Immobilier et crédit à Descartes : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Descartes est de 725 €/m² pour les appartements (7 ventes) et de 1 073 €/m² pour les maisons (55 ventes).

Sur les 12 derniers mois, les appartements se vendent 725 €/m², soit 24 % sous la médiane 2018-2025 (950 €/m²) : un repli net, d’environ 15 000 € pour 68 m². Il peut traduire un marché retourné ou une autre composition des biens vendus.

Le prix des maisons recule nettement : 1 073 €/m² sur les 12 derniers mois contre 1 223 €/m² en médiane 2018-2025, soit 12 % de moins (environ 12 000 € pour 77 m²).

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Indre-et-Loire : pour les appartements, ce prix est 68 % en dessous de la médiane départementale (2 292 €/m²) ; pour les maisons, il est 37 % en dessous de la médiane départementale (1 703 €/m²).

Le prix des maisons est 37 % sous la médiane du département : l’écart est important, soit environ 49 000 € de moins pour 77 m². Il peut refléter un marché plus détendu ou un éloignement des pôles d’emploi, à vérifier sur place.

Le nombre de ventes (entre 5 et 9 pour au moins une typologie) donne une indication correcte, à confirmer par des annonces et ventes récentes.

Accessibilité immobilière : 93,6/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Descartes, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 7,8 km) affichent un prix médian des maisons de 1 299 €/m² (703 € à 2 873 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Descartes (1 223 €/m²) est proche, avec un écart de 6 %.

Pour un acheteur, cela traduit un ticket d’entrée plutôt bas pour le département : l’apport et la durée du prêt pèsent moins sur la mensualité, à mettre en regard du dynamisme local (emploi, transports) que ce score ne mesure pas.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 7 221 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence représente 4,7 années de SMIC net à temps plein (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu bas.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (16 600 € de plus) réduit la mensualité d’environ 98 € et les intérêts totaux d’environ 6 979 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 31 000 €, soit 42 % du capital emprunté (73 600 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 35 400 € au-delà du capital, soit 109 000 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 54 € mais ajoute environ 10 063 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (88 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (1 390 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 98 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 1 240 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 0,8 SMIC net : un seul salaire au SMIC suffirait pour le bien de référence.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 19 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 19 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 6,1 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 1 472 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 16 600 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 4 417 € dans le premier cas et d’environ 2 490 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 74 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Descartes est classée en zone C du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Le bien de référence est une maison de 77 m² à environ 83 000 € (prix médian constaté). Selon la composition du foyer, le PTZ de la zone C est encadré par un coût d’opération de 100 000 € maximum pour une personne seule (ressources limitées à 28 500 €) et de 240 000 € pour 5 personnes et plus (ressources limitées à 68 400 €). Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 111 000 € (dont 28 000 € de travaux), soit 10 700 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 100 000 €, soit 90 % du coût. Un foyer de 5 personnes et plus n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 20 000 € à 50 000 € pour une personne seule et de 22 100 € à 55 300 € pour 5 personnes et plus. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 8 300 € à 24 900 €. Au maximum, cela couvre 45 % du coût, ce qui réduit fortement la somme à emprunter à la banque. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 14 880 € par an avec 20 % d’apport) représente 52 % du plafond de ressources pour une personne seule (28 500 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (73 621 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 20 000 € à 50 000 € et sa mensualité passerait de 436 € à 140 € à 317 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Descartes est de 10,6 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe entre 10 et 12 ans (médiane du département : 3,3 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute atteint 4,2 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 15,7 %). Il est inférieur au repère de 8 %, couramment utilisé : la commune a peu de marge pour investir sans emprunter ni augmenter les impôts.

La dette par habitant est de 722 € en 2025, supérieure à la médiane du département (508 €).

La dette par habitant (722 € en 2025) a diminué de 27 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 9,1 points depuis 2020.

Côté acheteur, les indicateurs financiers sont inférieurs à ceux de la plupart des communes comparables : informez-vous sur les projets d’investissement et sur l’évolution des taux d’imposition avant de vous engager.

Le taux de taxe foncière sur les propriétés bâties de Descartes est de 37,67 % en 2025, soit proche de la médiane départementale (36,73 %).

Ce taux est resté stable depuis 2020 (variation inférieure à 1 point).

La note de pression fiscale ressort à 56,7/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Descartes est de 1 055 € en 2025, soit 56 % au-dessus de la médiane départementale (678 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 12,53 % à Descartes en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (88 € par mois) représente 20 % de la mensualité de référence : elle réduit sensiblement le reste à vivre.

Autour de Descartes, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 7,8 km) se situe entre 31,11 % et 37,85 % (médiane 34,63 %), contre 37,67 % dans la commune, soit 3,0 points de plus que la médiane locale.

Le taux ne suffit pas à connaître la taxe due : le montant dépend de la valeur locative cadastrale du bien, ainsi que des abattements et exonérations applicables. Le dernier avis de taxe foncière du vendeur donne le chiffre réel.

Pour un acquéreur, la taxe foncière est un coût annuel qui vient s’ajouter à la mensualité du crédit et aux charges du logement.

Sur les 697 diagnostics de performance énergétique (DPE) recensés à Descartes (2026), 11,6 % sont classés F ou G (passoires thermiques) et 32,9 % sont classés E, F ou G.

Près d’un logement sur 9 est classé F ou G à Descartes : prévoyez une marge pour les travaux et un levier de négociation sur le prix.

En comparaison, la part de logements F ou G est 22 % en dessous de la médiane départementale (14,8 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acquéreur, la part de logements énergivores est modérée dans la commune, ce qui ne dispense pas de consulter le DPE du bien avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Descartes est de 7,6 €/m² charges comprises, soit environ 510 € par mois pour 68 m², 23 % en dessous de la médiane départementale (9,8 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Descartes est de 6,8 €/m² charges comprises, soit environ 530 € par mois pour 77 m², 19 % en dessous de la médiane départementale (8,5 €/m²).

Avec 7,6 % de rendement brut indicatif pour maisons, le loyer couvre une part importante du prix d’achat ; la vacance locative et la revente restent à vérifier.

Pour 77 m², la mensualité de crédit (436 €) est à peine inférieure au loyer estimé (530 €) : une fois ajoutés assurance, taxe foncière et charges, l’écart disparaît.

Le niveau de vie médian de Descartes (19 890 € par an et par unité de consommation) est 12 % sous la médiane du département (22 730 €) : un écart modéré.

Soit 1 660 € par mois et par unité de consommation, 1,12 fois le SMIC net : le niveau de vie médian reste proche du SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (1 240 € par mois avec 20 % d’apport) représente 50 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 490 € par mois, ordre de grandeur) : le bien est accessible à la plupart des couples de la commune.

Le taux de pauvreté est de 22,0 % (médiane du département : 9,0 %) : il se situe entre 20 et 30 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 2,9 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 2,9 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart intermédiaire.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La commune est fréquemment touchée : 15 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2024 (médiane des communes concernées du département : 7).

Le dernier événement reconnu date de 2024 (il y a 2 ans).

Les 8 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

Les 6 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 3 écoles primaires et 1 collège à Descartes, dont 1 établissement privé.

Rapporté à la population (0,9 école pour 1 000 habitants), l’offre du premier degré dépasse la moyenne départementale (0,7 pour 1 000).

La commune compte 1 collège mais aucun lycée : les lycéens rejoignent un établissement d’une commune voisine.

4 établissements sur 4 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 2 pharmacies et 2 centres ou maisons de santé à Descartes.

Avec 6,0 pharmacie pour 10 000 habitants contre 3,0 dans le département, l’offre officinale est plus dense.

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : les hospitalisations et les urgences passent par un établissement d’une commune voisine.

Côté acquéreur, la présence d’écoles, d’un point postal et de services de santé à proximité influence la demande locale, donc la revente : contrôlez les distances, les horaires et la carte scolaire avant de signer.