Immobilier et crédit à Cayenne : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Cayenne est de 2 750 €/m² pour les appartements (219 ventes) et de 2 700 €/m² pour les maisons (65 ventes).

Le prix des appartements recule nettement : 2 750 €/m² sur les 12 derniers mois contre 3 137 €/m² en médiane 2018-2025, soit 12 % de moins (environ 21 000 € pour 55 m²).

Les maisons se vendent 2 700 €/m² sur les 12 derniers mois, 4 % sous la médiane 2018-2025 (2 801 €/m²) : un léger recul, d’environ 9 000 € pour 90 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Guyane : pour les appartements, ce prix est 24 % au-dessus de la médiane départementale (2 216 €/m²) ; pour les maisons, il est 10 % au-dessus de la médiane départementale (2 444 €/m²).

Le prix au m² dépasse de 10 % la médiane départementale : pour 90 m², il faut compter environ 23 000 € de plus qu’au prix médian du département.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 4 communes les plus proches (jusqu’à 24 km), le prix médian des maisons est de 2 792 €/m² (2 166 € à 10 989 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Cayenne (2 801 €/m²) est proche, avec un écart de 0 %.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 13 137 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le prix du bien de référence correspond à 8,5 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu modéré.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (30 200 € de plus) réduit la mensualité d’environ 179 € et les intérêts totaux d’environ 12 697 €.

Pour 133 900 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 56 300 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 64 300 € au-delà du capital, soit 198 300 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 98 € mais ajoute environ 18 308 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (272 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (2 520 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 179 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 2 260 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 1,5 SMIC net : c’est à la portée d’un couple dont chacun est payé au SMIC (environ 2 956 € nets à deux), pas d’une personne seule.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 35 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 34 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 11,2 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 2 679 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 30 200 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 8 036 € dans le premier cas et d’environ 4 529 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 134 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Cayenne est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Les plafonds de la zone B1 augmentent avec la taille du foyer : 243 000 € de coût d’opération et 62 100 € de revenus pour 3 personnes, puis 324 000 € et 82 800 € pour 5 personnes et plus. Le coût de l’opération est de 151 000 €, sous le plafond : le PTZ est calculé sur le coût entier.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 30 200 € à 75 500 €. Au maximum, cela couvre 50 % du coût, ce qui réduit fortement la somme à emprunter à la banque. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 27 120 € par an avec 20 % d’apport) représente 44 % du plafond de ressources pour 3 personnes (62 100 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (133 937 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 30 200 € à 75 500 € et sa mensualité passerait de 793 € à 346 € à 614 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Cayenne ressort à 2,4 ans en 2025 ; elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 1,2 an). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, l’épargne brute de Cayenne représente 8,2 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 8,0 %). Compris entre 8 et 15 %, il laisse une marge d’autofinancement pour les investissements et le remboursement de la dette.

Avec 346 € de dette par habitant en 2025, la commune est à plus de deux fois la médiane départementale (145 €).

La dette par habitant (346 € en 2025) a diminué de 38 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 4,1 points depuis 2020.

Pour un acheteur, les indicateurs financiers se situent dans la moyenne des communes comparables : il reste utile de consulter le budget et les projets d’investissement de la commune.

Le taux de taxe foncière bâtie de Cayenne atteint 70,95 % en 2025, soit 16 % au-dessus de la médiane départementale (60,92 %).

Depuis 2020, le taux varie de moins de 1 point : il est resté stable.

Pression fiscale : 28,6/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Cayenne est de 3 262 € en 2025, soit 209 % au-dessus de la médiane départementale (1 055 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 14,56 % à Cayenne en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune atteint 272 € par mois, soit 34 % de la mensualité de référence : un poste lourd du budget de propriétaire.

Dans les 4 communes les plus proches (jusqu’à 24 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 56,59 % à 70,97 % (médiane 64,22 %) : celui de Cayenne (70,95 %) est supérieur de 6,7 points à cette médiane locale.

Attention : le taux ne donne pas le montant payé. La taxe dépend aussi de la valeur locative cadastrale du bien, des abattements et exonérations. Demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière.

Côté acheteur, la taxe foncière revient chaque année : elle s’ajoute à la mensualité du crédit dans le budget de propriétaire.

Parmi les 34 DPE recensés à Cayenne (2026), 2,9 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 8,8 % des classes E, F ou G.

Les passoires thermiques sont rares à Cayenne : le risque de gros travaux de rénovation est a priori limité pour la plupart des biens.

La part de logements F ou G est 60 % en dessous de la médiane départementale (7,3 %).

Rappel réglementaire : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2028 dans les départements d’outre-mer, celle des logements F le sera au 1er janvier 2031.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, la part de logements énergivores est modérée, mais le DPE du bien précis doit toujours être vérifié avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Cayenne est de 16,6 €/m² charges comprises, soit environ 910 € par mois pour 55 m², 19 % au-dessus de la médiane départementale (14,0 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Cayenne est de 16,4 €/m² charges comprises, soit environ 1 470 € par mois pour 90 m², 23 % au-dessus de la médiane départementale (13,3 €/m²).

Le rendement locatif brut indicatif ressort à 7,2 % pour appartements, entre 7 et 9 % : les prix d’achat sont bas par rapport aux loyers, ce qui s’accompagne souvent d’une demande locative et d’une revente à vérifier.

Pour le bien de référence (55 m²), la mensualité de crédit (793 €) reste légèrement sous le loyer estimé (910 €) : la différence disparaît une fois ajoutés assurance, taxe foncière et charges.

7 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris pour la commune depuis 1982 entre 1991 et 2024, un nombre modéré (médiane des communes concernées du département : 2).

Le dernier événement reconnu date de 2024 (il y a 2 ans).

Les 7 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 14 écoles maternelles, 8 écoles primaires, 14 écoles élémentaires, 9 collèges et 8 lycées à Cayenne, dont 8 établissements privés.

Avec 0,6 école pour 1 000 habitants, le premier degré est un peu moins dense que dans le département (0,7 pour 1 000).

L’enseignement secondaire est assuré sur place, avec 9 collèges et 8 lycées.

43 établissements sur 53 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 3 hôpitaux ou cliniques, 16 pharmacies et 6 centres ou maisons de santé à Cayenne.

Rapporté à la population (2,5 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est supérieure à celle du département (1,8 pour 10 000).

Pour un acquéreur, la proximité des écoles, de la poste et des soins pèse sur la demande locale et donc sur la revente : vérifiez les distances réelles, les horaires et la carte scolaire avant de signer.