Immobilier et crédit à Castelnau-d’Estrétefonds : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Castelnau-d’Estrétefonds est de 2 449 €/m² pour les appartements (26 ventes) et de 2 683 €/m² pour les maisons (53 ventes).

Sur 12 mois, les appartements se vendent 2 449 €/m², contre 2 490 €/m² en médiane 2018-2025 : un niveau stable (écart de 2 %).

Les maisons se vendent 2 683 €/m² sur les 12 derniers mois, 3 % sous la médiane 2018-2025 (2 778 €/m²) : un léger recul, d’environ 9 000 € pour 95 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Haute-Garonne : pour les appartements, ce prix est proche de la médiane départementale (2 501 €/m²) ; pour les maisons, il est 12 % au-dessus de la médiane départementale (2 393 €/m²).

Le prix au m² dépasse de 12 % la médiane départementale : pour 95 m², il faut compter environ 28 000 € de plus qu’au prix médian du département.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Accessibilité immobilière : 44,2/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 6,6 km), le prix médian des maisons est de 2 561 €/m² (1 948 € à 3 047 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Castelnau-d’Estrétefonds (2 778 €/m²) est supérieur de 8 %.

Autour de Castelnau-d’Estrétefonds, les 7 communes les plus proches (jusqu’à 6,6 km) affichent un prix médian des appartements de 2 388 €/m² (2 113 € à 3 083 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Castelnau-d’Estrétefonds (2 490 €/m²) est proche, avec un écart de 4 %.

Pour un acheteur, le niveau de prix se situe dans la moyenne des communes comparables : la comparaison avec des annonces précises reste indispensable.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 22 185 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le prix du bien de référence représente 14,4 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (51 000 € de plus) réduit la mensualité d’environ 302 € et les intérêts totaux d’environ 21 442 €.

Pour 226 200 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 95 100 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 108 700 € au-delà du capital, soit 334 900 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 165 € mais ajoute environ 30 918 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (197 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (4 260 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 302 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 3 820 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 2,6 SMIC net, soit plus que deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) : des revenus intermédiaires ou un apport renforcé sont nécessaires.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 60 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 58 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 18,8 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 4 524 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 51 000 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 13 571 € dans le premier cas et d’environ 7 648 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 226 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 113 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Castelnau-d’Estrétefonds est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Au prix médian constaté à Castelnau-d’Estrétefonds, une maison de 95 m² coûte environ 255 000 €. Les plafonds de la zone B1 augmentent avec la taille du foyer : 243 000 € de coût d’opération et 62 100 € de revenus pour 3 personnes, puis 324 000 € et 82 800 € pour 5 personnes et plus. Le coût de l’opération est de 255 000 €, soit 12 000 € au-dessus du plafond pour 3 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 243 000 €, soit 95 % du coût. Un foyer de 5 personnes et plus n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 24 300 € à 72 900 € pour 3 personnes et de 25 500 € à 76 500 € pour 5 personnes et plus. Au maximum, cela couvre 29 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 45 840 € par an avec 20 % d’apport) représente 74 % du plafond de ressources pour 3 personnes (62 100 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (226 185 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 24 300 € à 72 900 € et sa mensualité passerait de 1 339 € à 907 € à 1 195 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Castelnau-d’Estrétefonds ressort à 1,8 an en 2025 ; elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 2,7 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

Épargne brute rapportée aux recettes de fonctionnement : 15,3 % en 2025 (médiane du département : 14,5 %). Entre 15 et 22 %, il laisse une part importante des recettes disponible pour investir et rembourser la dette.

Avec 359 € de dette par habitant en 2025, la commune suit la médiane départementale (348 €).

La dette par habitant (359 € en 2025) a diminué de 54 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 12,0 points depuis 2020.

Côté acheteur, des indicateurs financiers plus favorables que ceux de la plupart des communes comparables rendent en principe moins probable une hausse brutale des impôts locaux ou une réduction des services, sans que cela soit exclu.

Le taux de taxe foncière bâtie de Castelnau-d’Estrétefonds atteint 46,60 % en 2025, soit 16 % au-dessus de la médiane départementale (40,23 %).

Ce taux est resté stable depuis 2020 (variation inférieure à 1 point).

La note de pression fiscale ressort à 39,5/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Castelnau-d’Estrétefonds est de 2 364 € en 2025, soit 160 % au-dessus de la médiane départementale (909 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 12,50 % à Castelnau-d’Estrétefonds en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune atteint 197 € par mois, soit 15 % de la mensualité de référence : un poste lourd du budget de propriétaire.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 6,6 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 38,54 % à 70,92 % (médiane 50,77 %) : celui de Castelnau-d’Estrétefonds (46,60 %) est inférieur de 4,2 points à cette médiane locale.

Attention : le taux ne donne pas le montant payé. La taxe dépend aussi de la valeur locative cadastrale du bien, des abattements et exonérations. Demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière.

Côté acheteur, la taxe foncière revient chaque année : elle s’ajoute à la mensualité du crédit dans le budget de propriétaire.

Sur les 907 diagnostics de performance énergétique (DPE) recensés à Castelnau-d’Estrétefonds (2026), 3,1 % sont classés F ou G (passoires thermiques) et 7,1 % sont classés E, F ou G.

Les passoires thermiques sont rares à Castelnau-d’Estrétefonds : le risque de gros travaux de rénovation est a priori limité pour la plupart des biens.

En comparaison, la part de logements F ou G est 47 % en dessous de la médiane départementale (5,9 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acquéreur, la part de logements énergivores est modérée dans la commune, ce qui ne dispense pas de consulter le DPE du bien avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Castelnau-d’Estrétefonds est de 11,4 €/m² charges comprises, soit environ 630 € par mois pour 55 m², 15 % au-dessus de la médiane départementale (10,0 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Castelnau-d’Estrétefonds est de 11,7 €/m² charges comprises, soit environ 1 120 € par mois pour 95 m², 26 % au-dessus de la médiane départementale (9,3 €/m²).

Le rendement locatif brut indicatif atteint 5,3 % pour maisons : un niveau compris entre 5 et 7 %, où le loyer couvre une part notable du coût d’acquisition.

Pour le bien de référence (95 m²), la mensualité de crédit (1 339 €) dépasse de 20 % le loyer estimé (1 120 €) : acheter coûte un peu plus cher chaque mois que louer, avant assurance, taxe foncière et charges.

À 24 980 € par an et par unité de consommation, le niveau de vie médian de Castelnau-d’Estrétefonds se situe au niveau de celui du département (23 970 €).

Cela représente 2 080 € par mois et par unité de consommation, soit 1,41 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (3 820 € par mois avec 20 % d’apport) représente 122 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 120 € par mois, ordre de grandeur) : l’achat est plus difficile pour un couple médian de la commune.

Le taux de pauvreté est de 7,0 % (médiane du département : 10,0 %), sous le seuil de 10 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 2,7 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 2,7 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart intermédiaire.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 35 points de charge à Castelnau-d’Estrétefonds, répartis dans 5 stations, dont 29 en charge rapide (50 kW et plus).

Rapporté à la population (5,0 points pour 1 000 habitants), l’équipement est plus de deux fois supérieur à celui du département (1,5 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

27 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2025 : un nombre supérieur à 25 (médiane des communes concernées du département : 10).

Le dernier événement reconnu date de 2025 (il y a 1 an).

Les 8 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

Les 12 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école maternelle, 2 écoles primaires, 1 école élémentaire et 1 collège à Castelnau-d’Estrétefonds, dont 1 établissement privé.

Avec 0,6 école pour 1 000 habitants, le premier degré est aussi dense que dans le département (0,6 pour 1 000).

La commune compte 1 collège mais aucun lycée : les lycéens rejoignent un établissement d’une commune voisine.

Le lycée le plus proche est à Ondes (3,9 km), à vol d’oiseau.

3 établissements sur 5 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 pharmacie et 1 centre ou maison de santé à Castelnau-d’Estrétefonds.

Rapporté à la population (1,4 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est inférieure à celle du département (2,7 pour 10 000).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : l’hôpital ou la clinique le plus proche se trouve à Fronton (6,6 km à vol d’oiseau).

Pour un acquéreur, la proximité des écoles, de la poste et des soins pèse sur la demande locale et donc sur la revente : vérifiez les distances réelles, les horaires et la carte scolaire avant de signer.