Immobilier et crédit à Larressore : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Larressore est de 4 002 €/m² pour les appartements (9 ventes) et de 3 505 €/m² pour les maisons (5 ventes).

Les prix récents des appartements (4 002 €/m² sur 12 mois) sont proches de la médiane 2018-2025 (4 079 €/m²), avec un écart de 2 % seulement : le marché se situe au niveau de son repère de long terme.

Le prix des maisons recule nettement : 3 505 €/m² sur les 12 derniers mois contre 3 942 €/m² en médiane 2018-2025, soit 11 % de moins (environ 42 000 € pour 97 m²).

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Pyrénées-Atlantiques : pour les appartements, ce prix est 35 % au-dessus de la médiane départementale (2 956 €/m²) ; pour les maisons, il est 68 % au-dessus de la médiane départementale (2 081 €/m²).

Le prix des maisons dépasse de 68 % la médiane du département, soit environ 138 000 € de plus pour 97 m² : le marché y est nettement plus cher que dans la plupart des communes du département.

Le nombre de ventes (entre 5 et 9 pour au moins une typologie) donne une indication correcte, à confirmer par des annonces et ventes récentes.

Note d’accessibilité immobilière : 21,7/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Larressore, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 8,6 km) affichent un prix médian des maisons de 3 631 €/m² (2 991 € à 7 059 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Larressore (3 942 €/m²) est supérieur de 9 %.

Dans les 8 communes les plus proches (jusqu’à 8,6 km), le prix médian des appartements est de 4 523 €/m² (3 766 € à 8 500 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Larressore (4 079 €/m²) est inférieur de 10 %.

Côté acheteur, les prix sont élevés pour le département : l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement conditionnent le montage du financement.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 16 356 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence équivaut à 10,6 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu élevé, qui rend l’apport et la durée du prêt déterminants.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (37 600 € de plus) réduit la mensualité d’environ 223 € et les intérêts totaux d’environ 15 808 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 70 100 €, soit 42 % du capital emprunté (166 800 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 80 100 € au-delà du capital, soit 246 900 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 121 € mais ajoute environ 22 794 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (68 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (3 140 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 223 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 2 820 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 1,9 SMIC net : deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) l’atteignent, un seul ne suffit pas.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 44 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 43 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 13,9 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 3 335 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 37 600 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 10 005 € dans le premier cas et d’environ 5 639 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 167 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Larressore est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Le bien de référence est un appartement de 47 m² à environ 188 000 € (prix médian constaté). En zone B1, le coût de l’opération pris en compte est plafonné à 202 500 € pour 2 personnes et à 283 500 € pour 4 personnes, avec des revenus à ne pas dépasser de 51 750 € et de 72 450 € par an. Le coût de l’opération est de 188 000 €, sous le plafond : le PTZ est calculé sur le coût entier.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 37 600 € à 94 000 €. Au maximum, cela couvre 50 % du coût, ce qui réduit fortement la somme à emprunter à la banque. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 33 840 € par an avec 20 % d’apport) représente 65 % du plafond de ressources pour 2 personnes (51 750 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (166 756 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 37 600 € à 94 000 € et sa mensualité passerait de 987 € à 431 € à 764 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Larressore est de 3,6 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe entre 3 et 5 ans (médiane du département : 3,5 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute, qui rapporte l’épargne aux recettes de fonctionnement, est de 24,5 % (médiane du département : 19,9 %). Il dépasse 22 % : la commune peut financer une grande partie de ses investissements avec ses propres ressources.

La dette par habitant est de 547 € en 2025, proche de la médiane du département (606 €).

La dette par habitant (547 € en 2025) a diminué de 29 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 3,1 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la commune présente des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables : le risque de hausse brutale de la fiscalité ou de coupes dans les services est en principe moins marqué, sans pouvoir être écarté.

La taxe foncière sur les propriétés bâties de Larressore est calculée avec un taux de 27,81 % en 2025, soit proche de la médiane départementale (27,22 %).

Depuis 2020, le taux a progressé de 4,7 points.

Pression fiscale : 55,5/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Larressore est de 810 € en 2025, soit 31 % au-dessus de la médiane départementale (616 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 10,70 % à Larressore en 2025.

Le taux total est estimé à 28,05 % pour 2026 (estimation, à confirmer par les décisions de la collectivité).

La taxe foncière moyenne de la commune (68 € par mois) pèse 7 % de la mensualité de référence : une charge non négligeable pour le reste à vivre.

Autour de Larressore, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 8,6 km) se situe entre 23,43 % et 33,75 % (médiane 28,63 %), contre 27,81 % dans la commune, soit 0,8 point de moins que la médiane locale.

Attention : un taux n’est pas un montant. La valeur locative cadastrale du bien, les abattements et les exonérations font varier la taxe ; l’avis de taxe foncière du vendeur reste la référence.

Pour un acheteur, la taxe foncière est une charge récurrente à intégrer dans le budget de propriétaire, en plus de la mensualité du crédit.

Parmi les 239 DPE recensés à Larressore (2026), 2,5 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 7,9 % des classes E, F ou G.

Avec 2,5 % de logements F ou G seulement, les passoires thermiques restent rares à Larressore.

La part de logements F ou G est 74 % en dessous de la médiane départementale (9,8 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, la part de logements énergivores est modérée, mais le DPE du bien précis doit toujours être vérifié avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Larressore est de 12,7 €/m² charges comprises, soit environ 600 € par mois pour 47 m², 26 % au-dessus de la médiane départementale (10,1 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Larressore est de 12,4 €/m² charges comprises, soit environ 1 200 € par mois pour 97 m², 31 % au-dessus de la médiane départementale (9,4 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Pour appartements, le loyer annuel représente 3,8 % du prix médian : un rendement brut compris entre 3,5 et 5 %.

Pour 47 m², la mensualité de crédit (987 €) est supérieure de 65 % au loyer estimé (600 €) : le budget mensuel est nettement plus chargé en achetant qu’en louant.

Le niveau de vie médian de Larressore (24 180 € par an et par unité de consommation) dépasse de 6 % la médiane du département (22 830 €) : un écart modéré.

Soit 2 020 € par mois et par unité de consommation, 1,36 fois le SMIC net : un niveau de vie médian intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (2 820 € par mois avec 20 % d’apport) représente 93 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 020 € par mois, ordre de grandeur) : un couple médian de la commune peut y prétendre.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 2,5 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 2,5 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart faible entre les habitants.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La commune a fait l’objet de 12 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2021, un nombre notable (médiane des communes concernées du département : 10).

Le dernier événement reconnu date de 2021 (il y a 5 ans).

Les 8 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 2 écoles primaires à Larressore, dont 1 établissement privé.

Rapporté à la population (0,9 école pour 1 000 habitants), le premier degré suit la moyenne départementale (0,8 pour 1 000).

Aucun collège ni lycée n’est implanté dans la commune : les collégiens et les lycéens rejoignent un établissement voisin, ce qui ajoute un temps de trajet quotidien à examiner.

Le collège le plus proche est à Ustaritz (4,2 km) et le lycée le plus proche est à Ustaritz (4,2 km), à vol d’oiseau.

2 établissements sur 2 déclarent une restauration scolaire.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé à Larressore au fichier FINESS : la pharmacie la plus proche se trouve à Ustaritz (4,2 km à vol d’oiseau).

Pour un futur propriétaire, les écoles, la poste et l’offre de soins proches soutiennent la demande locale et la revente : mesurez les distances réelles et vérifiez horaires et carte scolaire avant de signer.