Immobilier et crédit à Ustaritz : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Ustaritz est de 4 075 €/m² pour les appartements (49 ventes) et de 4 320 €/m² pour les maisons (36 ventes).

Les appartements se vendent 4 075 €/m² sur les 12 derniers mois, 7 % sous la médiane 2018-2025 (4 378 €/m²) : un léger recul, d’environ 19 000 € pour 62 m².

Le prix récent des maisons (4 320 €/m²) dépasse de 7 % la médiane 2018-2025 (4 035 €/m²), soit environ 27 000 € de plus pour 93 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Pyrénées-Atlantiques : pour les appartements, ce prix est 38 % au-dessus de la médiane départementale (2 956 €/m²) ; pour les maisons, il est 108 % au-dessus de la médiane départementale (2 081 €/m²).

Le prix des maisons dépasse de 108 % la médiane du département, soit environ 208 000 € de plus pour 93 m² : le marché y est nettement plus cher que dans la plupart des communes du département.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Accessibilité immobilière : 17,9/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour d’Ustaritz, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 7,7 km) affichent un prix médian des maisons de 4 439 €/m² (2 991 € à 7 059 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui d’Ustaritz (4 035 €/m²) est inférieur de 9 %.

Dans les 8 communes les plus proches (jusqu’à 7,7 km), le prix médian des appartements est de 4 501 €/m² (3 766 € à 6 011 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui d’Ustaritz (4 378 €/m²) est proche, avec un écart de 3 %.

Pour un acheteur, le ticket d’entrée est élevé pour le département : l’apport personnel, la durée du prêt et le taux d’endettement deviennent déterminants pour boucler le financement.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 22 011 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence équivaut à 14,3 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu élevé, qui rend l’apport et la durée du prêt déterminants.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (50 600 € de plus) réduit la mensualité d’environ 299 € et les intérêts totaux d’environ 21 274 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 94 400 €, soit 42 % du capital emprunté (224 400 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 107 800 € au-delà du capital, soit 332 200 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 163 € mais ajoute environ 30 675 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (88 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (4 220 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 299 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 3 790 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 2,6 SMIC net : deux salaires au SMIC ne suffisent pas, il faut des rémunérations supérieures ou un apport plus important.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 59 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 58 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 18,7 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 4 488 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 50 600 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 13 465 € dans le premier cas et d’environ 7 588 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 224 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 112 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Avec un apport de 30 % (75 900 €), l’emprunt passe sous ce seuil, y compris pour un emprunteur seul.

Ustaritz est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Prenons un appartement de 62 m² au prix médian de 253 000 €. Selon la composition du foyer, le PTZ de la zone B1 est encadré par un coût d’opération de 135 000 € maximum pour une personne seule (ressources limitées à 34 500 €) et de 324 000 € pour 5 personnes et plus (ressources limitées à 82 800 €). Le coût de l’opération est de 253 000 €, soit 118 000 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 135 000 €, soit 53 % du coût. Un foyer de 5 personnes et plus n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 27 000 € à 67 500 € pour une personne seule et de 50 600 € à 126 500 € pour 5 personnes et plus. Au maximum, cela couvre 27 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 45 480 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour une personne seule (34 500 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (224 411 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 27 000 € à 67 500 € et sa mensualité passerait de 1 328 € à 929 € à 1 168 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement d’Ustaritz est de 5,5 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe entre 5 et 7 ans (médiane du département : 3,5 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute atteint 14,6 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 19,9 %). Il se situe entre 8 et 15 % : la commune dégage une marge pour investir tout en remboursant sa dette.

La dette par habitant est de 723 € en 2025, supérieure à la médiane du département (606 €).

La dette par habitant (723 € en 2025) a diminué de 10 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 2,7 points depuis 2020.

Côté acheteur, la situation financière est proche de celle des communes comparables : le budget communal et les projets d’investissement restent à consulter en mairie.

Le taux de taxe foncière sur les propriétés bâties d’Ustaritz est de 33,75 % en 2025, soit 24 % au-dessus de la médiane départementale (27,22 %).

Ce taux a augmenté de 7,1 points depuis 2020.

La note de pression fiscale ressort à 14,0/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Ustaritz est de 1 056 € en 2025, soit 71 % au-dessus de la médiane départementale (616 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 10,70 % à Ustaritz en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (88 € par mois) pèse 7 % de la mensualité de référence : une charge non négligeable pour le reste à vivre.

Autour d’Ustaritz, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 7,7 km) se situe entre 23,43 % et 32,46 % (médiane 28,46 %), contre 33,75 % dans la commune, soit 5,3 points de plus que la médiane locale.

Le taux ne suffit pas à connaître la taxe due : le montant dépend de la valeur locative cadastrale du bien, ainsi que des abattements et exonérations applicables. Le dernier avis de taxe foncière du vendeur donne le chiffre réel.

Pour un acquéreur, la taxe foncière est un coût annuel qui vient s’ajouter à la mensualité du crédit et aux charges du logement.

Sur les 1 216 diagnostics de performance énergétique (DPE) recensés à Ustaritz (2026), 3,0 % sont classés F ou G (passoires thermiques) et 9,7 % sont classés E, F ou G.

Avec 3,0 % de logements F ou G seulement, les passoires thermiques restent rares à Ustaritz.

En comparaison, la part de logements F ou G est 69 % en dessous de la médiane départementale (9,8 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acquéreur, la part de logements énergivores est modérée dans la commune, ce qui ne dispense pas de consulter le DPE du bien avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Ustaritz est de 13,2 €/m² charges comprises, soit environ 820 € par mois pour 62 m², 31 % au-dessus de la médiane départementale (10,1 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Ustaritz est de 15,9 €/m² charges comprises, soit environ 1 480 € par mois pour 93 m², 68 % au-dessus de la médiane départementale (9,4 €/m²).

Pour appartements, le loyer annuel représente 3,9 % du prix médian : un rendement brut compris entre 3,5 et 5 %.

Pour 62 m², la mensualité de crédit (1 328 €) est supérieure de 62 % au loyer estimé (820 €) : le budget mensuel est nettement plus chargé en achetant qu’en louant.

Le niveau de vie médian d’Ustaritz (23 920 € par an et par unité de consommation) est proche de la médiane du département (22 830 €).

Soit 1 990 € par mois et par unité de consommation, 1,35 fois le SMIC net : un niveau de vie médian intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (3 790 € par mois avec 20 % d’apport) représente 127 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 990 € par mois, ordre de grandeur) : l’achat est plus difficile pour un couple médian de la commune.

Avec 9,0 % (médiane du département : 11,0 %), le taux de pauvreté reste inférieur à 10 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 2,7 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 2,7 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart intermédiaire.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La commune est fréquemment touchée : 20 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2021 (médiane des communes concernées du département : 10).

Le dernier événement reconnu date de 2021 (il y a 5 ans).

Les 14 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 5 écoles primaires, 1 collège et 2 lycées à Ustaritz, dont 5 établissements privés.

Rapporté à la population (0,6 école pour 1 000 habitants), le premier degré se situe un peu sous la moyenne départementale (0,8 pour 1 000).

L’enseignement secondaire est assuré sur place, avec 1 collège et 2 lycées.

7 établissements sur 8 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 2 pharmacies à Ustaritz.

Avec 2,5 pharmacie pour 10 000 habitants, la commune suit la densité départementale (3,3 pour 10 000).

Le centre ou la maison de santé le plus proche se trouve à Saint-Pierre-d’Irube (7,1 km à vol d’oiseau).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : les hospitalisations et les urgences passent par un établissement d’une commune voisine.

Côté acquéreur, la présence d’écoles, d’un point postal et de services de santé à proximité influence la demande locale, donc la revente : contrôlez les distances, les horaires et la carte scolaire avant de signer.