Immobilier et crédit à Arbonne : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Arbonne est de 5 278 €/m² pour les appartements (4 ventes) et de 6 396 €/m² pour les maisons (6 ventes).

Les prix récents des appartements (5 278 €/m² sur 12 mois) sont proches de la médiane 2018-2025 (5 391 €/m²), avec un écart de 2 % seulement : le marché se situe au niveau de son repère de long terme.

Le prix des maisons progresse nettement : 6 396 €/m² sur les 12 derniers mois contre 5 738 €/m² en médiane 2018-2025, soit 11 % de plus (environ 66 000 € pour 101 m²).

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Pyrénées-Atlantiques : pour les appartements, ce prix est 79 % au-dessus de la médiane départementale (2 956 €/m²) ; pour les maisons, il est 207 % au-dessus de la médiane départementale (2 081 €/m²).

Le prix des maisons dépasse de 207 % la médiane du département, soit environ 436 000 € de plus pour 101 m² : le marché y est nettement plus cher que dans la plupart des communes du département.

Le nombre de ventes est faible (moins de 5 pour au moins une typologie) : ces prix sont à lire comme un ordre de grandeur, pas comme une référence précise.

Note d’accessibilité immobilière : 8,6/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour d’Arbonne, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 8,2 km) affichent un prix médian des maisons de 6 429 €/m² (4 009 € à 8 392 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui d’Arbonne (5 738 €/m²) est inférieur de 11 %.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 8,2 km), le prix médian des appartements est de 5 634 €/m² (3 953 € à 7 841 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui d’Arbonne (5 391 €/m²) est proche, avec un écart de 4 %.

Côté acheteur, les prix sont élevés pour le département : l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement conditionnent le montage du financement.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 56 202 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence représente 36,4 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : le marché s’adresse surtout à des ménages aux revenus élevés ou disposant d’un fort apport.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (129 200 € de plus) réduit la mensualité d’environ 765 € et les intérêts totaux d’environ 54 320 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 240 900 €, soit 42 % du capital emprunté (573 000 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 275 300 € au-delà du capital, soit 848 300 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 417 € mais ajoute environ 78 325 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (78 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (10 780 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 765 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 9 690 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Le revenu requis atteint 6,6 SMIC net : ce marché s’adresse surtout à des ménages aux revenus élevés ou disposant d’un apport important.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 151 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 147 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 47,8 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 11 460 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 129 200 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 34 380 € dans le premier cas et d’environ 19 376 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 573 000 € (apport de 20 %), la part assurée dépasse 200 000 € par personne même à deux emprunteurs (environ 287 000 € chacun) : un questionnaire de santé peut être demandé.

Arbonne est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Le bien de référence est une maison de 101 m² à environ 646 000 € (prix médian constaté). Selon la composition du foyer, le PTZ de la zone B1 est encadré par un coût d’opération de 135 000 € maximum pour une personne seule (ressources limitées à 34 500 €) et de 324 000 € pour 5 personnes et plus (ressources limitées à 82 800 €). Le coût de l’opération est de 646 000 €, soit 511 000 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 135 000 €, soit 21 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 13 500 € à 40 500 € pour une personne seule et de 32 400 € à 97 200 € pour 5 personnes et plus. Au maximum, cela couvre 6 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 116 280 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour une personne seule (34 500 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (573 002 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 13 500 € à 40 500 € et sa mensualité passerait de 3 391 € à 3 152 € à 3 311 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement d’Arbonne est de 22,2 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe au-delà du repère de 12 ans, souvent retenu comme seuil d’alerte (médiane du département : 3,5 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute, qui rapporte l’épargne aux recettes de fonctionnement, est de 8,8 % (médiane du département : 19,9 %). Il se situe entre 8 et 15 % : la commune dégage une marge pour investir tout en remboursant sa dette.

La dette par habitant est de 1 175 € en 2025, supérieure à la médiane du département (606 €).

La dette par habitant (1 175 € en 2025) a augmenté de 38 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 40,3 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la situation financière appelle de la vigilance : le budget communal, les projets d’investissement et la trajectoire de la fiscalité locale sont à examiner avant de vous engager.

Le taux de taxe foncière sur les propriétés bâties d’Arbonne est de 26,56 % en 2025, soit proche de la médiane départementale (27,22 %).

Depuis 2020, le taux a progressé de 4,6 points.

Pression fiscale : 68,0/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Arbonne est de 938 € en 2025, soit 52 % au-dessus de la médiane départementale (616 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 10,70 % à Arbonne en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (78 € par mois) ajoute 2 % à la mensualité de référence : une charge secondaire dans le budget.

Autour d’Arbonne, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 8,2 km) se situe entre 24,78 % et 35,76 % (médiane 31,08 %), contre 26,56 % dans la commune, soit 4,5 points de moins que la médiane locale.

Le taux ne suffit pas à connaître la taxe due : le montant dépend de la valeur locative cadastrale du bien, ainsi que des abattements et exonérations applicables. Le dernier avis de taxe foncière du vendeur donne le chiffre réel.

Pour un acquéreur, la taxe foncière est un coût annuel qui vient s’ajouter à la mensualité du crédit et aux charges du logement.

Parmi les 284 DPE recensés à Arbonne (2026), 6,0 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 14,8 % des classes E, F ou G.

Les logements F ou G existent mais restent minoritaires à Arbonne : un contrôle bien par bien suffit en général.

La part de logements F ou G est 38 % en dessous de la médiane départementale (9,8 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, la part de logements énergivores est modérée, mais le DPE du bien précis doit toujours être vérifié avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Arbonne est de 14,8 €/m² charges comprises, soit environ 740 € par mois pour 50 m², 46 % au-dessus de la médiane départementale (10,1 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Arbonne est de 16,4 €/m² charges comprises, soit environ 1 650 € par mois pour 101 m², 73 % au-dessus de la médiane départementale (9,4 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Avec 3,1 % de rendement brut indicatif pour maisons, le loyer couvre une part réduite du prix d’achat : l’investissement locatif repose alors surtout sur la valorisation du bien.

Pour 101 m², la mensualité de crédit (3 391 €) équivaut à 2,1 fois le loyer estimé (1 650 €) : l’achat alourdit beaucoup le budget mensuel par rapport à la location.

Le niveau de vie médian d’Arbonne (27 300 € par an et par unité de consommation) dépasse de 20 % la médiane du département (22 830 €) : les ménages y disposent de ressources nettement supérieures à celles des communes voisines.

Soit 2 280 € par mois et par unité de consommation, 1,54 fois le SMIC net : un niveau de vie médian intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (9 690 € par mois avec 20 % d’apport) représente 284 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 410 € par mois, ordre de grandeur) : le marché est surtout accessible à des acheteurs extérieurs ou plus aisés que les habitants.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 3,3 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 3,3 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart intermédiaire.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La commune a fait l’objet de 12 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2021, un nombre notable (médiane des communes concernées du département : 10).

Le dernier événement reconnu date de 2021 (il y a 5 ans).

Les 8 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 2 écoles primaires à Arbonne, dont 1 établissement privé.

Rapporté à la population (0,8 école pour 1 000 habitants), le premier degré suit la moyenne départementale (0,8 pour 1 000).

Aucun collège ni lycée n’est implanté dans la commune : les collégiens et les lycéens rejoignent un établissement voisin, ce qui ajoute un temps de trajet quotidien à examiner.

Le collège le plus proche est à Biarritz (5,7 km) et le lycée le plus proche est à Biarritz (5,7 km), à vol d’oiseau.

2 établissements sur 2 déclarent une restauration scolaire.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé à Arbonne au fichier FINESS : la pharmacie la plus proche se trouve à Bidart (2,7 km à vol d’oiseau).

Côté acquéreur, la présence d’écoles, d’un point postal et de services de santé à proximité influence la demande locale, donc la revente : contrôlez les distances, les horaires et la carte scolaire avant de signer.