Immobilier et crédit à Fosses : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Fosses est de 2 903 €/m² pour les appartements (11 ventes) et de 2 831 €/m² pour les maisons (73 ventes).

Le prix des appartements recule nettement : 2 903 €/m² sur les 12 derniers mois contre 3 373 €/m² en médiane 2018-2025, soit 14 % de moins (environ 29 000 € pour 62 m²).

Les maisons se vendent 2 831 €/m² sur les 12 derniers mois, 3 % au-dessus de la médiane 2018-2025 (2 744 €/m²) : une hausse modérée, d’environ 7 000 € de plus pour 86 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Val-d’Oise : pour les appartements, ce prix est 9 % en dessous de la médiane départementale (3 182 €/m²) ; pour les maisons, il est 10 % en dessous de la médiane départementale (3 138 €/m²).

Les prix à Fosses suivent la médiane du département, avec un écart de 10 % seulement, soit environ 26 000 € sur 86 m².

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Note d’accessibilité immobilière : 65,4/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 9 communes les plus proches (jusqu’à 4,9 km), le prix médian des maisons est de 2 943 €/m² (2 735 € à 3 863 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Fosses (2 744 €/m²) est proche, avec un écart de 7 %.

Autour de Fosses, les 8 communes les plus proches (jusqu’à 4,6 km) affichent un prix médian des appartements de 3 694 €/m² (2 266 € à 4 091 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Fosses (3 373 €/m²) est inférieur de 9 %.

Côté acheteur, les prix sont plutôt bas pour le département : l’apport et la durée du prêt pèsent moins sur la mensualité, tandis que l’emploi et les transports, que le score ne mesure pas, restent à examiner.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 21 141 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le prix du bien de référence représente 13,7 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (48 600 € de plus) réduit la mensualité d’environ 288 € et les intérêts totaux d’environ 20 433 €.

Pour 215 500 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 90 600 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 103 600 € au-delà du capital, soit 319 100 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 157 € mais ajoute environ 29 463 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (163 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (4 060 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 288 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 3 640 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 2,5 SMIC net, soit plus que deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) : des revenus intermédiaires ou un apport renforcé sont nécessaires.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 57 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 55 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 18,0 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 4 311 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 48 600 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 12 932 € dans le premier cas et d’environ 7 289 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 216 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 108 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Avec un apport de 30 % (72 900 €), l’emprunt passe sous ce seuil, y compris pour un emprunteur seul.

Fosses est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Le bien de référence est une maison de 86 m² à environ 243 000 € (prix médian constaté). Les plafonds de la zone B1 augmentent avec la taille du foyer : 243 000 € de coût d’opération et 62 100 € de revenus pour 3 personnes, puis 324 000 € et 82 800 € pour 5 personnes et plus. Le coût de l’opération est de 243 000 €, sous le plafond : le PTZ est calculé sur le coût entier.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 24 300 € à 72 900 €. Au maximum, cela couvre 30 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 43 680 € par an avec 20 % d’apport) représente 70 % du plafond de ressources pour 3 personnes (62 100 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (215 541 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 24 300 € à 72 900 € et sa mensualité passerait de 1 276 € à 844 € à 1 132 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Fosses ressort à 7,3 ans en 2025 ; elle se situe entre 7 et 10 ans (médiane du département : 4,4 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, l’épargne brute de Fosses représente 11,5 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 13,3 %). Compris entre 8 et 15 %, il laisse une marge d’autofinancement pour les investissements et le remboursement de la dette.

Avec 1 130 € de dette par habitant en 2025, la commune dépasse la médiane départementale (605 €).

La dette par habitant (1 130 € en 2025) a peu varié (−3 %) depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 2,2 points depuis 2020.

Pour un acheteur, les indicateurs financiers se situent dans la moyenne des communes comparables : il reste utile de consulter le budget et les projets d’investissement de la commune.

Le taux de taxe foncière bâtie de Fosses atteint 50,40 % en 2025, soit 38 % au-dessus de la médiane départementale (36,60 %).

Depuis 2020, le taux a progressé de 3,0 points.

Pression fiscale : 4,5/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Fosses est de 1 953 € en 2025, soit 27 % au-dessus de la médiane départementale (1 541 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 6,94 % à Fosses en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune atteint 163 € par mois, soit 13 % de la mensualité de référence : un poste lourd du budget de propriétaire.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,9 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 32,49 % à 44,51 % (médiane 39,92 %) : celui de Fosses (50,40 %) est supérieur de 10,5 points à cette médiane locale.

Attention : le taux ne donne pas le montant payé. La taxe dépend aussi de la valeur locative cadastrale du bien, des abattements et exonérations. Demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière.

Côté acheteur, la taxe foncière revient chaque année : elle s’ajoute à la mensualité du crédit dans le budget de propriétaire.

Parmi les 1 401 DPE recensés à Fosses (2026), 6,1 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 21,3 % des classes E, F ou G.

Une minorité de logements sont classés F ou G à Fosses : le DPE du bien visé reste à vérifier avant l’offre.

La part de logements F ou G est 51 % en dessous de la médiane départementale (12,5 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, la part de logements énergivores est modérée, mais le DPE du bien précis doit toujours être vérifié avant l’offre d’achat.

Les effectifs de professionnels de santé recensés dans la commune représentent 7,8 médecins généralistes pour 10 000 habitants.

Aucun professionnel recensé dans la commune pour : pédiatre, gynécologue, sage-femme, orthoptiste. Ils peuvent exister dans les communes voisines.

Note d’offre de soins : 58,6/100, dans la moyenne des communes comparables.

Il s’agit de professionnels recensés dans la commune : ce n’est pas une mesure de l’accès réel aux soins (délais de rendez-vous, patientèle, communes voisines).

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Fosses est de 18,0 €/m² charges comprises, soit environ 1 120 € par mois pour 62 m², proche de la médiane départementale (17,3 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Fosses est de 17,1 €/m² charges comprises, soit environ 1 470 € par mois pour 86 m², 16 % au-dessus de la médiane départementale (14,8 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif ressort à 7,2 % pour maisons, entre 7 et 9 % : les prix d’achat sont bas par rapport aux loyers, ce qui s’accompagne souvent d’une demande locative et d’une revente à vérifier.

Pour le bien de référence (86 m²), la mensualité de crédit (1 276 €) reste légèrement sous le loyer estimé (1 470 €) : la différence disparaît une fois ajoutés assurance, taxe foncière et charges.

Avec 23 310 € par an et par unité de consommation, le niveau de vie médian de Fosses est inférieur de 16 % à celui du département (27 790 €).

Cela représente 1 940 € par mois et par unité de consommation, soit 1,31 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (3 640 € par mois avec 20 % d’apport) représente 125 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 910 € par mois, ordre de grandeur) : l’achat est plus difficile pour un couple médian de la commune.

Le taux de pauvreté ressort à 13,0 % (médiane du département : 11,0 %), entre 10 et 15 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 2,8 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 2,8 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart intermédiaire.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

7 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris pour la commune depuis 1982 entre 1983 et 2024, un nombre modéré (médiane des communes concernées du département : 6).

Le dernier événement reconnu date de 2024 (il y a 2 ans).

Les 6 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 3 écoles maternelles, 1 école primaire, 3 écoles élémentaires, 2 collèges et 2 lycées à Fosses.

Avec 0,7 école pour 1 000 habitants, le premier degré est aussi dense que dans le département (0,6 pour 1 000).

L’enseignement secondaire est assuré sur place, avec 2 collèges et 2 lycées.

11 établissements sur 11 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 2 pharmacies et 2 centres ou maisons de santé à Fosses.

Rapporté à la population (1,9 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est proche de celle du département (2,4 pour 10 000).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : les hospitalisations et les urgences passent par un établissement d’une commune voisine.

Pour un acquéreur, la proximité des écoles, de la poste et des soins pèse sur la demande locale et donc sur la revente : vérifiez les distances réelles, les horaires et la carte scolaire avant de signer.