Immobilier et crédit à Espelette : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Espelette est de 3 887 €/m² pour les appartements (4 ventes) et de 3 412 €/m² pour les maisons (10 ventes).

Sur les 12 derniers mois, les appartements se vendent 3 887 €/m², soit 17 % sous la médiane 2018-2025 (4 667 €/m²) : un repli net, d’environ 49 000 € pour 63 m². Il peut traduire un marché retourné ou une autre composition des biens vendus.

Le prix des maisons recule nettement : 3 412 €/m² sur les 12 derniers mois contre 3 794 €/m² en médiane 2018-2025, soit 10 % de moins (environ 43 000 € pour 112 m²).

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Pyrénées-Atlantiques : pour les appartements, ce prix est 32 % au-dessus de la médiane départementale (2 956 €/m²) ; pour les maisons, il est 64 % au-dessus de la médiane départementale (2 081 €/m²).

Le prix des maisons dépasse de 64 % la médiane du département, soit environ 149 000 € de plus pour 112 m² : le marché y est nettement plus cher que dans la plupart des communes du département.

Le nombre de ventes est faible (moins de 5 pour au moins une typologie) : ces prix sont à lire comme un ordre de grandeur, pas comme une référence précise.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 20,0/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour d’Espelette, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 9,8 km) affichent un prix médian des maisons de 3 431 €/m² (2 991 € à 4 413 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui d’Espelette (3 794 €/m²) est supérieur de 11 %.

Dans les 8 communes les plus proches (jusqu’à 9,8 km), le prix médian des appartements est de 4 016 €/m² (3 008 € à 8 500 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui d’Espelette (4 667 €/m²) est supérieur de 16 %.

Pour un acquéreur, un ticket d’entrée élevé pour le département rend l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement déterminants.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 33 234 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence représente 21,5 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu très élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (76 400 € de plus) réduit la mensualité d’environ 452 € et les intérêts totaux d’environ 32 121 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 142 500 €, soit 42 % du capital emprunté (338 800 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 162 800 € au-delà du capital, soit 501 600 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 247 € mais ajoute environ 46 316 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (68 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (6 380 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 452 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 5 730 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Avec 3,9 SMIC net requis, ce bien suppose des revenus nettement supérieurs à deux salaires au SMIC.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 89 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 87 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 28,2 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 6 777 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 76 400 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 20 330 € dans le premier cas et d’environ 11 458 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 339 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 169 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Espelette est classée en zone B2 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Prenons une maison de 112 m² au prix médian de 382 000 €. En zone B2, le coût de l’opération pris en compte est plafonné à 165 000 € pour 2 personnes et à 231 000 € pour 4 personnes, avec des revenus à ne pas dépasser de 47 250 € et de 66 150 € par an. Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 509 000 € (dont 127 000 € de travaux), soit 344 300 € au-dessus du plafond pour 2 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 165 000 €, soit 32 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 33 000 € à 82 500 € pour 2 personnes et de 46 200 € à 115 500 € pour 4 personnes. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 16 500 € à 49 500 €. Au maximum, cela couvre 16 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 68 760 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour 2 personnes (47 250 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (338 834 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 33 000 € à 82 500 € et sa mensualité passerait de 2 005 € à 1 517 € à 1 810 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement d’Espelette est de 8,8 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe entre 7 et 10 ans (médiane du département : 3,5 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute d’Espelette ressort à 13,2 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 19,9 %). Il se situe entre 8 et 15 % : la commune dégage une marge pour investir tout en remboursant sa dette.

La dette par habitant est de 851 € en 2025, supérieure à la médiane du département (606 €).

La dette par habitant (851 € en 2025) a diminué de 11 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 9,6 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la situation financière est dans la moyenne des communes comparables : le budget et les projets d’investissement de la commune restent à consulter.

La taxe foncière sur les propriétés bâties d’Espelette est calculée avec un taux de 28,15 % en 2025, soit proche de la médiane départementale (27,22 %).

Par rapport à 2020, le taux est supérieur de 5,3 points.

Note de pression fiscale : 52,7/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Espelette est de 818 € en 2025, soit 33 % au-dessus de la médiane départementale (616 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 10,70 % à Espelette en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (68 € par mois) représente 3 % de la mensualité de référence : un poste à prévoir dans le budget.

Autour d’Espelette, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 9,8 km) se situe entre 23,43 % et 34,05 % (médiane 30,37 %), contre 28,15 % dans la commune, soit 2,2 points de moins que la médiane locale.

Attention : un taux n’est pas un montant. La valeur locative cadastrale du bien, les abattements et les exonérations font varier la taxe ; l’avis de taxe foncière du vendeur reste la référence.

Pour un acheteur, la taxe foncière est une charge récurrente à intégrer dans le budget de propriétaire, en plus de la mensualité du crédit.

Les 257 diagnostics de performance énergétique recensés à Espelette (2026) se répartissent ainsi : 7,4 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 19,1 % en classe E, F ou G.

Les logements F ou G existent mais restent minoritaires à Espelette : un contrôle bien par bien suffit en général.

Cette part de logements F ou G est 24 % en dessous de la médiane départementale (9,8 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Côté acheteur, la part de logements énergivores reste modérée ; le DPE du bien visé est toutefois à vérifier avant toute offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Espelette est de 12,3 €/m² charges comprises, soit environ 770 € par mois pour 63 m², 22 % au-dessus de la médiane départementale (10,1 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Espelette est de 14,2 €/m² charges comprises, soit environ 1 590 € par mois pour 112 m², 50 % au-dessus de la médiane départementale (9,4 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Pour maisons, le loyer annuel représente 5,0 % du prix médian : un rendement brut compris entre 3,5 et 5 %.

Pour 112 m², la mensualité de crédit (2 005 €) est supérieure de 26 % au loyer estimé (1 590 €) : avant assurance, taxe foncière et charges, l’achat coûte un peu plus cher par mois que la location.

Le niveau de vie médian d’Espelette (23 460 € par an et par unité de consommation) est proche de la médiane du département (22 830 €).

Soit 1 960 € par mois et par unité de consommation, 1,32 fois le SMIC net : un niveau de vie médian intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (5 730 € par mois avec 20 % d’apport) représente 195 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 930 € par mois, ordre de grandeur) : le marché est surtout accessible à des acheteurs extérieurs ou plus aisés que les habitants.

Le taux de pauvreté est de 11,0 % (médiane du département : 11,0 %) : il se situe entre 10 et 15 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 2,9 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 2,9 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart intermédiaire.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La commune est fréquemment touchée : 15 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2023 (médiane des communes concernées du département : 10).

Le dernier événement reconnu date de 2023 (il y a 3 ans).

Les 10 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 2 écoles primaires à Espelette, dont 1 établissement privé.

Rapporté à la population (0,9 école pour 1 000 habitants), l’offre du premier degré dépasse la moyenne départementale (0,8 pour 1 000).

Aucun collège ni lycée n’est implanté dans la commune : les collégiens et les lycéens rejoignent un établissement voisin, ce qui ajoute un temps de trajet quotidien à examiner.

Le collège le plus proche est à Cambo-les-Bains (6,8 km) et le lycée le plus proche est à Ustaritz (8,9 km), à vol d’oiseau.

2 établissements sur 2 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 pharmacie à Espelette.

Avec 4,7 pharmacie pour 10 000 habitants contre 3,3 dans le département, l’offre officinale est plus dense.

Le centre ou la maison de santé le plus proche se trouve à Cambo-les-Bains (6,8 km à vol d’oiseau).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : l’hôpital ou la clinique le plus proche se trouve à Cambo-les-Bains (6,8 km à vol d’oiseau).

Pour un futur propriétaire, les écoles, la poste et l’offre de soins proches soutiennent la demande locale et la revente : mesurez les distances réelles et vérifiez horaires et carte scolaire avant de signer.