Immobilier et crédit à Cepoy : prix, finances locales et score Vos-Credits

Le prix médian observé à Cepoy est de 1 263 €/m² pour les appartements (2 ventes, 2018-2025) et de 1 552 €/m² pour les maisons (25 ventes, 12 derniers mois).

Le prix des maisons recule nettement : 1 552 €/m² sur les 12 derniers mois contre 1 827 €/m² en médiane 2018-2025, soit 15 % de moins (environ 24 000 € pour 88 m²).

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Loiret : pour les appartements, ce prix est 40 % en dessous de la médiane départementale (2 119 €/m²) ; pour les maisons, il est proche de la médiane départementale (1 526 €/m²).

Le prix des maisons se situe au niveau de la médiane départementale (écart de 2 %) : sur 88 m², la différence représente environ 2 000 €.

Pour les appartements, moins de 3 ventes simples sont enregistrées sur les 12 derniers mois : le prix affiché reste la médiane 2018-2025.

Le nombre de ventes est faible (moins de 5 pour au moins une typologie) : ces prix sont à lire comme un ordre de grandeur, pas comme une référence précise.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 65,8/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces médianes couvrent toute la période 2018-2025 : elles situent la commune mais peuvent différer des prix actuels et ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Cepoy, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 6,8 km) affichent un prix médian des maisons de 1 599 €/m² (1 143 € à 1 852 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Cepoy (1 827 €/m²) est supérieur de 14 %.

Dans les 3 communes les plus proches (jusqu’à 5,8 km), le prix médian des appartements est de 1 515 €/m² (1 298 € à 1 553 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Cepoy (1 263 €/m²) est inférieur de 17 %.

Pour un acquéreur, un ticket d’entrée plutôt bas pour le département allège l’effort sur l’apport et la mensualité ; le dynamisme local (emploi, transports) n’est pas mesuré par ce score.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 11 919 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence équivaut à 7,7 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu modéré.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (27 400 € de plus) réduit la mensualité d’environ 162 € et les intérêts totaux d’environ 11 520 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 51 100 €, soit 42 % du capital emprunté (121 500 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 58 400 € au-delà du capital, soit 179 900 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 88 € mais ajoute environ 16 611 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (87 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (2 290 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 162 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 2 050 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 1,4 SMIC net : deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) l’atteignent, un seul ne suffit pas.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 32 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 31 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 10,1 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 2 430 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 27 400 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 7 291 € dans le premier cas et d’environ 4 109 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 122 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Cepoy est classée en zone B2 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Au prix médian constaté à Cepoy, une maison de 88 m² coûte environ 137 000 €. En zone B2, le coût de l’opération pris en compte est plafonné à 165 000 € pour 2 personnes et à 231 000 € pour 4 personnes, avec des revenus à ne pas dépasser de 47 250 € et de 66 150 € par an. Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 183 000 € (dont 46 000 € de travaux), soit 17 700 € au-dessus du plafond pour 2 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 165 000 €, soit 90 % du coût. Un foyer de 4 personnes n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 33 000 € à 82 500 € pour 2 personnes et de 36 500 € à 91 300 € pour 4 personnes. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 13 700 € à 41 100 €. Au maximum, cela couvre 45 % du coût, ce qui réduit fortement la somme à emprunter à la banque. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 24 600 € par an avec 20 % d’apport) représente 52 % du plafond de ressources pour 2 personnes (47 250 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (121 519 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 33 000 € à 82 500 € et sa mensualité passerait de 719 € à 231 € à 524 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Cepoy est de 4,3 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe entre 3 et 5 ans (médiane du département : 2,2 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute de Cepoy ressort à 13,0 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 15,5 %). Il se situe entre 8 et 15 % : la commune dégage une marge pour investir tout en remboursant sa dette.

La dette par habitant est de 481 € en 2025, supérieure à la médiane du département (301 €).

La dette par habitant (481 € en 2025) a diminué de 30 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 4,9 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la situation financière est dans la moyenne des communes comparables : le budget et les projets d’investissement de la commune restent à consulter.

La taxe foncière sur les propriétés bâties de Cepoy est calculée avec un taux de 45,77 % en 2025, soit 20 % au-dessus de la médiane départementale (38,26 %).

Le taux n’a pas sensiblement évolué depuis 2020 (variation inférieure à 1 point).

Note de pression fiscale : 25,2/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Cepoy est de 1 043 € en 2025, soit 30 % au-dessus de la médiane départementale (805 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 13,60 % à Cepoy en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (87 € par mois) représente 12 % de la mensualité de référence : elle réduit sensiblement le reste à vivre.

Autour de Cepoy, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 6,8 km) se situe entre 32,04 % et 54,42 % (médiane 46,33 %), contre 45,77 % dans la commune, soit 0,6 point de moins que la médiane locale.

Attention : un taux n’est pas un montant. La valeur locative cadastrale du bien, les abattements et les exonérations font varier la taxe ; l’avis de taxe foncière du vendeur reste la référence.

Pour un acheteur, la taxe foncière est une charge récurrente à intégrer dans le budget de propriétaire, en plus de la mensualité du crédit.

Les 321 diagnostics de performance énergétique recensés à Cepoy (2026) se répartissent ainsi : 19,9 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 43,6 % en classe E, F ou G.

Près d’un logement sur 5 est classé F ou G à Cepoy : prévoyez une marge pour les travaux et un levier de négociation sur le prix.

Cette part de logements F ou G est proche de la médiane départementale (19,1 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Côté acheteur, la part de logements énergivores reste modérée ; le DPE du bien visé est toutefois à vérifier avant toute offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Cepoy est de 9,9 €/m² charges comprises, soit environ 530 € par mois pour 53 m², 6 % en dessous de la médiane départementale (10,6 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Cepoy est de 9,1 €/m² charges comprises, soit environ 800 € par mois pour 88 m², proche de la médiane départementale (9,1 €/m²).

Avec 7,0 % de rendement brut indicatif pour maisons, le loyer couvre une part importante du prix d’achat ; la vacance locative et la revente restent à vérifier.

Pour 88 m², la mensualité de crédit (719 €) est à peine inférieure au loyer estimé (800 €) : une fois ajoutés assurance, taxe foncière et charges, l’écart disparaît.

Le niveau de vie médian de Cepoy (22 840 € par an et par unité de consommation) est proche de la médiane du département (23 930 €).

Soit 1 900 € par mois et par unité de consommation, 1,29 fois le SMIC net : le niveau de vie médian reste proche du SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (2 050 € par mois avec 20 % d’apport) représente 72 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 860 € par mois, ordre de grandeur) : un couple médian de la commune peut y prétendre.

Le taux de pauvreté est de 10,0 % (médiane du département : 12,0 %) : il se situe entre 10 et 15 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 2,7 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 2,7 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart intermédiaire.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La commune compte 6 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1983 et 2018, un nombre modéré (médiane des communes concernées du département : 6).

Le dernier événement reconnu date de 2018 (il y a 8 ans).

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école primaire à Cepoy.

Rapporté à la population (0,4 école pour 1 000 habitants), le premier degré se situe un peu sous la moyenne départementale (0,7 pour 1 000).

Aucun collège ni lycée n’est implanté dans la commune : les collégiens et les lycéens rejoignent un établissement voisin, ce qui ajoute un temps de trajet quotidien à examiner.

Le collège le plus proche est à Châlette-sur-Loing (3,4 km) et le lycée le plus proche est à Châlette-sur-Loing (3,4 km), à vol d’oiseau.

1 établissement sur 1 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 pharmacie à Cepoy.

Avec 4,2 pharmacie pour 10 000 habitants contre 2,4 dans le département, l’offre officinale est plus dense.

Le centre ou la maison de santé le plus proche se trouve à Châlette-sur-Loing (3,4 km à vol d’oiseau).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : l’hôpital ou la clinique le plus proche se trouve à Montargis (5,8 km à vol d’oiseau).

Pour un futur propriétaire, les écoles, la poste et l’offre de soins proches soutiennent la demande locale et la revente : mesurez les distances réelles et vérifiez horaires et carte scolaire avant de signer.