Immobilier et crédit à Guéthary : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Guéthary est de 7 714 €/m² pour les appartements (23 ventes) et de 7 588 €/m² pour les maisons (11 ventes).

Les prix récents des appartements (7 714 €/m² sur 12 mois) sont proches de la médiane 2018-2025 (7 841 €/m²), avec un écart de 2 % seulement : le marché se situe au niveau de son repère de long terme.

Par rapport à la médiane 2018-2025 (8 000 €/m²), le prix récent des maisons (7 588 €/m²) est en retrait de 5 %, soit environ 38 000 € pour 93 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Pyrénées-Atlantiques : pour les appartements, ce prix est 161 % au-dessus de la médiane départementale (2 956 €/m²) ; pour les maisons, il est 265 % au-dessus de la médiane départementale (2 081 €/m²).

Le prix des maisons dépasse de 265 % la médiane du département, soit environ 512 000 € de plus pour 93 m² : le marché y est nettement plus cher que dans la plupart des communes du département.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 2,8/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Guéthary, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 9,5 km) affichent un prix médian des maisons de 5 828 €/m² (4 009 € à 8 392 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Guéthary (8 000 €/m²) est supérieur de 37 % à cette médiane locale (écart important).

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 9,5 km), le prix médian des appartements est de 5 358 €/m² (3 953 € à 7 179 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Guéthary (7 841 €/m²) est supérieur de 46 % à cette médiane locale (écart important).

Pour un acquéreur, un ticket d’entrée élevé pour le département rend l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement déterminants.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 36 279 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence représente 23,5 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : le marché s’adresse surtout à des ménages aux revenus élevés ou disposant d’un fort apport.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (83 400 € de plus) réduit la mensualité d’environ 494 € et les intérêts totaux d’environ 35 064 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 155 500 €, soit 42 % du capital emprunté (369 900 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 177 700 € au-delà du capital, soit 547 600 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 269 € mais ajoute environ 50 560 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (69 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (6 960 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 494 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 6 250 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Le revenu requis atteint 4,2 SMIC net : ce marché s’adresse surtout à des ménages aux revenus élevés ou disposant d’un apport important.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 97 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 95 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 30,8 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 7 398 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 83 400 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 22 193 € dans le premier cas et d’environ 12 508 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 370 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 185 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Guéthary est classée en zone A du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

En zone A, le coût de l’opération pris en compte est plafonné à 225 000 € pour 2 personnes et à 315 000 € pour 4 personnes, avec des revenus à ne pas dépasser de 73 500 € et de 102 900 € par an. Le coût de l’opération est de 417 000 €, soit 192 000 € au-dessus du plafond pour 2 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 225 000 €, soit 54 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 45 000 € à 112 500 € pour 2 personnes et de 63 000 € à 157 500 € pour 4 personnes. Au maximum, cela couvre 27 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 75 000 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour 2 personnes (73 500 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (369 879 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 45 000 € à 112 500 € et sa mensualité passerait de 2 189 € à 1 523 € à 1 923 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Guéthary est de 3,4 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe entre 3 et 5 ans (médiane du département : 3,5 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute de Guéthary ressort à 29,5 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 19,9 %). Il dépasse 22 % : la commune peut financer une grande partie de ses investissements avec ses propres ressources.

La dette par habitant est de 2 000 € en 2025, plus de deux fois la médiane du département (606 €).

La dette par habitant (2 000 € en 2025) a diminué de 24 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 9,4 points depuis 2020.

Pour un acheteur, des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables réduisent en principe le risque de hausse brutale de la fiscalité locale ou de coupes dans les services, sans pouvoir l’exclure.

La taxe foncière sur les propriétés bâties de Guéthary est calculée avec un taux de 25,42 % en 2025, soit 7 % en dessous de la médiane départementale (27,22 %).

Par rapport à 2020, le taux est supérieur de 5,5 points.

Note de pression fiscale : 66,9/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Guéthary est de 832 € en 2025, soit 35 % au-dessus de la médiane départementale (616 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 10,70 % à Guéthary en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (69 € par mois) représente 3 % de la mensualité de référence : un poste à prévoir dans le budget.

Autour de Guéthary, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 9,5 km) se situe entre 24,78 % et 34,51 % (médiane 31,08 %), contre 25,42 % dans la commune, soit 5,7 points de moins que la médiane locale.

Attention : un taux n’est pas un montant. La valeur locative cadastrale du bien, les abattements et les exonérations font varier la taxe ; l’avis de taxe foncière du vendeur reste la référence.

Pour un acheteur, la taxe foncière est une charge récurrente à intégrer dans le budget de propriétaire, en plus de la mensualité du crédit.

Les 378 diagnostics de performance énergétique recensés à Guéthary (2026) se répartissent ainsi : 13,2 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 30,2 % en classe E, F ou G.

Près d’un logement sur 8 est classé F ou G à Guéthary : prévoyez une marge pour les travaux et un levier de négociation sur le prix.

Cette part de logements F ou G est 35 % au-dessus de la médiane départementale (9,8 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Côté acheteur, la part de logements énergivores reste modérée ; le DPE du bien visé est toutefois à vérifier avant toute offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Guéthary est de 15,5 €/m² charges comprises, soit environ 840 € par mois pour 54 m², 53 % au-dessus de la médiane départementale (10,1 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Guéthary est de 16,4 €/m² charges comprises, soit environ 1 520 € par mois pour 93 m², 73 % au-dessus de la médiane départementale (9,4 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Avec 2,4 % de rendement brut indicatif pour appartements, le loyer couvre une part réduite du prix d’achat : l’investissement locatif repose alors surtout sur la valorisation du bien.

Pour 54 m², la mensualité de crédit (2 189 €) équivaut à 2,6 fois le loyer estimé (840 €) : l’achat alourdit beaucoup le budget mensuel par rapport à la location.

Le niveau de vie médian de Guéthary (25 090 € par an et par unité de consommation) dépasse de 10 % la médiane du département (22 830 €) : un écart modéré.

Soit 2 090 € par mois et par unité de consommation, 1,41 fois le SMIC net : un niveau de vie médian intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (6 250 € par mois avec 20 % d’apport) représente 199 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 140 € par mois, ordre de grandeur) : le marché est surtout accessible à des acheteurs extérieurs ou plus aisés que les habitants.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La commune a fait l’objet de 13 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2014, un nombre notable (médiane des communes concernées du département : 10).

Le dernier événement reconnu date de 2014 (il y a 12 ans).

Les 5 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école primaire à Guéthary.

Rapporté à la population (0,7 école pour 1 000 habitants), le premier degré se situe un peu sous la moyenne départementale (0,8 pour 1 000).

Aucun collège ni lycée n’est implanté dans la commune : les collégiens et les lycéens rejoignent un établissement voisin, ce qui ajoute un temps de trajet quotidien à examiner.

Le collège le plus proche est à Saint-Jean-de-Luz (3,6 km) et le lycée le plus proche est à Saint-Jean-de-Luz (3,6 km), à vol d’oiseau.

1 établissement sur 1 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 pharmacie à Guéthary.

Avec 7,4 pharmacie pour 10 000 habitants contre 3,3 dans le département, l’offre officinale est plus dense.

Le centre ou la maison de santé le plus proche se trouve à Bidart (3,4 km à vol d’oiseau).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : l’hôpital ou la clinique le plus proche se trouve à Bidart (3,4 km à vol d’oiseau).

Pour un futur propriétaire, les écoles, la poste et l’offre de soins proches soutiennent la demande locale et la revente : mesurez les distances réelles et vérifiez horaires et carte scolaire avant de signer.