Immobilier et crédit à Arcangues : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Arcangues est de 4 856 €/m² pour les appartements (12 ventes) et de 6 136 €/m² pour les maisons (9 ventes).

Le prix des appartements recule nettement : 4 856 €/m² sur les 12 derniers mois contre 6 011 €/m² en médiane 2018-2025, soit 19 % de moins (environ 46 000 € pour 40 m²).

Sur les 12 derniers mois, les maisons se vendent 6 136 €/m², soit 13 % sous la médiane 2018-2025 (7 059 €/m²) : un repli net, d’environ 143 000 € pour 155 m². Il peut traduire un marché retourné ou une autre composition des biens vendus.

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Pyrénées-Atlantiques : pour les appartements, ce prix est 64 % au-dessus de la médiane départementale (2 956 €/m²) ; pour les maisons, il est 195 % au-dessus de la médiane départementale (2 081 €/m²).

Avec 195 % de plus que la médiane départementale, la commune se place parmi les marchés chers du département : environ 629 000 € d’écart pour 155 m².

Le nombre de ventes (entre 5 et 9 pour au moins une typologie) donne une indication correcte, à confirmer par des annonces et ventes récentes.

Note d’accessibilité immobilière : 5,0/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 7,5 km), le prix médian des maisons est de 5 547 €/m² (3 975 € à 8 392 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui d’Arcangues (7 059 €/m²) est supérieur de 27 % à cette médiane locale (écart important).

Autour d’Arcangues, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 7,5 km) affichent un prix médian des appartements de 4 844 €/m² (3 891 € à 7 179 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui d’Arcangues (6 011 €/m²) est supérieur de 24 %.

Côté acheteur, les prix sont élevés pour le département : l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement conditionnent le montage du financement.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 16 878 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le prix du bien de référence représente 10,9 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (38 800 € de plus) réduit la mensualité d’environ 230 € et les intérêts totaux d’environ 16 313 €.

Pour 172 100 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 72 300 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 82 700 € au-delà du capital, soit 254 800 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 125 € mais ajoute environ 23 522 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (82 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (3 240 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 230 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 2 910 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 2,0 SMIC net : c’est à la portée d’un couple dont chacun est payé au SMIC (environ 2 956 € nets à deux), pas d’une personne seule.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 45 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 44 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 14,3 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 3 442 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 38 800 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 10 325 € dans le premier cas et d’environ 5 819 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 172 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Arcangues est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Les plafonds de la zone B1 augmentent avec la taille du foyer : 243 000 € de coût d’opération et 62 100 € de revenus pour 3 personnes, puis 324 000 € et 82 800 € pour 5 personnes et plus. Le coût de l’opération est de 194 000 €, sous le plafond : le PTZ est calculé sur le coût entier.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 38 800 € à 97 000 €. Au maximum, cela couvre 50 % du coût, ce qui réduit fortement la somme à emprunter à la banque. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 34 920 € par an avec 20 % d’apport) représente 56 % du plafond de ressources pour 3 personnes (62 100 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (172 078 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 38 800 € à 97 000 € et sa mensualité passerait de 1 018 € à 444 € à 789 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement d’Arcangues ressort à 8,3 ans en 2025 ; elle se situe entre 7 et 10 ans (médiane du département : 3,5 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, l’épargne brute d’Arcangues représente 19,7 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 19,9 %). Entre 15 et 22 %, il laisse une part importante des recettes disponible pour investir et rembourser la dette.

Avec 1 494 € de dette par habitant en 2025, la commune est à plus de deux fois la médiane départementale (606 €).

La dette par habitant (1 494 € en 2025) a diminué de 12 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 17,2 points depuis 2020.

Pour un acheteur, les indicateurs financiers se situent dans la moyenne des communes comparables : il reste utile de consulter le budget et les projets d’investissement de la commune.

Le taux de taxe foncière bâtie d’Arcangues atteint 24,78 % en 2025, soit 9 % en dessous de la médiane départementale (27,22 %).

Depuis 2020, le taux a progressé de 3,5 points.

Pression fiscale : 81,9/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Arcangues est de 986 € en 2025, soit 60 % au-dessus de la médiane départementale (616 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 10,70 % à Arcangues en 2025.

Le taux total est estimé à 26,85 % pour 2026 (estimation, à confirmer par les décisions de la collectivité).

Rapportée au mois, la taxe foncière moyenne de la commune atteint 82 €, soit 8 % de la mensualité de référence : elle pèse sur le reste à vivre.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 7,5 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 26,56 % à 38,01 % (médiane 31,79 %) : celui d’Arcangues (24,78 %) est inférieur de 7,0 points à cette médiane locale.

Attention : le taux ne donne pas le montant payé. La taxe dépend aussi de la valeur locative cadastrale du bien, des abattements et exonérations. Demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière.

Côté acheteur, la taxe foncière revient chaque année : elle s’ajoute à la mensualité du crédit dans le budget de propriétaire.

Parmi les 477 DPE recensés à Arcangues (2026), 5,0 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 17,8 % des classes E, F ou G.

Une minorité de logements sont classés F ou G à Arcangues : le DPE du bien visé reste à vérifier avant l’offre.

La part de logements F ou G est 49 % en dessous de la médiane départementale (9,8 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, la part de logements énergivores est modérée, mais le DPE du bien précis doit toujours être vérifié avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Arcangues est de 14,4 €/m² charges comprises, soit environ 580 € par mois pour 40 m², 43 % au-dessus de la médiane départementale (10,1 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Arcangues est de 16,4 €/m² charges comprises, soit environ 2 530 € par mois pour 155 m², 73 % au-dessus de la médiane départementale (9,4 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif est de 3,6 % pour appartements : un niveau compris entre 3,5 et 5 %, courant dans les marchés où les prix d’achat sont élevés par rapport aux loyers.

Pour le bien de référence (40 m²), la mensualité de crédit (1 018 €) représente 1,8 fois le loyer estimé (580 €) : l’achat pèse beaucoup plus sur le budget mensuel que la location.

Avec 27 520 € par an et par unité de consommation, le niveau de vie médian d’Arcangues est supérieur de 21 % à celui du département (22 830 €).

Cela représente 2 290 € par mois et par unité de consommation, soit 1,55 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (2 910 € par mois avec 20 % d’apport) représente 85 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 440 € par mois, ordre de grandeur) : un couple médian de la commune peut y prétendre.

Le taux de pauvreté est de 8,0 % (médiane du département : 11,0 %), sous le seuil de 10 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 3,9 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 3,9 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart marqué.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 1 point de charge à Arcangues, répartis dans 1 station, sans point de charge rapide (50 kW et plus).

Rapporté à la population (0,3 points pour 1 000 habitants), l’équipement est nettement inférieur à celui du département (1,0 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

15 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2018 : un nombre élevé (médiane des communes concernées du département : 10).

Le dernier événement reconnu date de 2018 (il y a 8 ans).

Les 3 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

Les 8 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école primaire à Arcangues.

Rapporté à la population (0,3 école pour 1 000 habitants), le premier degré est nettement moins dense que dans le département (0,8 pour 1 000) : les classes peuvent être plus éloignées ou plus chargées.

La scolarité secondaire se fait hors de la commune, faute de collège et de lycée sur place : transports scolaires et distances comptent pour une famille qui s’installe.

Le collège le plus proche est à Ustaritz (4,1 km) et le lycée le plus proche est à Ustaritz (4,1 km), à vol d’oiseau.

1 établissement sur 1 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 pharmacie à Arcangues.

Rapporté à la population (2,7 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est proche de celle du département (3,3 pour 10 000).

Le centre ou la maison de santé le plus proche se trouve à Bidart (5,6 km à vol d’oiseau).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : l’hôpital ou la clinique le plus proche se trouve à Bidart (5,6 km à vol d’oiseau).

Pour un acquéreur, la proximité des écoles, de la poste et des soins pèse sur la demande locale et donc sur la revente : vérifiez les distances réelles, les horaires et la carte scolaire avant de signer.