidien à examiner.

Le collège le plus proche est à Menton (3,0 km) et le lycée le plus proche est à Menton (3,0 km), à vol d’oiseau.

1 établissement sur 1 déclarent une restauration scolaire.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé à Castellar au fichier FINESS : la pharmacie la plus proche se trouve à Menton (3,0 km à vol d’oiseau).

Côté acquéreur, la présence d’écoles, d’un point postal et de services de santé à proximité influence la demande locale, donc la revente : contrôlez les distances, les horaires et la carte scolaire avant de signer.