Immobilier et crédit à Croissy-Beaubourg : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Croissy-Beaubourg est de 4 468 €/m² pour les appartements (3 ventes) et de 3 960 €/m² pour les maisons (11 ventes).

Sur 12 mois, les appartements se vendent 4 468 €/m², contre 4 405 €/m² en médiane 2018-2025 : un niveau stable (écart de 1 %).

Les maisons se vendent 3 960 €/m² sur les 12 derniers mois, 7 % sous la médiane 2018-2025 (4 263 €/m²) : un léger recul, d’environ 29 000 € pour 95 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Seine-et-Marne : pour les appartements, ce prix est 38 % au-dessus de la médiane départementale (3 248 €/m²) ; pour les maisons, il est 56 % au-dessus de la médiane départementale (2 539 €/m²).

Avec 56 % de plus que la médiane départementale, la commune se place parmi les marchés chers du département : environ 135 000 € d’écart pour 95 m².

Le nombre de ventes est faible (moins de 5 pour au moins une typologie) : ces prix sont à lire comme un ordre de grandeur, pas comme une référence précise.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 12,1/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,3 km), le prix médian des maisons est de 3 616 €/m² (3 333 € à 4 368 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Croissy-Beaubourg (4 263 €/m²) est supérieur de 18 %.

Autour de Croissy-Beaubourg, les 9 communes les plus proches (jusqu’à 4,3 km) affichent un prix médian des appartements de 3 945 €/m² (3 180 € à 4 622 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Croissy-Beaubourg (4 405 €/m²) est supérieur de 12 %.

Pour un acquéreur, un ticket d’entrée élevé pour le département rend l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement déterminants.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 32 712 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Il faudrait 21,2 années de SMIC net pour atteindre le prix du bien de référence (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu très élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (75 200 € de plus) réduit la mensualité d’environ 445 € et les intérêts totaux d’environ 31 617 €.

Pour 333 500 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 140 200 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 160 200 € au-delà du capital, soit 493 700 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 243 € mais ajoute environ 45 589 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (744 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (6 280 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 445 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 5 640 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Le revenu requis atteint 3,8 SMIC net : bien au-delà de deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux), il suppose des revenus supérieurs à ce montant.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 88 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 86 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 27,8 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 6 670 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 75 200 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 20 011 € dans le premier cas et d’environ 11 278 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 334 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 167 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Croissy-Beaubourg est classée en zone A du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Prenons une maison de 95 m² au prix médian de 376 000 €. Les plafonds de la zone A augmentent avec la taille du foyer : 270 000 € de coût d’opération et 88 200 € de revenus pour 3 personnes, puis 360 000 € et 117 600 € pour 5 personnes et plus. Le coût de l’opération est de 376 000 €, soit 106 000 € au-dessus du plafond pour 3 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 270 000 €, soit 72 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 27 000 € à 81 000 € pour 3 personnes et de 36 000 € à 108 000 € pour 5 personnes et plus. Au maximum, cela couvre 22 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 67 680 € par an avec 20 % d’apport) représente 77 % du plafond de ressources pour 3 personnes (88 200 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (333 512 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 27 000 € à 81 000 € et sa mensualité passerait de 1 974 € à 1 494 € à 1 814 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Croissy-Beaubourg ressort à 96,4 ans en 2025 ; elle se situe au-delà du repère de 12 ans, souvent retenu comme seuil d’alerte (médiane du département : 3,1 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, le taux d’épargne brute de la commune s’établit à 1,4 % (médiane du département : 12,7 %). Il se situe sous le repère de 8 % souvent retenu : une part limitée des recettes reste disponible pour investir ou rembourser la dette.

Avec 5 156 € de dette par habitant en 2025, la commune est à plus de deux fois la médiane départementale (452 €).

La dette par habitant (5 156 € en 2025) a augmenté de 354 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 22,4 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la situation financière appelle de la vigilance : renseignez-vous sur les projets d’investissement et sur la trajectoire de la fiscalité locale avant de vous engager.

Le taux de taxe foncière bâtie de Croissy-Beaubourg atteint 49,36 % en 2025, soit 19 % au-dessus de la médiane départementale (41,40 %).

Le taux n’a pas sensiblement évolué depuis 2020 (variation inférieure à 1 point).

Note de pression fiscale : 14,1/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Croissy-Beaubourg est de 8 923 € en 2025, soit 727 % au-dessus de la médiane départementale (1 079 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 1,26 % à Croissy-Beaubourg en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune atteint 744 € par mois, soit 38 % de la mensualité de référence : un poste lourd du budget de propriétaire.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,3 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 34,15 % à 67,90 % (médiane 49,41 %) : celui de Croissy-Beaubourg (49,36 %) est proche, avec un écart de 0,0 point.

Attention : le taux ne donne pas le montant payé. La taxe dépend aussi de la valeur locative cadastrale du bien, des abattements et exonérations. Demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière.

Côté acheteur, la taxe foncière revient chaque année : elle s’ajoute à la mensualité du crédit dans le budget de propriétaire.

Les 226 diagnostics de performance énergétique recensés à Croissy-Beaubourg (2026) se répartissent ainsi : 9,7 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 46,5 % en classe E, F ou G.

Une minorité de logements sont classés F ou G à Croissy-Beaubourg : le DPE du bien visé reste à vérifier avant l’offre.

Cette part de logements F ou G est 40 % en dessous de la médiane départementale (16,2 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Côté acheteur, la part de logements énergivores reste modérée ; le DPE du bien visé est toutefois à vérifier avant toute offre d’achat.

Les effectifs de professionnels de santé recensés dans la commune représentent 5,0 médecins généralistes pour 10 000 habitants.

Aucun professionnel recensé dans la commune pour : pédiatre, ophtalmologue, gynécologue, sage-femme, orthophoniste, orthoptiste. Ils peuvent exister dans les communes voisines.

Note d’offre de soins : 69,1/100, supérieure à la plupart des communes comparables du département.

Il s’agit de professionnels recensés dans la commune : ce n’est pas une mesure de l’accès réel aux soins (délais de rendez-vous, patientèle, communes voisines).

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Croissy-Beaubourg est de 19,0 €/m² charges comprises, soit environ 1 120 € par mois pour 59 m², 34 % au-dessus de la médiane départementale (14,2 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Croissy-Beaubourg est de 15,3 €/m² charges comprises, soit environ 1 450 € par mois pour 95 m², 29 % au-dessus de la médiane départementale (11,9 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif est de 4,6 % pour maisons : un niveau compris entre 3,5 et 5 %, courant dans les marchés où les prix d’achat sont élevés par rapport aux loyers.

Pour le bien de référence (95 m²), la mensualité de crédit (1 974 €) dépasse de 36 % le loyer estimé (1 450 €) : l’achat pèse nettement plus sur le budget mensuel que la location.

Avec 30 400 € par an et par unité de consommation, le niveau de vie médian de Croissy-Beaubourg est supérieur de 17 % à celui du département (26 040 €).

Cela représente 2 530 € par mois et par unité de consommation, soit 1,71 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau de vie médian supérieur à 2,2 fois le SMIC net.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (5 640 € par mois avec 20 % d’apport) représente 148 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 800 € par mois, ordre de grandeur) : le bien dépasse les moyens d’un couple médian de la commune sans apport renforcé.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 2,7 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 2,7 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart intermédiaire.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 11 points de charge à Croissy-Beaubourg, répartis dans 5 stations, dont 3 en charge rapide (50 kW et plus).

Rapporté à la population (5,5 points pour 1 000 habitants), l’équipement est plus de deux fois supérieur à celui du département (1,6 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

17 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1983 et 2021 : un nombre élevé (médiane des communes concernées du département : 7).

Le dernier événement reconnu date de 2021 (il y a 5 ans).

Les 12 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école maternelle et 1 école élémentaire à Croissy-Beaubourg.

Avec 1,0 école pour 1 000 habitants, le premier degré est plus dense que dans le département (0,8 pour 1 000) : les enfants ont souvent une école à proximité.

La scolarité secondaire se fait hors de la commune, faute de collège et de lycée sur place : transports scolaires et distances comptent pour une famille qui s’installe.

Le collège le plus proche est à Lognes (2,4 km) et le lycée le plus proche est à Lognes (2,4 km), à vol d’oiseau.

2 établissements sur 2 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 pharmacie à Croissy-Beaubourg.

Rapporté à la population (5,0 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est supérieure à celle du département (2,4 pour 10 000).

Le centre ou la maison de santé le plus proche se trouve à Collégien (1,6 km à vol d’oiseau).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : l’hôpital ou la clinique le plus proche se trouve à Bussy-Saint-Martin (3,7 km à vol d’oiseau).

Pour un acquéreur, la proximité des écoles, de la poste et des soins pèse sur la demande locale et donc sur la revente : vérifiez les distances réelles, les horaires et la carte scolaire avant de signer.