Immobilier et crédit à Biarritz : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Biarritz est de 6 923 €/m² pour les appartements (632 ventes) et de 7 778 €/m² pour les maisons (106 ventes).

Par rapport à la médiane 2018-2025 (7 179 €/m²), le prix récent des appartements (6 923 €/m²) est en retrait de 4 %, soit environ 14 000 € pour 55 m².

Les maisons se vendent 7 778 €/m² sur les 12 derniers mois, 7 % sous la médiane 2018-2025 (8 392 €/m²) : un léger recul, d’environ 65 000 € pour 106 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Pyrénées-Atlantiques : pour les appartements, ce prix est 134 % au-dessus de la médiane départementale (2 956 €/m²) ; pour les maisons, il est 274 % au-dessus de la médiane départementale (2 081 €/m²).

Avec 274 % de plus que la médiane départementale, la commune se place parmi les marchés chers du département : environ 604 000 € d’écart pour 106 m².

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Note d’accessibilité immobilière : 2,7/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 9,0 km), le prix médian des maisons est de 5 700 €/m² (3 939 € à 8 000 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Biarritz (8 392 €/m²) est supérieur de 47 % à cette médiane locale (écart important).

Autour de Biarritz, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 9,0 km) affichent un prix médian des appartements de 5 134 €/m² (3 798 € à 7 841 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Biarritz (7 179 €/m²) est supérieur de 40 % à cette médiane locale (écart important).

Côté acheteur, les prix sont élevés pour le département : l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement conditionnent le montage du financement.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 33 147 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Il faudrait 21,5 années de SMIC net pour atteindre le prix du bien de référence (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu très élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (76 200 € de plus) réduit la mensualité d’environ 451 € et les intérêts totaux d’environ 32 037 €.

Pour 337 900 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 142 100 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 162 400 € au-delà du capital, soit 500 300 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 246 € mais ajoute environ 46 195 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (90 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (6 360 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 451 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 5 710 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Le revenu requis atteint 3,9 SMIC net : bien au-delà de deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux), il suppose des revenus supérieurs à ce montant.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 89 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 87 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 28,2 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 6 759 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 76 200 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 20 277 € dans le premier cas et d’environ 11 428 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 338 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 169 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Biarritz est classée en zone A du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Le bien de référence est un appartement de 55 m² à environ 381 000 € (prix médian constaté). Les plafonds de la zone A augmentent avec la taille du foyer : 270 000 € de coût d’opération et 88 200 € de revenus pour 3 personnes, puis 360 000 € et 117 600 € pour 5 personnes et plus. Le coût de l’opération est de 381 000 €, soit 111 000 € au-dessus du plafond pour 3 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 270 000 €, soit 71 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 54 000 € à 135 000 € pour 3 personnes et de 72 000 € à 180 000 € pour 5 personnes et plus. Au maximum, cela couvre 35 % du coût, ce qui réduit fortement la somme à emprunter à la banque. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 68 520 € par an avec 20 % d’apport) représente 78 % du plafond de ressources pour 3 personnes (88 200 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (337 947 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 54 000 € à 135 000 € et sa mensualité passerait de 2 000 € à 1 201 € à 1 681 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Biarritz ressort à 4,3 ans en 2025 ; elle se situe entre 3 et 5 ans (médiane du département : 3,5 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, l’épargne brute de Biarritz représente 20,0 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 19,9 %). Entre 15 et 22 %, il laisse une part importante des recettes disponible pour investir et rembourser la dette.

Avec 2 321 € de dette par habitant en 2025, la commune est à plus de deux fois la médiane départementale (606 €).

La dette par habitant (2 321 € en 2025) a diminué de 17 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 4,4 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la commune présente des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables : le risque de hausse brutale de la fiscalité ou de coupes dans les services est en principe moins marqué, sans pouvoir être écarté.

Le taux de taxe foncière bâtie de Biarritz atteint 34,51 % en 2025, soit 27 % au-dessus de la médiane départementale (27,22 %).

Depuis 2020, le taux a progressé de 4,1 points.

Pression fiscale : 6,8/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Biarritz est de 1 083 € en 2025, soit 76 % au-dessus de la médiane départementale (616 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 10,70 % à Biarritz en 2025.

La taxe foncière moyenne équivaut à 90 € par mois à à Biarritz, soit 5 % de la mensualité de référence : à ajouter au budget de propriétaire.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 9,0 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 24,78 % à 43,12 % (médiane 31,08 %) : celui de Biarritz (34,51 %) est supérieur de 3,4 points à cette médiane locale.

Attention : le taux ne donne pas le montant payé. La taxe dépend aussi de la valeur locative cadastrale du bien, des abattements et exonérations. Demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière.

Côté acheteur, la taxe foncière revient chaque année : elle s’ajoute à la mensualité du crédit dans le budget de propriétaire.

Parmi les 9 961 DPE recensés à Biarritz (2026), 9,8 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 28,4 % des classes E, F ou G.

Une minorité de logements sont classés F ou G à Biarritz : le DPE du bien visé reste à vérifier avant l’offre.

La part de logements F ou G est proche de la médiane départementale (9,8 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, la part de logements énergivores est modérée, mais le DPE du bien précis doit toujours être vérifié avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Biarritz est de 16,4 €/m² charges comprises, soit environ 900 € par mois pour 55 m², 62 % au-dessus de la médiane départementale (10,1 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Biarritz est de 17,9 €/m² charges comprises, soit environ 1 900 € par mois pour 106 m², 90 % au-dessus de la médiane départementale (9,4 €/m²).

Le rendement locatif brut indicatif ressort à 2,8 % pour appartements (loyer annuel divisé par le prix médian) : un niveau inférieur à 3,5 %, où le loyer couvre une part réduite du coût d’acquisition.

Pour le bien de référence (55 m²), la mensualité de crédit (2 000 €) représente 2,2 fois le loyer estimé (900 €) : l’achat pèse beaucoup plus sur le budget mensuel que la location.

Le niveau de vie médian de Biarritz est de 25 640 € par an et par unité de consommation, soit 12 % de plus que la médiane départementale (22 830 €).

Cela représente 2 140 € par mois et par unité de consommation, soit 1,45 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (5 710 € par mois avec 20 % d’apport) représente 178 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 210 € par mois, ordre de grandeur) : le marché est surtout accessible à des acheteurs extérieurs ou plus aisés que les habitants.

Le taux de pauvreté ressort à 13,0 % (médiane du département : 11,0 %), entre 10 et 15 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 4,3 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 4,3 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart marqué.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 157 points de charge à Biarritz, répartis dans 26 stations, dont 22 en charge rapide (50 kW et plus).

Rapporté à la population (5,9 points pour 1 000 habitants), l’équipement est plus de deux fois supérieur à celui du département (1,0 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

17 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2018 : un nombre élevé (médiane des communes concernées du département : 10).

Le dernier événement reconnu date de 2018 (il y a 8 ans).

Les 8 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 9 écoles primaires, 4 collèges et 4 lycées à Biarritz, dont 5 établissements privés.

Rapporté à la population (0,3 école pour 1 000 habitants), le premier degré est nettement moins dense que dans le département (0,8 pour 1 000) : les classes peuvent être plus éloignées ou plus chargées.

L’enseignement secondaire est assuré sur place, avec 4 collèges et 4 lycées.

16 établissements sur 17 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 19 pharmacies et 2 centres ou maisons de santé à Biarritz.

Rapporté à la population (7,2 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est supérieure à celle du département (3,3 pour 10 000).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : l’hôpital ou la clinique le plus proche se trouve à Bidart (3,9 km à vol d’oiseau).

Pour un acquéreur, la proximité des écoles, de la poste et des soins pèse sur la demande locale et donc sur la revente : vérifiez les distances réelles, les horaires et la carte scolaire avant de signer.