Immobilier et crédit à Cheval-Blanc : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Cheval-Blanc est de 2 565 €/m² pour les appartements (5 ventes) et de 3 450 €/m² pour les maisons (24 ventes).

Le prix des appartements recule nettement : 2 565 €/m² sur les 12 derniers mois contre 3 675 €/m² en médiane 2018-2025, soit 30 % de moins (environ 91 000 € pour 82 m²).

Les maisons se vendent 3 450 €/m² sur les 12 derniers mois, 4 % au-dessus de la médiane 2018-2025 (3 325 €/m²) : une hausse modérée, d’environ 12 000 € de plus pour 94 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Vaucluse : pour les appartements, ce prix est 5 % au-dessus de la médiane départementale (2 441 €/m²) ; pour les maisons, il est 15 % au-dessus de la médiane départementale (3 000 €/m²).

Le prix au m² dépasse de 15 % la médiane départementale : pour 94 m², il faut compter environ 42 000 € de plus qu’au prix médian du département.

Le nombre de ventes (entre 5 et 9 pour au moins une typologie) donne une indication correcte, à confirmer par des annonces et ventes récentes.

Accessibilité immobilière : 36,8/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 9,1 km), le prix médian des maisons est de 3 605 €/m² (2 802 € à 5 655 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Cheval-Blanc (3 325 €/m²) est proche, avec un écart de 8 %.

Autour de Cheval-Blanc, les 8 communes les plus proches (jusqu’à 9,1 km) affichent un prix médian des appartements de 3 261 €/m² (2 016 € à 3 947 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Cheval-Blanc (3 675 €/m²) est supérieur de 13 %.

Pour un acheteur, le niveau de prix se situe dans la moyenne des communes comparables : la comparaison avec des annonces précises reste indispensable.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 28 188 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Il faudrait 18,3 années de SMIC net pour atteindre le prix du bien de référence (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu très élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (64 800 € de plus) réduit la mensualité d’environ 384 € et les intérêts totaux d’environ 27 244 €.

Pour 287 400 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 120 800 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 138 100 € au-delà du capital, soit 425 500 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 209 € mais ajoute environ 39 284 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (99 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (5 410 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 384 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 4 860 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Le revenu requis atteint 3,3 SMIC net : bien au-delà de deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux), il suppose des revenus supérieurs à ce montant.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 76 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 74 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 23,9 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 5 748 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 64 800 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 17 243 € dans le premier cas et d’environ 9 718 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 287 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 144 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Cheval-Blanc est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Le bien de référence est une maison de 94 m² à environ 324 000 € (prix médian constaté). Les plafonds de la zone B1 augmentent avec la taille du foyer : 243 000 € de coût d’opération et 62 100 € de revenus pour 3 personnes, puis 324 000 € et 82 800 € pour 5 personnes et plus. Le coût de l’opération est de 324 000 €, soit 81 000 € au-dessus du plafond pour 3 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 243 000 €, soit 75 % du coût. Un foyer de 5 personnes et plus n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 24 300 € à 72 900 € pour 3 personnes et de 32 400 € à 97 200 € pour 5 personnes et plus. Au maximum, cela couvre 23 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 58 320 € par an avec 20 % d’apport) représente 94 % du plafond de ressources pour 3 personnes (62 100 €) : la marge est faible et le revenu fiscal de référence fait foi.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (287 388 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 24 300 € à 72 900 € et sa mensualité passerait de 1 701 € à 1 269 € à 1 557 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Cheval-Blanc ressort à 2,0 ans en 2025 ; elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 3,2 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

Épargne brute rapportée aux recettes de fonctionnement : 23,3 % en 2025 (médiane du département : 15,2 %). Supérieur à 22 %, il permet de financer une grande partie des investissements sans recourir massivement à l’emprunt.

Avec 418 € de dette par habitant en 2025, la commune se situe sous la médiane départementale (556 €).

La dette par habitant (418 € en 2025) a augmenté de 644 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 4,2 points depuis 2020.

Côté acheteur, des indicateurs financiers plus favorables que ceux de la plupart des communes comparables rendent en principe moins probable une hausse brutale des impôts locaux ou une réduction des services, sans que cela soit exclu.

Le taux de taxe foncière bâtie de Cheval-Blanc atteint 29,93 % en 2025, soit 8 % en dessous de la médiane départementale (32,37 %).

Ce taux a baissé de 1,7 points depuis 2020.

La note de pression fiscale ressort à 74,0/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Cheval-Blanc est de 1 183 € en 2025, soit 7 % au-dessus de la médiane départementale (1 109 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 10,00 % à Cheval-Blanc en 2025.

Le taux total est estimé à 29,84 % pour 2026 (estimation, à confirmer par les décisions de la collectivité).

La taxe foncière moyenne équivaut à 99 € par mois à à Cheval-Blanc, soit 6 % de la mensualité de référence : à ajouter au budget de propriétaire.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 9,1 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 27,21 % à 37,54 % (médiane 33,39 %) : celui de Cheval-Blanc (29,93 %) est inférieur de 3,5 points à cette médiane locale.

Attention : le taux ne donne pas le montant payé. La taxe dépend aussi de la valeur locative cadastrale du bien, des abattements et exonérations. Demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière.

Côté acheteur, la taxe foncière revient chaque année : elle s’ajoute à la mensualité du crédit dans le budget de propriétaire.

Sur les 446 diagnostics de performance énergétique (DPE) recensés à Cheval-Blanc (2026), 9,4 % sont classés F ou G (passoires thermiques) et 23,3 % sont classés E, F ou G.

Une minorité de logements sont classés F ou G à Cheval-Blanc : le DPE du bien visé reste à vérifier avant l’offre.

En comparaison, la part de logements F ou G est 31 % en dessous de la médiane départementale (13,7 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acquéreur, la part de logements énergivores est modérée dans la commune, ce qui ne dispense pas de consulter le DPE du bien avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Cheval-Blanc est de 12,7 €/m² charges comprises, soit environ 1 040 € par mois pour 82 m², 10 % au-dessus de la médiane départementale (11,5 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Cheval-Blanc est de 11,3 €/m² charges comprises, soit environ 1 070 € par mois pour 94 m², proche de la médiane départementale (10,8 €/m²).

Le rendement locatif brut indicatif est de 3,9 % pour maisons : un niveau compris entre 3,5 et 5 %, courant dans les marchés où les prix d’achat sont élevés par rapport aux loyers.

Pour le bien de référence (94 m²), la mensualité de crédit (1 701 €) dépasse de 60 % le loyer estimé (1 070 €) : l’achat pèse nettement plus sur le budget mensuel que la location.

Le niveau de vie médian de Cheval-Blanc est de 24 850 € par an et par unité de consommation, soit 8 % de plus que la médiane départementale (23 050 €).

Cela représente 2 070 € par mois et par unité de consommation, soit 1,40 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (4 860 € par mois avec 20 % d’apport) représente 156 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 110 € par mois, ordre de grandeur) : le bien dépasse les moyens d’un couple médian de la commune sans apport renforcé.

Le taux de pauvreté est de 8,0 % (médiane du département : 14,0 %), sous le seuil de 10 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 2,8 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 2,8 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart intermédiaire.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 8 points de charge à Cheval-Blanc, répartis dans 4 stations, sans point de charge rapide (50 kW et plus).

Rapporté à la population (1,8 points pour 1 000 habitants), l’équipement est supérieur à celui du département (1,4 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

12 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2023 : la commune est régulièrement concernée (médiane des communes concernées du département : 11).

Le dernier événement reconnu date de 2023 (il y a 3 ans).

Les 8 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 2 écoles primaires à Cheval-Blanc.

Avec 0,5 école pour 1 000 habitants, le premier degré est un peu moins dense que dans le département (0,7 pour 1 000).

La scolarité secondaire se fait hors de la commune, faute de collège et de lycée sur place : transports scolaires et distances comptent pour une famille qui s’installe.

Le collège le plus proche est à Orgon (7,3 km), à vol d’oiseau.

2 établissements sur 2 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 pharmacie à Cheval-Blanc.

Rapporté à la population (2,3 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est inférieure à celle du département (3,3 pour 10 000).

Le centre ou la maison de santé le plus proche se trouve à Sénas (6,5 km à vol d’oiseau).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : l’hôpital ou la clinique le plus proche se trouve à Sénas (6,5 km à vol d’oiseau).

Pour un acquéreur, la proximité des écoles, de la poste et des soins pèse sur la demande locale et donc sur la revente : vérifiez les distances réelles, les horaires et la carte scolaire avant de signer.